나이스옥션 법원경매 제주 2025타경534 [1] 제주특별자치도 제주시 이호일동 1600-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.04.23

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 및 철근콘크리트조 스라브위슁글지붕 2층 건물로서
외벽: 몰탈 위 페인팅, 외장타일 등,
창호: 알루미늄 창 등.

이용상태

1층: 소매점으로 이용중임.
2층: 주택으로 이용중임.
3층: 헛간으로 이용중임.

설비내역

1층: 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.
2층: 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도' 및 '건물개황도'와 같이 제시외건물(ㄱ)~(ㅇ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일반건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-제시외 세면장,현관,화장실,창고,소매점,주택,세탁실(목록 기재 1-1.~1-8.) 포함.
-건축물대장상 위반건축물임.
-건물만 매각, 이 건 건물을 위하여 매각 외 대지에 법정지상권 성립 여부는 불분명.
-토지 소유자로부터 본 건에 대한 건물철거 확정판결을 받은 후 현재 대체집행을 진행하고 있다는 공시요청서(2025. 11. 21.자, 2025. 12. 31. 자, 2026. 5. 19. 자)가 제출됨.
-유로에프앤아이 주식회사가 유치권신고서를 제출하였으나 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경534 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이호일동 1600-2

건물 구조: 벽돌조 및 철근콘크리트조 스라브 위슁글 지붕 2층 건물

주요 용도: 근린생활시설, 주택, 창고시설 (건축물대장상)

토지 면적: 0.00㎡ (토지 지분 없음)

건물 면적: 230.55㎡ (약 69.7 평)

건물 제시외 면적: 133.50㎡

감정가: 116,705,040 원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 건물만 매각

1.1. 입지조건

제주특별자치도 제주시 이호일동에 위치하며, 주변은 다세대 주택, 단독 주택 등 주거 지역과 일부 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 이호해수욕장 인근에 자리하고 있어 해안 접근성을 가집니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황

토지 등기부상에는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 소유권 이전(조갑순) 및 강제경매 기입 등기가 존재합니다.

건물 등기부상에는 신탁 등기 말소 후, 제주특별자치도, 제주세무서장, 제주시 등의 압류 등기가 다수 기입되었습니다. 말소 기준 권리는 2020년 3월 9일자 제주특별자치도 압류이며, 이후 2025년 2월 3일자 노성현의 강제경매 개시 결정(본건)으로 현재 경매가 진행 중입니다.

등기부상 기재된 압류 및 경매 개시 결정 등기는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인현황

* 임차인: 노

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-10

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 인수될 권리는 없습니다.

* 임차인: 유로에프앤아이주식회사

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

사업자등록일: 2021-06-14

확정일자: 2021-06-14

대항력: 없음

비고: 보증금 10,000,000원이 있으나, 대항력이 없어 배당 절차에 따라 처리될 것으로 보이며 낙찰자가 인수할 가능성은 낮습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 정보 기준)

1.2. 3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 9일자 제주특별자치도 압류입니다. 본 건은 건물만 매각 대상이며, 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 관련 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 법정지상권, 유치권 등은 별도로 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터에는 이호일동 소재 '백록휴레스트이호2차'(2017년 건축, 다세대, 약 17.7평 전용면적)와 '세움파크빌'(2018년 건축, 다세대, 약 21.6평 전용면적)의 최근 매매 정보가 포함되어 있습니다.

* 백록휴레스트이호2차: 2025년 2월 매매가 23,500만원 (약 132.5만원/평), 23,900만원 (약 135.0만원/평)

* 세움파크빌: 2026년 1월 매매가 32,000만원 (약 148.3만원/평)

본 물건은 근린주택으로, 건물 면적 230.55㎡ (약 69.7 평)에 대한 감정가는 116,705,040원으로, 평당 약 167만원 수준입니다. 이는 주변 다세대 주택의 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로, 감정가 자체는 시세와 크게 동떨어지지 않은 것으로 보입니다. 그러나 법정지상권, 유치권, 위반건축물, 철거 소송 진행 등 여러 잠재적 리스크가 반영되어야 합니다.

