나이스옥션 법원경매 제주 2025타경976 [1] 제주특별자치도 제주시 내도동 639 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경976 [1] 제주특별자치도 제주시 내도동 639 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매1계 2025타경976 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 내도동 639 | 감정가: 2,364,696,240원 | 최저가: 1,655,287,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 제주 지원 2025타경976 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경976 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 내도동 639

용도: 근린생활시설

감정가: 2,364,696,240원

토지면적: 1113.00㎡ (약 336.68평)

토지 지분율: 111300

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 894.54㎡ (약 270.62평)

건물 지분율: 89454

건물 제시외면적: 74.40㎡ (약 22.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 고OO

채무자: 영OOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 외도이동 소재 '외도초등학교' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 9미터 아스콘포장도로 및 남서측으로 폭 약 4미터 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있음.

기타참고사항: -

건물감정평가요항표

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 2층 건물로, 사용승인일자는 2012년 3월 22일임. 외벽은 드라이비트, 내벽은 페인팅/타일, 바닥은 에폭시/타일 마감이며, 창호는 방열문, PVC샷시임.

이용상태: 1층은 근린생활시설 및 냉동창고로 이용 중이며, 2층은 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역: 기본위생설비, 급배수설비, 1층 냉동설비, 2층 천장매립형 에어컨에 의한 냉방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물: 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 18.4㎡, 철파이프조 차광막지붕 단층 창고 약 53.3㎡, 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약 2.7㎡ 등 제시외 건물이 존재함.

1.3. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 내도동 639번지에 위치하며, '외도초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로, 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 상권 형성에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 북서측으로는 폭 약 9미터, 남서측으로는 폭 약 4미터의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 고OO입니다. 채무자는 영OOOOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOO으로 확인됩니다. 경매 절차상 채권자의 담보권 실행으로 진행되는 만큼, 통상적으로 경매 낙찰로 인해 선순위 권리는 소멸되고 말소되는 경우가 많습니다. 그러나 모든 권리관계는 법원의 매각물건명세서 및 관련 서류를 통해 면밀히 검토해야 하며, 인수해야 할 권리가 있는지, 유치권 등 특이사항은 없는지 전문가를 통한 정밀한 권리분석이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

근린생활시설로 이용 가능한 본 물건은 외도초등학교와 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있어, 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 업종이 유리할 것으로 판단됩니다. 1층에 냉동창고가 있다는 점은 음식점, 카페, 소규모 유통업 등과 같이 신선도 유지가 필요한 업종에 잠재적 이점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 주변 상권이 대규모 상업지구보다는 생활 편의를 제공하는 근린 상권의 성격이 강하므로, 과도한 경쟁보다는 꾸준한 수요를 기반으로 하는 업종이 안정적일 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건지는 외도초등학교가 인근에 위치하여 자녀를 둔 가정의 교육 환경 측면에서 이점이 있습니다. 또한, 근린생활시설이 밀집된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 은행 등)은 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장 및 지방도를 통해 가능하여 생활 편의성은 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

1.7. 지도등 외부 시설 검색 (혐오시설 확인)

본 건 토지는 제주특별자치도 도시계획에 따라 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 제3종(공항소음) 구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 제주공항의 항공기 소음 영향권 내에 포함되어 있어 '제3종 공항소음대책지역'으로 지정되어 있습니다. 이는 항공기 운항 횟수 증가 등으로 인해 소음 피해 지역이 확대되면서 지정된 구역으로, 주민 지원 사업 대상이 될 수 있으나 항공기 소음으로 인한 불편을 감수해야 할 수 있습니다.

일반적인 검색 결과상, 본 주소지 인근에서 직접적으로 유해하거나 혐오시설로 분류되는 폐기물 처리장, 하수종말처리장, 대규모 공장 등이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 관련 법규상 가축 사육 및 공장 설립에 제한이 있는 지역으로, 이는 해당 지역의 개발 방향과 관련이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

- 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 공장설립제한구역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위나 사업 운영 시 법적 제약이 따를 수 있습니다.

- 공항 소음 영향: 제주공항 소음대책지역에 속해 있어 항공기 이착륙 시 발생하는 소음으로 인한 불편이 예상됩니다. 이는 사업 운영이나 거주 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

- 상권 경쟁: 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 유사 업종 간 경쟁 심화 가능성이 있습니다.

- 권리 인수 가능성: 경매 절차의 특성상, 임대차 관계, 유치권 등 미확인되거나 인수해야 할 권리가 존재할 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.9. 종합 의견

제주시 내도동에 위치한 본 근린생활시설 물건은 외도초등학교 인근의 주거 및 상가 혼용 지역에 자리하고 있어, 지역 커뮤니티를 기반으로 한 상업 시설 운영에 잠재력을 가지고 있습니다. 2012년에 건축된 건물로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 1층의 냉동창고는 특정 업종에 유리할 수 있습니다. 그러나 공항 소음대책지역 지정, 다양한 토지 이용 규제, 그리고 상권 내 경쟁 심화 가능성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 이러한 리스크를 충분히 인지하고 사업 계획을 수립해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

- 안정적인 지역 수요: 외도초등학교 및 주변 주택가를 배후로 하여 꾸준한 지역 수요를 기대할 수 있습니다.

- 다용도 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종이 입점 가능하며, 1층의 냉동창고는 추가적인 활용도를 제공합니다.

- 현대적인 건축물: 2012년에 건축되어 비교적 신축에 가까워 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

- 제주도 지역 경제 활성화: 제주도의 지속적인 관광 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 지역 기반 상업 시설의 가치는 꾸준할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계