나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7828 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 2172 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.04.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재‘온평초등학교’남서측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 토지임야 및 자연림임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경7828 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 2172

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

39,973,800원

1.5. 토지면적

7,838.00㎡ (약 2,371.02평)

1.6. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.7. 건물면적

0. 00㎡

1.8. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.9. 매각대상

토지매각

1.10. 경매구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

충OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 '온평초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 토지는 임야 및 자연림으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지입니다.

2.5. 주변 시설

현재까지 검색된 정보에 따르면, 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 다만, 제주 지역 내에서는 폐기물처리시설, 자원순환센터 등의 환경 관련 시설이 일부 지역에 존재하며, 이러한 시설의 위치 및 운영은 지역에 따라 주민들의 우려를 야기할 수 있습니다. 본 건은 성산읍 온평리에 위치하고 있어, 인근 지역의 개발 계획이나 환경 시설과의 관련성은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2022-01-06)

* 등기부채권 총액: 252,000,000원

* 갑10, 갑11: 소유권이전 (2020-02-25, 증여)

* 을1: 근저당권 (2022-01-06, 충절로신용협동조합, 252,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 지상권설정 (2022-01-06, 충절로신용협동조합) - 말소

* 갑23: 임의경매 (2025-04-02, 충절로신용협동조합, 190,164,268원) - 말소

매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 토지 등기부요약에 따르면 을2 지상권설정은 '말소' 처리되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 임야로서, 주변은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역입니다. 따라서 일반적인 상업적 상권 분석은 어렵습니다. 인근 온평초등학교 주변으로 일부 소규모 편의시설이 존재할 수 있으나, 주된 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

* 인근 '온평초등학교' 소재

* 차량 접근 가능 및 인근 간선도로 소재로 대중교통 이용이 보통 수준

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (1000m 이내 일부 제한)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 경관보전지구 4등급

* 생태계보전지구 4-1, 4-2, 5등급 (저촉)

* 지하수자원보전 3등급

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항 개발사업 예정지역 및 주변지역, 2024.11.15~2026.11.14)

6.2. 인접 도로상태

지적도상 맹지여서 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 참고사항

* 본 건 지상 소재 입목(잡목 및 자연림 등)은 토지에 포함되어 평가되었습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 성산읍 온평리에 위치한 임야입니다. 감정가는 약 3.99억 원이며, 면적은 약 2,371평입니다. 토지 등기부상 권리 관계는 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점과 다수의 공법상 제한(계획관리지역, 각종 보전지구, 토지거래허가구역 등)이 복합적으로 존재하여 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 예상됩니다. 특히, 제주 제2공항 개발 예정지 및 주변 지역으로 지정되어 있어 향후 토지 거래에 허가가 필요하며, 이는 투자 시 중요한 고려 사항이 될 수 있습니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재하는 지역으로, 인근에 초등학교가 소재하고 차량 접근성은 양호하나 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 제2공항 개발 사업 예정지 및 주변 지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 광대한 면적의 임야로서, 향후 보전가치 또는 특정 개발 계획 수립 시 가치를 인정받을 가능성이 있습니다.

* 주변 개발 진행 상황에 따른 가치 변화를 관찰하며 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 39,973,800원입니다.

입찰 희망자는 본 물건의 맹지 여부, 복합적인 공법상 제한 사항, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다. 또한, 향후 제주 제2공항 개발 사업의 진행 상황 및 주변 지역의 개발 계획 등을 면밀히 조사하여 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 산정하지 않으며, 모든 입찰 결정은 개별적인 추가 조사와 판단에 기반해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.