나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6914 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 367 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2025.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 ""서광초등학교"" 북서측 인근에 위치하
며 일대는 지방도변 주상혼용지대를 형성하여 단독주택, 판매시설 및 전, 과수원 등으로 이
용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1) - 인접도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.
기호(2) - 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

공히 남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 35m 임]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - 계획관리지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시
(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-26)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구3등급(2023
-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전
지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시
조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대
상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호(2) - 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치
및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특
별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-
01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의
대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>

제시목록 외의 물건

(ㅁ) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 근린생활시설(마감 공사 중 중단) 약 131.7㎡
[기호(1), (2) 양지상 소재]

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 제시외건물(ㅁ) 옥상에 이동식 창고 소재함.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) - 일반목구조 목조지붕 단층으로,
<사용승인일 : 2012.09.04.>
외벽 : 목재사이딩마감 등
내벽 : 목재마감, 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창
기호(5) - 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층으로,
<사용승인일 : 2022.12.19.>
외벽 : 석판재붙임, 몰탈위페인팅마감, 목재붙임 등
내벽 : 1층 - 벽돌타일붙임, 타일붙임 등
2층, 3층 - 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 1층 - 에폭시마감, 타일붙임 등
2층, 3층 - 데코타일마감, 타일붙임 등
창호 : 알미늄샷시창

이용상태

기호(3) - 주택 임.
기호(5) - 1층 : 일반음식점 임.
2층 : 다가구주택(5가구이나 북동측 4가구는 2가구씩 내부 연결되어 있음) 임.
3층 : 다가구주택(2가구) 임.
[공히 공실 임]

설비내역

기호(3) - 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있음.
기호(5) - 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있으며 2층, 3층은 가스
보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.
[현장조사시 승강기의 작동 여부를 확인하지 못하였으니 참고하시기 바람]

부합물 및 종물

(ㄱ) 경량철골구조 판넬지붕 단층 창고 약 10.4㎡
(ㄴ) 경량철골구조 판넬지붕 단층 화장실, 다용도실 약 16.0㎡
[기호(3)의 종물 및 부합물 임]
(ㄷ) 필로티 커튼월 단층 근린생활시설 약 86.0㎡
(ㄹ) 경량철골구조 기존슬래브 및 렉산지붕 단층 약 7.9㎡
[기호(5)의 종물 및 부합물 임]

공부와의 차이

- 기호(4)는 멸실 됨.

- 기호(5)는 공부상 367-4번지, 367-5번지에 소재하나 합병으로 현황 367-4번지에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(3)은 외부 후면에 화재 흔적이 있으며 기호(5)는 현장조사 당시 수도관이 파열되어
누수가 되고 있는 상태(수도 잠금) 였음.

- 기호(5) 옥상에 이동식 주택이 소재함.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-목록 1, 2. 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인한 법정지상권 성립 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경6914 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 367

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,948,433,630원

* 토지면적: 1573.00㎡ (약 475.84평)

* 건물면적: 514.03㎡ (본건물 기준, 약 155.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 차OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인, 유동화물건, 법정지상권 성립 불분명

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 "서광초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 지방도변에 접해 주상복합 용지로 이용되고 있음. 주변에는 단독주택, 판매시설, 전, 과수원 등이 혼재되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 현황: 기호(1)은 부정형, 기호(2)는 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

* 도로 상태: 본건 토지들은 공히 남동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로에 접해 있음 (지적상 폭 약 35m).

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 대로1류(폭 35m~40m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3,4등급, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건 강제경매개시결정 등기(2025.01.20. 차OO 채권)가 말소기준권리로 예상되며, 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권OO

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-30

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 권OO은 2021년 3월 30일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 토지 등기부요약: 소유권이전 등기(권경희, 권기엽) 후 다수의 근저당, 강제경매, 임의경매, 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다. 말소된 등기부채권 총액은 1,071,055,440원입니다.

* 건물 등기부요약: 소유권보존 등기(권기엽) 후 다수의 근저당, 강제경매, 임의경매, 가압류 등이 등기되었으나 모두 말소 처리되었습니다. 말소된 등기부채권 총액은 1,071,055,440원입니다.

* 법정지상권: 목록 1, 2. 토지 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인해 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 서귀포시 안덕면 서광리 지방도변에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 지역은 주거, 상업, 농업 시설이 혼재된 용도로 이용되고 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 서광초등학교가 소재하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 서광초등학교 인근에 위치하며, 지역 내 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제주도라는 특성상 관광객 수요 또한 고려해볼 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원): 임차인의 권리 관계 및 실제 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 법정지상권 성립 불분명: 매각 제외 건물로 인한 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 하자: 기호(3) 건물 외부 후면에 화재 흔적이 있으며, 기호(5) 건물은 수도관 파열로 인한 누수 상태(수도 잠금)였습니다.

* 중복사건, 유동화물건: 복잡한 권리 관계 및 금융 구조로 인한 추가적인 조사와 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 매각에서 제외되는 제시외 건물(마감 공사 중단된 근린생활시설 등)이 존재하며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 서광리의 지방도변에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지와 건물을 갖추고 있어 잠재적 가치가 있습니다.

* 계획관리지역으로 개발 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 불분명, 건물 하자 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있어, 투자 전 철저한 분석과 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 지리적 이점과 꾸준한 관광 수요.

* 계획관리지역으로 향후 건축 및 개발 가능성.

* 기호(5) 건물은 2022년 12월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 1,948,433,630원입니다.

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 본건의 근린주택 용도 및 규모와 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건은 대항력 있는 임차인, 법정지상권 불분명, 건물 하자 등 다수의 위험 요소를 가지고 있으므로, 첫 경매 기일에는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 상기 리스크 요인을 감안하여 예상 입찰가는 감정가의 약 75% 수준인 1,461,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

* 이는 현재 시세 분석 및 위험 요소를 고려한 잠정적인 금액이며, 입찰 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.