나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6303 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 868-1 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경6303 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 868-1 대지 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매2계 2025타경6303 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 868-1 | 감정가: 941,403,000원 | 최저가: 461,287,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경6303 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

감정가: 941,403,000원

소유자: 신OO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 우OOOOOO

1.2. 토지 및 건물 현황

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 영락리 868-1

용도(지목): 대지

현황 이용상태: 전체적으로 '전'(밭)으로 이용 중

토지면적: 2777.00㎡ (약 839.94평)

토지 지분율: 277700 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 서귀포시 대정읍 영락리사무소 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 점포상가, 숙박시설, 농경지 등이 혼재된 일반적인 농어촌 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남서측 인근에 제주도의 주요 간선도로인 일주서로가 위치하고 있어 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지의 형태는 인접지와 대체로 평탄한 부정형이며, 현재 주거나지 및 일부 도로로 이용되고 있습니다. 도로 접면은 북서측으로 약 6미터, 북동측으로 약 4미터의 포장도로에 접하고 있어 건축 행위 및 차량 접근성이 매우 좋습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어, 용도지역상 개발 및 건축에 유리하며, 특히 자연취락지구는 건폐율 및 용적률 완화 규정을 적용받을 수 있는 장점이 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 대정읍 영락리사무소 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설(영락리사무소, 마트, 식당 등) 이용이 가능합니다. 일주서로와 가까워 대정읍내 및 서귀포시 서부 지역으로의 이동이 편리합니다.

영락리 해안가 마을은 최근 '머물면서 치유하는 마을'을 비전으로 설정하고 있으며, 인근에 돌고래 관찰 스팟으로 유명한 영락리방파제 등이 위치하여 관광 및 휴양 잠재력을 갖춘 지역입니다. 주변 상권은 마을 주민을 대상으로 하는 근린생활시설과 일부 숙박시설이 혼재되어 있으나, 활발한 상업지라기보다는 주거와 영농 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

혐오시설 검색 결과, 해당 지역은 평화로운 농어촌 마을 분위기이며, 검색된 주요 시설은 전기차 충전소, 방파제 등의 일반 시설로, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.3. 권리 분석

본 경매는 채권자가 신청한 부동산임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 토지 위에 건물이 없으므로 (건물면적 0.00㎡) 토지 외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지 등 복잡한 권리 문제는 발생하지 않습니다. 소유자와 채무자가 다르므로(신OO / 주OOOOOOOOOO), 개인 채무가 아닌 법인 채무로 인해 발생한 경매 사건일 가능성이 있습니다. 추가적인 권리관계 및 등기부 현황 분석이 필요하지만, 제시된 정보만으로는 단순 토지 매각으로 권리상 큰 특이점은 없어 보입니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크 및 주의사항

현황 이용과 지목 불일치:

본 건의 지목은 '대지'이나, 실제 현황은 전체적으로 '전'(밭)으로 이용 중입니다. 지목은 대지이므로 건축에 유리하나, 농지로 사용하고 있으므로 개발 전까지 농지법상 경작 관리가 필요할 수 있습니다. 농지취득자격증명은 불필요하지만, 현황이 농지임을 인지하고 투자를 진행해야 합니다.

강력한 건축 제한:

본건은 계획관리지역 및 자연취락지구로 개발이 가능하지만, 동시에 가축사육제한구역(전부제한)과 함께 제주특별자치도 차원의 강력한 환경 규제인 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 보전 및 제한 구역에 중복 지정되어 있습니다. 이는 건축물의 높이, 규모, 용도 등에 상당한 제약으로 작용할 수 있으므로, 구체적인 건축 계획 수립 전에 해당 보전지구의 조례를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

대규모 토지:

토지면적이 2777.00㎡ (약 839.94평)에 달하는 대형 필지로, 단독 개발뿐만 아니라 분할 후 매각(토지분할 가능 여부 사전 확인 필수) 또는 대규모 단지(타운하우스 등) 조성 부지로도 고려할 수 있는 면적입니다.

우수한 개발 용도지역:

계획관리지역 및 자연취락지구에 위치하여 비도시지역 중에서도 건폐율 및 용적률이 높아 개발 밀도가 비교적 자유롭습니다. (자연취락지구 지정 시 건폐율 40%까지 가능)

양호한 접근성:

노폭 6미터 및 4미터 포장도로에 양면 접해 있어 차량 진출입 및 건축 자재 운반 등 개발 환경이 매우 우수합니다.

3.3. 종합 의견

본건 토지는 제주 서부권의 양호한 접근성을 갖춘 계획관리지역 내 대규모 필지로서, 지목이 대지라는 점과 우수한 도로 접근성(6m, 4m 도로)을 갖춘 투자 가치가 높은 물건입니다.

다만, 현황이 '전'이라는 점과 제주특별자치도의 엄격한 환경 보전 및 지하수자원 보전 관련 규제가 중첩되어 있다는 점은 잠재적 리스크로 작용합니다. 따라서, 투자자는 낙찰 후의 구체적인 건축 및 개발 계획(예: 단독 주택 단지, 농어촌 민박 시설 등)을 수립하기 전에, 서귀포시청 담당 부서를 통해 해당 필지에 적용되는 모든 보전지구 조례에 따른 건축 가능 여부, 최대 규모, 용도 제한 등을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다. 대규모 개발 사업자나 장기적인 관점에서 제주 서부권 개발을 염두에 둔 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계