나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7753 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1982-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 표선면 표선리 소재“표선고등학교”북서측 근거리(직선거리:약720m)에 위치하며, 주위는 과수원이 주를 이루며, 일부 단독주택, 펜션 등이 소재하는 면소재지 주변 계획관리지역임.

교통상황

본건까지 제차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

공히 인접도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 전[(폐)과수원,휴경]임.

인접 도로상태

기호1: 동측으로 노폭 약3미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함. 기호2: 지적상 서측으로 노폭 약3미터 내외의 도로에 접하나, 현황 미개설(폐도)상태임. 기호4: 지적 및 현황 맹지로서, 기호1를 거쳐 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호2:계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 기호4: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

공히 지적공부상 지목이 "과수원"이나, 현황 전[(폐)과수원]임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 토지취득시 농지취득자격증명이 필요하다 판단되오니 해당관청에 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3: 블록조 슬레이트지붕 단층건물로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 바닥, 내벽: 몰탈마감 창호: 알루미늄새시창호 임.

이용상태

창고시설로 이용중임.

설비내역

없음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1,2. 수목 포함 평가
-목록 1,2,4. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경7753 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1982-1

용도: 창고시설

토지면적: 8632.00㎡ (약 2611.48평)

건물면적: 82.62㎡ (약 24.99평)

건물 제시외면적: 52.00㎡ (약 15.73평)

건물 구조: 블록조 슬레이트지붕 단층

토지 지목: 공부상 '과수원', 현황 '전(폐 과수원)'

준공일자: 1994년 10월 26일 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.3. 감정 평가액

총 감정가: 1,995,551,440원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서귀포시 표선면 표선리 소재 "표선고등학교" 북서측 약 720m 지점에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 과수원이 주를 이루며, 일부 단독주택, 펜션 등이 소재하는 면소재지 주변의 계획관리지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 관계

* 기호1 토지: 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 기호2 토지: 지적상 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로에 접하나, 현황은 미개설(폐도) 상태입니다.

* 기호4 토지: 지적 및 현황 맹지로서, 기호1 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부상 소유권은 고충원, 오희범 등에게 이전되었습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 2022.04.26.) 외 다수의 근저당권 및 지상권이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다. (말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.)

* 총 채무액은 약 2,209,000,000원입니다.

* 건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리관계 변동을 보이며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (2022.04.26. 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

3.3. 인수 권리

해당 사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상이나, 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 표선면 표선리는 과수원이 많은 지역으로, 비교적 조용하고 한적한 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다.

주변에 단독주택, 펜션 등이 산재해 있으며, 계획관리지역으로 향후 개발 가능성도 있으나, 현재로서는 상업 및 유통 기능보다는 주거 및 농업 지원 기능이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

* "표선고등학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 농촌 지역 특성상 도심의 편의시설 접근성은 다소 떨어지나, 표선면 소재지 내 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 본건 토지의 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전(폐 과수원)'으로 이용 중이며, 토지 취득 시 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다.

* 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명서가 제출되지 않으면 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 해당 관청에 확인하여 발급 가능 여부를 검토해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역 (1000m 이내 일부 제한)

* 경관보전지구 4등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 3등급 및 4등급 (저촉)

상기 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 따르므로, 사전에 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 도로 관계 문제

* 기호2 토지는 현황 폐도 상태이며, 기호4 토지는 맹지입니다. 이는 토지 이용 및 접근성에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 공부상 지목과 현황 불일치

* 공부상 지목은 '과수원'이나 현황은 '전(폐 과수원)'으로 이용되고 있어, 지목 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.5. 제시외 건물 및 수목

* 건물 제시외 면적 52.00㎡가 포함되며, 토지 매각 시 수목 또한 평가에 포함되어 있어, 이에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 표선면에 위치한 창고시설 및 토지로, 넓은 토지 면적과 창고 시설을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 필요, 복잡한 토지 이용 제한, 일부 토지의 맹지 및 폐도 상태 등 법적, 물리적 제약 사항이 존재합니다. 또한, 공부상 지목과 현황의 불일치, 제시외 건물 및 수목 포함 매각 등은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 지역의 토지라는 점과 계획관리지역 내 넓은 면적을 소유할 수 있다는 잠재력이 있습니다.

* 현재 창고시설로 이용 중이며, 향후 지역 개발 동향에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급 및 토지 이용 제한 사항을 충분히 파악하고 해결할 수 있다면, 비교적 저렴한 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 개인의 투자 전략 및 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최신 부동산 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제반 규제 사항 해소 비용 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 전문가의 도움을 받아 시장 조사를 철저히 수행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.