나이스옥션 법원경매 제주 2025타경967 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421 대경엘리시아3차 101동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경967 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421 대경엘리시아3차 101동 4층402호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경967
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2432-2 대경엘리시아3차, 101동 4층402호
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매1계 2025타경967 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 중산간서로 2432-2 대경엘리시아3차, 101동 4층402호 | 감정가: 647,000,000원 | 최저가: 317,030,000원 | 용도: 연립주택

1. 제주지방법원 2025타경967 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경967 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리 421 대경엘리시아3차 101동 4층402호

용도: 연립주택

감정가: 647,000,000원

토지면적: 142.42㎡ (약 43.08평)

토지 지분율: 14242.199999999999

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 99.00㎡ (약 29.95평)

건물 지분율: 9900

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 오OO

채무자: 오OO

채권자: 서OOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 지하1층 / 지상4층 내 제4층 제402호

외벽: 화강석 및 스타코 마감 등

창호: PVC샷시창 등

이용상태: 연립주택으로 이용 중

설비내역: 기본 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등

토지 형상 및 이용상태: 일단의 토지로서 인접도로와 대체로 등고·평탄하며 연립주택 건물의 부지

인접 도로상태: 일단의 토지로 남측으로 폭 약 6m의 시멘트포장도로에 접함

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 보성리에 소재한 '구억리삼거리' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로, 점차 주거지가 형성되고 있는 환경입니다. 물건지까지 차량의 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(오OO)입니다. 채권자는 서OOOOOOOO입니다. 임의경매 절차에서는 일반적으로 매각을 통해 발생하는 대금으로 근저당권 등 담보물권을 소멸시키고, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되거나 낙찰자가 인수하게 됩니다. 본 건의 경우, 제공된 정보만으로는 권리관계의 복잡성을 정확히 판단하기 어려우므로, 실제 경매 진행 시 법원에서 제공하는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 면밀히 검토하여 인수되는 권리가 있는지, 유치권이나 선순위 임차인이 있는지 등을 상세히 확인해야 합니다. 현재 임대 관계는 미상으로, 이는 명도 과정에서 추가적인 리스크가 될 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 대정읍은 서귀포시의 서쪽에 자리한 지역으로, 최근 신규 주택 단지 개발과 함께 생활 기반 시설이 꾸준히 확충되고 있는 지역입니다. 주변에 농경지가 분포하고 있으나, 대경엘리시아 3차와 같은 공동주택 단지가 형성되어 있어 점진적인 주거지로서의 가치가 상승하고 있습니다. 가까운 편의 시설로는 모슬포항 주변의 상업 지역이나 대정읍 행정복지센터 인근의 로컬 상권을 이용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

대정읍 지역은 교육, 의료, 편의 시설 등 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 인근에는 모슬포초등학교, 대정중학교 등이 위치하고 있으며, 차량 이용 시 대정읍 소재의 병원, 약국, 마트, 하나로마트 등 생활 편의 시설에 접근이 용이합니다. 다만, 본건과의 구체적인 거리 및 이용 편의성은 현장 방문을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 물건은 토지 이용 계획 및 제한 사항에서 몇 가지 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

- 토지 이용 계획 및 제한 상태:

- (1) 지역: 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(저촉).

- (2) 지역: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부 제한), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급, 건축계획심의대상구역.

특히, '지하수자원보전 3, 4등급(저촉)' 및 '건축계획심의대상구역(저촉)' 표시는 해당 토지에서 건축 행위, 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위에 상당한 제약을 받을 수 있음을 의미합니다. 이는 향후 건물의 활용도나 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

- 가축사육제한구역: 일부 지역은 가축 사육이 제한되거나 금지되어 있어, 주변 축산 활동으로 인한 냄새 등의 민감성이 있을 수 있습니다.

- 임대 관계 미상: 현재 해당 호실의 임대차 관계가 파악되지 않아, 인수되는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 시간과 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

- 혐오시설: 현재까지 주변에 대규모 산업 시설, 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 하지만, 계획관리지역 내에서도 인근 농경지 등으로 인한 생활 환경은 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서귀포시 대정읍이라는 입지 조건과 연립주택으로서의 주거 공간을 제공합니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 주변에 기본적인 생활 편의 시설이 위치하고 있어 실거주 목적이라면 고려해볼 만합니다. 그러나 가장 큰 문제는 엄격한 토지 이용 제한입니다. '지하수자원보전 3, 4등급(저촉)' 및 '건축계획심의대상구역(저촉)' 등은 향후 건축 행위에 큰 제약을 가하므로, 신축이나 대규모 리모델링을 통한 가치 증대는 기대하기 어렵습니다. 또한, 임대 관계가 불분명하다는 점은 투자자에게 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 실거주 관점: 대정읍 지역의 거주를 희망하는 실수요자에게는, 토지 이용 제한으로 인한 건축 행위 제약을 감안하더라도, 감정가 수준 이하로 낙찰될 경우 합리적인 가격으로 주택을 마련할 기회가 될 수 있습니다.

- 임대 수익 관점: 임대 관계가 명확히 파악되지 않아 임대 수익률 예측이 어렵습니다. 만약 현재 임차인이 없고 공실 상태로 낙찰받는다면, 안정적인 임대 수익을 기대할 수도 있으나, 이는 지역 내 임대 수요 및 임대료 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

- 투자 가치: 엄격한 개발 제한으로 인해 투자로서의 높은 시세 차익보다는, 장기적인 안목으로 안정적인 주거지로서의 가치에 초점을 맞추는 것이 바람직합니다. 낙찰가 결정 시, 이러한 개발 제한 및 명도 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

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