나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1064 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2 제주더그레이튼오피스텔 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서홍동 소재 ""서귀포시청 제1청사"" 남측 인근에 위치하며
일대는 서귀포시 중심상업지대의 후면으로 음식점, 소매점 등 근린생활시설 및 공동주택, 단
독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하4층 지상12층 내 9층 901호로서
<사용승인일 : 2021.08.31.>
외벽 : 석판재붙임 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 천장형 에어컨설비, 승강기
설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지기 등), 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 15m 임], 북측으로 폭 약 8m
의 아스콘 포장된 일방통행 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(40m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소
로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(무태장어서식지)<문화유산
의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용
에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및
국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설
치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경1064 (1)

물건소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 300-2 제주더그레이튼오피스텔 9층 901호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정평가액: 155,000,000원 (1억 5천 5백만원)

토지 면적: 4.39㎡ (약 1.33평)

건물 면적: 19.57㎡ (약 5.92평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

사용승인일: 2021년 08월 31일

총 세대수: 358세대

1.2. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트 슬래브 지붕 지하 4층, 지상 12층 건물 중 9층 901호

외벽: 석판재 붙임 등

내벽: 벽지 마감, 타일 붙임 등

바닥: 마루 마감, 타일 붙임 등

창호: 하이샷시 창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동에 위치하며, 서귀포시청 제1청사 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 서귀포시 중심상업지대의 후면으로, 음식점, 소매점 등 다양한 근린생활시설과 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

남동측으로는 폭 약 15m의 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 폭 약 8m의 아스콘 포장된 일방통행 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 10월 26일 접수된 신한은행의 근저당권 (채권최고액 1억 2천만원)입니다.

본 경매로 인해 해당 근저당권을 포함한 을구의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임에 대한 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부요약

* 갑2: 이경희 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-10-26)

* 을1: 신한은행 근저당권 (120,000,000원) - 말소기준권리 (2021-10-26)

* 갑3: 신한은행 임의경매개시결정 (2025-03-20, 102,298,822원) - 말소

등기부채권 총액: 120,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 서귀동 지역은 서귀포시의 중심 상업지구 배후 지역으로, 다양한 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 근린생활시설과 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발합니다.

4.2. 건물 용도

건축물대장상 주용도는 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실제 이용상태는 '주거용 오피스텔'로 확인되었습니다. 이는 향후 세금 및 민원 발생 소지가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 근린시설

서귀포시청 제1청사 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리하며, 주변에 다양한 음식점, 소매점 등 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.3. 건물 상태

2021년 8월 31일 사용승인된 신축 오피스텔로, 내외부 시설이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미상

임대 관계가 미상으로 확인되어, 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 회수 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 보증금/차임 금액이 미상이더라도 주의가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 일반상업지역, 고도지구(40m 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 건축물 용도와 실제 이용의 차이

건축물대장상 '업무시설'이나 실제 '주거용 오피스텔'로 이용되고 있는 점은 추후 세금 문제(예: 주택 수 포함 여부)나 행정적인 문제로 이어질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 사용승인 후 약 5년이 경과한 신축 오피스텔로, 서귀포시 중심 상권 인근에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 소형 면적으로 투자 부담이 적다는 점도 긍정적입니다. 그러나 임대 관계 미상으로 인한 위험 요소와 복잡한 토지이용계획, 건축물 용도와 실제 이용의 불일치 등은 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 내외부 상태 양호 예상.

* 우수 입지: 서귀포시 중심 상업지구 인근으로 생활 편의시설 접근성 우수.

* 소형 면적: 투자 및 관리가 용이한 전용면적 19.57㎡ (약 5.92평).

9. 예상 입찰가

감정평가액은 1억 5천 5백만원입니다.

최근 매매 사례를 분석해 보면,

* 2024년 4월 11일: 19,048만원 (전용면적 20.50㎡)

* 2025년 11월 25일: 10,000만원 (전용면적 20.50㎡)

* 2025년 11월 6일: 10,000만원 (전용면적 19.57㎡)

2025년 거래 사례에서 유사 면적 물건이 1억원에 거래된 점은 현재 시세보다 낮게 평가될 가능성을 시사합니다. 반면 2024년 거래 사례는 감정가보다 높게 형성되었습니다.

신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 임대 관계 미상 및 기타 제한사항을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 예상 입찰가는 1억 4천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 사이로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.