나이스옥션 법원경매 제주 2025타경534 [1] 제주특별자치도 제주시 이호일동 1600-2 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경534 [1] 제주특별자치도 제주시 이호일동 1600-2 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경534
• 주소: 제주특별자치도 제주시 도리로 17
• 용도: 근린주택

제주지방법원 경매2계 2025타경534 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 도리로 17 | 감정가: 116,705,040원 | 최저가: 57,186,000원 | 용도: 근린주택

1. 사건번호 2025타경534 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경534 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이호일동 1600-2

용도: 상가주택

감정가: 116,705,040원

토지면적: 0.00㎡ (0평) - 매각에서 제외됨

건물면적: 230.55㎡ (약 69.75평)

건물 제시외면적: 133.50㎡ (약 40.38평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

1.2. 건물 현황

건물 구조: 벽돌조 및 철근콘크리트조 스라브위슁글지붕 2층 건물

외벽: 몰탈 위 페인팅, 외장타일 등

창호: 알루미늄 창 등

이용상태: 1층 소매점, 2층 주택, 3층 헛간

설비내역: 1층 위생 및 급배수 설비, 2층 위생 및 급배수, 난방 설비

1.3. 입지조건

소재지는 제주특별자치도 제주시 이호일동에 위치하며, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

이 물건은 이호테우해수욕장과 가까운 거리에 있어 해변 접근성이 좋습니다.

제주공항에서도 약 10분 거리에 있어 접근성이 양호한 편입니다.

주변에는 이호랜드, 말 등대 등 관광 명소가 있어 관광객의 방문이 잦은 지역입니다.

구체적인 교통망, 생활 편의시설(병원, 마트 등), 교육 시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 채권자 노OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

가장 주의해야 할 점은 '법정지상권' 문제입니다.

본 건은 토지는 매각 대상에서 제외되고 건물만 매각되는 물건입니다.

따라서 해당 건물을 위해 매각되지 않은 토지에 법정지상권이 성립하는지 여부는 불분명하며, 이는 낙찰 후 토지 사용 권리에 대한 중대한 분쟁이나 추가 비용 발생의 가능성을 내포합니다. 법정지상권이 성립되지 않으면 토지 소유자가 건물 철거를 요구할 수 있습니다.

건축물대장상 '위반건축물'로 표기되어 있어, 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금 부과, 시정 명령 등 행정적 제재를 받을 수 있습니다.

임대차 관계는 조사되지 않은 상태(미상)이므로, 인수되는 임차인이 있는지 여부를 현황조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

건물 용도가 1층 소매점, 2층 주택, 3층 헛간으로 구성되어 있어, 지역 주민을 대상으로 한 근린 상권 또는 주거지 내 상권을 형성하고 있습니다.

제주시 이호일동은 제주도의 주요 지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 뒷받침되는 지역으로 평가받을 수 있습니다.

다만, 건물 자체의 위반건축물 문제와 건물만 매각되는 특수성으로 인해 신규 임차인 확보나 사업체 운영에 있어 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건이 소재한 이호일동은 제주시 서부 지역에 해당하며, 이호테우 해변과 인접해 있어 바다를 가까이서 즐길 수 있는 쾌적한 환경을 제공합니다.

제주공항과의 접근성이 좋다는 장점이 있어, 도내 이동 및 타 지역으로의 이동이 용이할 수 있습니다.

주변 관광지로는 말 등대, 이호랜드 등이 있어 관광객 유입 가능성이 있으나, 건물의 실제 상업적 가치나 임대 수익성은 현장 방문을 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

핵심적인 리스크는 해당 건물이 소재한 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 이는 건물의 법적 안정성을 크게 저해하며, 토지 사용 권리 확보를 위한 추가적인 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 제재가 있을 수 있으며, 이는 재산권 행사에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지 소유권 없이 건물만 매각된다는 점은 건물의 활용도를 극히 제한하며, 사실상 건물 자체의 가치 외에 토지 사용에 대한 권리 없이는 건물을 유지하기 어렵다는 중대한 단점을 가집니다.

1.8. 종합 의견

본 건은 건물만 매각되는 특수한 경매 물건으로, 토지에 대한 법정지상권 성립 여부의 불확실성과 건축물대장상 위반건축물이라는 중대한 권리적, 행정적 하자를 동시에 안고 있습니다.

토지 사용 권리가 명확하지 않아 건물을 안정적으로 유지하고 활용하는 데 큰 어려움이 예상됩니다.

투자를 고려하신다면, 위에서 언급된 매우 높은 수준의 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게만 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

1.9. 투자 포인트

현재 제공된 정보만으로는 명확하고 긍정적인 투자 포인트를 제시하기 어렵습니다. 모든 분석이 잠재적 리스크에 집중될 수밖에 없는 상황입니다.

다만, 극히 제한적인 관점에서 다음과 같은 점들을 고려해 볼 수는 있습니다.

- 만약 향후 법정지상권 관련 문제가 낙찰자에게 유리하게 해결되거나, 토지주와의 원만한 협의를 통해 토지 사용 권리를 확보할 수 있다면 (매우 낮은 가능성), 건물 자체의 면적이나 용도를 고려한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

- 위반건축물 등재 내용에 대한 정확한 파악 후, 법규 내에서 합법화(양성화) 또는 개선을 통해 가치를 상승시킬 수 있는 가능성 (별도의 상당한 시간과 비용 투입 필요).

본 건의 경우, 부동산 컨설턴트로서 면밀한 현장 조사와 법률적 검토 없이는 투자를 권유하기 어렵습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계