1.3. 2. 예상 입찰가 산정

본건은 건물만 매각되며, 법정지상권 성립 여부 불분명, 유치권 신고(12,326,000원, 성립 여부 불분명), 위반건축물 등기, 그리고 가장 치명적인 건물 철거 확정 판결 후 대체집행이 진행 중이라는 점이 큰 위험 요소입니다. 이는 건물 철거 가능성이 매우 높다는 것을 의미합니다.

이러한 극심한 위험 요소를 고려할 때, 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 잠재적 리스크 해소 비용, 철거 비용, 향후 법적 분쟁 가능성 등을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원 (감정가의 약 43% ~ 60%)

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

이호일동 지역은 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준입니다. 인근에 편의점, 소규모 상점 등이 있으며, 제주시 중심 상권으로 이동 시 더 다양한 시설 이용이 가능합니다. 이호해수욕장이 가까워 해양 레저 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

1.4. 2. 교통

주변 도로망을 통한 차량 접근성은 양호한 편입니다. 제주시 시내 및 공항, 주요 관광지로 연결되는 버스 노선 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (정확한 노선은 현장 확인 필요)

1.4. 3. 주변 환경

주변 지역에 대한 일반적인 환경 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설(예: 쓰레기 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 평가는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 법정지상권 성립 여부

건물만 매각 대상이며, 해당 건물을 위하여 매각 외 토지에 법정지상권이 성립될 수 있는지 여부가 불분명합니다. 이는 건물 이용 및 존치에 심각한 제약을 초래할 수 있습니다.

1.5. 2. 유치권 성립 여부

유로에프앤아이 주식회사가 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 인정될 경우, 낙찰자가 약 12,326,000원의 신고액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

1.5. 3. 위반건축물 및 철거 소송

건축물대장상 명백한 위반건축물(무단 증축, 타 용도 사용 등)로 표기되어 있으며, 이로 인한 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

무엇보다 토지 소유자로부터 건물 철거 확정 판결(제주지방법원 2024가단52849)을 받았고, 현재 대체 집행 절차가 진행 중이라는 공시 요청서가 제출되었습니다. 이는 건물이 법적으로 철거될 가능성이 매우 높음을 강력히 시사합니다.

1.5. 4. 건물만 매각 관련

토지 지분 없이 건물만 매각되는 경우, 건물과 토지 소유자 간의 관계가 매우 중요합니다. 본건의 경우, 토지 소유자가 건물 철거 소송을 제기하여 승소하고 대체 집행까지 진행하는 상황은 관계가 극히 악화되었음을 보여줍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 근린주택으로, 감정가는 116,705,040원입니다. 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 임차인 중 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

하지만 법정지상권, 유치권 등의 권리 리스크와 더불어, 위반건축물 상태이며 건물 철거 확정 판결을 받고 대체 집행 절차가 진행 중이라는 점은 매우 심각한 문제입니다. 이는 낙찰자가 건물을 철거해야 할 의무를 지거나, 철거 비용을 부담해야 할 가능성이 매우 높음을 의미합니다. 사실상 건물이 철거될 위험이 매우 크기 때문에, 건물 자체의 가치보다는 철거 리스크를 감안한 투자가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가(약 167만원/평)는 주변 다세대 주택 시세(약 130~150만원/평)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

본 건의 투자 가치는 오로지 극심한 리스크(건물 철거 소송 진행 중)를 감안한 초저가 입찰을 통해서만 제한적으로 존재할 수 있습니다. 만약 건물 철거를 감수하고 토지 이용 계획 등을 고려할 수 있다면, 극소수의 투자자에게는 기회가 될 수 있으나, 일반적인 투자 관점에서는 매우 높은 위험도를 가진 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.