나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1046 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 산1-10 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1046 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 산1-10 임야 경매

• 사건번호: 2025타경1046
• 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 산1-10
• 용도: 임야

제주지방법원 경매1계 2025타경1046 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 산1-10 | 감정가: 190,325,000원 | 최저가: 93,260,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1046 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 진OO

채권자: 굿OOOOOOOOOOO

1.1. 2.물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 산1-10

용도: 임야

토지면적: 7613.00㎡ (약 2303평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 190,325,000원

1.1. 3.특이사항 및 주의사항

특이사항: 법정지상권

주의사항: 제시외 건물 매각 제외

1.2. 토지감정요항표 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '제주외국어고등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 전, 임야, 목장용지 등이 혼재하는 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 원거리에 주요간선도로(평화로)가 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

자루형 완경사지의 임야 및 자연림입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

지적도상 맹지입니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하천구역(소왕천)에 해당합니다.

1.2. 6.기타 참고사항

임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본건은 제주시 애월읍 유수암리에 위치하며, 주변은 전, 임야, 목장용지 등이 혼재된 지역입니다. '제주외국어고등학교'로부터 남서측 원거리에 자리하고 있으며, 인근까지 차량 진입이 가능하고 주요 간선도로인 평화로가 원거리에 있어 교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 유수암리는 해발 200~250m에 위치한 중산간 마을로, 아름다운 자연환경과 오름, 유수암천 등의 지리적 특성을 가지고 있습니다. 현재 제주특별자치도에서는 애월읍 유수암리 일원에 국립 숲체원 조성 사업을 추진 중에 있어 향후 지역 개발 및 가치 상승에 대한 기대감이 있습니다. 또한, 해당 지역은 성장관리계획 지역으로 지정되어 개발행위에 대한 별도 관리가 이루어지고 있으며, 일부 조건 충족 시 건폐율 완화 인센티브가 부여될 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 진OO, 채무자도 진OO입니다. 채권자는 굿OOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 특이사항으로 법정지상권이 존재하므로, 해당 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건은 임야로서 현재 개발이 이루어지지 않은 자연림 상태입니다. 주변 지역은 농경지, 임야, 목장용지 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 자연 경관 지역의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집해 있지 않아 직접적인 상권 분석보다는 향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성을 고려한 잠재적 가치 평가가 중요합니다. 인근 노꼬메오름 일대에는 국립 숲체원 조성 사업이 계획되어 있어, 관련 시설이나 관광객 유입에 따른 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건은 중산간 지역에 위치한 임야로, 도심과의 거리가 다소 있습니다. 생활 편의 시설은 인근 마을이나 애월읍 소재지로 이동해야 이용 가능합니다. 대중교통 이용 시 애월읍 마을버스가 운행되고 있으나, 배차 간격이 길 수 있습니다. 자연환경이 우수한 지역으로, 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

주요 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 지적도상 맹지이므로 건축 등 토지 이용 시 맹지 해소 방안 마련이 필수적입니다.

둘째, 토지이용계획 및 제한상태에 명시된 바와 같이 생산관리지역, 가축사육제한구역, 여러 등급의 보전지구, 건축계획심의대상구역, 하천구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 건축이나 개발 행위에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

셋째, 법정지상권의 존재는 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 법률 검토 및 해결 과정이 필요할 수 있습니다.

넷째, 과거 유수암리 지역에서 마을 안길 일부가 사유지 경계 문제로 인해 차량 통행에 제한이 발생했던 사례가 있어, 토지 경계 및 도로 이용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리에 위치한 임야로, 자연환경이 우수하나 지적도상 맹지이고 다양한 토지이용 제한이 존재하는 것이 특징입니다. 법정지상권의 존재는 권리 분석 시 중요한 고려사항입니다. 현재 주변 지역은 개발보다는 자연 보전 및 관광 자원 개발(국립 숲체원 조성 등) 위주로 진행되고 있습니다. 따라서 즉각적인 개발보다는 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 또는 자연 친화적인 개발 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 바람직합니다. 맹지 해소, 법정지상권 해결, 각종 규제 검토 등 선결 과제가 명확하므로, 신중한 투자 판단이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. **자연환경 및 입지:** 제주 서부 중산간 지역의 쾌적한 자연환경 속에 위치하여, 향후 자연 친화적 개발이나 전원생활 용도로의 잠재력을 가집니다.

2. **지역 개발 계획:** 애월읍 유수암리 일원의 국립 숲체원 조성 사업 및 성장관리계획 지역 지정 등은 지역 가치 상승의 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

3. **저평가 가능성:** 현재 임야 상태이며 맹지라는 단점이 있지만, 규제 완화나 개발 계획 실행 시 잠재 가치 대비 저평가된 상태일 수 있습니다.

4. **관광 연계 가능성:** 제주외국어고등학교 인근에 위치하며, 노꼬메오름 등 주변 관광자원과의 연계 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계