나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1046 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 산1-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 '제주외국어고등학교' 남서측 원거리에 위치하며, 부근은 전, 임야, 목장용지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 원거리에 주요간선도로(평화로)가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

자루형 완경사지로서, 토지임야 및 자연림임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하천구역(소왕천)<하천법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 제시외 건물 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1046 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 산1-10

용도: 임야

감정가: 190,325,000원

토지면적: 7,613.00㎡ (약 2,302.7평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 굿OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 매각 제외

감정평가서 요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 유수암리 소재 '제주외국어고등학교'로부터 원거리에 위치하고 있습니다. 부근은 전, 임야, 목장용지 등이 혼재하는 지역으로, 해발 200~250m에 위치한 중산간 마을입니다. 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 원거리에 주요 간선도로인 평화로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 그러나 지적도상 맹지에 해당하여 접근성 확보에 대한 별도의 방안이 필요합니다. 유수암리 일대는 족은녹고메오름 등 여러 오름과 유수암천이라는 용천수가 있는 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 제주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 '굿OOOOOOOOOOO'이며, 공동담보로 진행되었습니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2003년 12월 19일 접수된 전 7번 진석희 지분 전부 이전(갑10)에 의한 것이 아닌, 2022년 8월 16일 접수된 굿앤굿금융대부주식회사의 근저당권(을1, 110,000,000원)이 말소기준권리로 확인됩니다. 이 근저당권은 말소 기준 권리로서, 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 등기부채권 총액은 260,000,000원입니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 2003-12-19: 전7번 진석희 지분 전부 이전 (갑10)

* 2013-04-22: 진우현, 진우식 지분 전부 이전 (갑11)

* 2016-06-30: 소유권 이전 (협의분할에 의한 상속) - 권리자: 진영택 (갑12)

* 2022-08-16: 근저당권 (말소기준권리) - 권리자: 굿앤굿금융대부주식회사, 권리금액: 110,000,000원 (을1)

* 2023-09-06: 근저당권 공동담보목록 - 권리자: 김정현, 권리금액: 150,000,000원 (을4) - 경매로 소멸 예정

* 2025-03-17: 임의경매개시결정 - 권리자: 굿앤굿금융대부, 권리금액: 57,671,463원 (갑13) - 경매로 소멸 예정

본 건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 없는 물건으로, 경매를 통해 소유권을 취득하면 등기부상 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 소멸됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

본건이 소재한 제주시 애월읍 유수암리는 전, 임야, 목장용지가 혼재하는 중산간 지역으로, 농업 및 자연경관과 관련된 활동이 주를 이루는 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있어, 상권 형성은 미미하며 주로 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주로 형성될 것으로 보입니다. 다만, 애월읍 전반적으로 관광객 유입이 많아 관련 편의 시설(카페, 식당 등)은 발달해 있는 편입니다.

5. 생활정보

본건은 제주공항에서 약 15km 떨어진 중산간 지역에 위치하고 있습니다. 차량으로 평화로를 이용하면 제주시 주요 도심 및 공항 접근이 용이합니다. 인근에 제주외국어고등학교가 있으나 원거리입니다. 유수암리 일대는 자연 친화적인 환경으로, 오름, 숲, 용천수 등 천혜의 자연자원을 보유하고 있습니다. 주변에는 펜션, 전원주택, 카페 등이 다수 분포하고 있으며, 아르떼뮤지엄 제주, 항파두리 항몽 유적 등 관광명소가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 지적도상 맹지에 해당하여, 차량 및 보행자 통행이 불가능하여 접근성 확보에 근본적인 문제가 있습니다. 개발 및 이용을 위해서는 인접 토지와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다.

* 엄격한 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구4-2등급 및 5등급, 지하수자원보전4등급, 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역, 하천구역(소왕천) 등 다수의 법적 제한을 받고 있습니다. 이는 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행된 물건으로, 다른 담보물건과의 관계에서 예측하기 어려운 위험이 존재할 수 있습니다. 경매 후에도 해당 공동담보와 관련된 추가적인 법적 쟁점이 발생할 가능성은 낮으나, 과거 채무 규모가 컸음을 시사합니다.

* 지형 및 현황: 완경사지의 임야 및 자연림으로, 개발 시 토지 정지 및 조림 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 애월읍 유수암리의 아름다운 자연환경 속에 위치한 임야입니다. 맑은 공기와 쾌적한 환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 치명적인 단점을 가지고 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 가장 큰 장애물로 작용할 것입니다. 더불어 생산관리지역임에도 불구하고 다수의 환경보전 및 건축 관련 규제가 적용되어 있어, 향후 활용 계획 수립 시 철저한 검토가 필요합니다. 이러한 점들을 고려할 때, 본건은 투자로서 접근하기보다는 자연 그대로의 상태를 유지하거나, 장기적인 안목으로 접근할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 천혜의 자연환경: 조용하고 쾌적한 중산간 지역의 자연 경관을 누릴 수 있습니다.

* 토지 가치: 애월읍이라는 지리적 이점과 향후 개발 가능성(맹지 해소 시)을 고려한 잠재적 가치가 있습니다.

* 낮은 경매 개시 채권액: 감정가 대비 비교적 적은 금액으로 경매가 개시되어, 저가 낙찰의 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,325,000원입니다. 경매 개시 채권액은 57,671,463원이며, 인수할 보증금은 0원입니다. 그러나 본건의 가장 큰 리스크는 '맹지'라는 접근성의 문제와 다수의 토지이용 제한 규제입니다. 이러한 제약들은 토지의 활용 가치를 현저히 낮추며, 개발 시 추가적인 비용과 많은 노력을 요구합니다. 따라서 이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가를 초과하지 않는 선에서 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 143,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.