나이스옥션 법원경매 제주 2025타경929 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 1962 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경929 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 1962 임야 경매

• 사건번호: 2025타경929
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 1962
• 용도: 임야

제주지방법원 경매1계 2025타경929 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 1962 | 감정가: 238,702,000원 | 최저가: 81,875,000원 | 용도: 임야

1. 제주지방법원 2025타경929 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경929 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리 1962

용도: 임야 (현황: 전)

감정가: 238,702,000원

토지면적: 6,724.00㎡ (약 2,034.03 평)

토지 지분: 3,362㎡ (약 1,017.01 평)

건물면적: 해당 없음

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 권리분석

본건은 토지 지분 매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

매각 대상 토지의 지분에 대한 소유권이 경매로 나오게 되며, 낙찰자는 해당 토지의 일부 지분만을 취득하게 됩니다.

특히 '공유자우선매수신고'가 되어 있다는 점은 매우 중요합니다. 이는 낙찰자가 결정된 후에도 기존 공유자가 법적인 절차에 따라 동일한 가격으로 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 따라서 실제 낙찰받더라도 공유자에게 지분을 넘겨주어야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 신산리에 위치하고 있으며, 주위는 전 및 임야 등으로 이루어진 지역입니다.

인근에 ‘일출랜드’가 있으며, 제반 차량의 접근이 가능하고 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

성산읍은 제주도 동부에 위치하며, 성산일출봉 등 관광 명소가 많아 관광객의 방문이 잦은 지역입니다.

주변 지역은 농업 지역의 특성을 가지고 있으며, 제주 제2공항 개발 사업 예정지 및 그 주변 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역 중 하나입니다.

제주 제2공항 예정지 반경 내에 위치함에 따라, 공항 개발 관련 이슈를 주목할 필요가 있습니다.

주변에 대규모 개발 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않으나, 토지이용계획상 공항시설법에 따른 장애물 제한 표면 구역에 해당하므로 항공기 운항과 관련된 높이 제한 등이 있을 수 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황

본건 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전'(밭)으로 이용되고 있습니다.

토지는 인접 도로와 접해 있으며, 평지에 위치한 부정형의 토지 형태를 띠고 있습니다.

북측으로는 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

1.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 다수의 토지이용계획 및 제한 사항을 받고 있습니다.

- 계획관리지역: 건축 및 개발 행위가 비교적 자유로운 지역입니다.

- 장애물제한표면구역(공항시설법): 공항의 안전한 운영을 위해 건축물 등의 높이 제한이 있을 수 있습니다.

- 경관보전지구 4등급 및 5등급: 제주의 자연경관 보전을 위해 개발 행위에 제한이 따릅니다.

- 생태계보전지구 5등급: 생태계 보호를 위한 규제가 적용됩니다.

- 지하수자원보전 3등급: 지하수 자원 보호를 위한 규제가 있습니다.

- 건축계획심의대상구역: 건축 시 별도의 심의가 필요할 수 있습니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역(제2공항개발사업예정지역 및 주변지역): 해당 지역 내 토지 거래 시 허가가 필요하며, 현재 2026년 11월 14일까지 효력이 유지됩니다.

이러한 복합적인 제한 사항들은 향후 토지 활용에 있어 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.6. 상권분석

본건은 임야 및 전으로 이용되는 토지로, 직접적인 상권의 형성은 미미합니다.

주변 지역은 농경지와 임야가 주를 이루며, 성산읍의 관광지 접근성을 고려할 때 관광객을 대상으로 하는 시설 입지의 잠재력은 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 각종 제한 사항과 지분 매각이라는 특성 때문에 상업적 개발보다는 장기적인 자산 가치 상승 또는 특정 목적의 토지 활용 방안을 고려해야 할 것으로 보입니다.

1.7. 생활정보

본건은 토지 자체이므로 직접적인 생활 편의시설 이용 정보는 제공하기 어렵습니다.

성산읍 소재지에 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 있으나, 본건과의 직선거리는 다소 떨어져 있을 수 있습니다.

주위 환경은 전과 임야가 혼재된 농촌 및 자연 경관 지역의 특성을 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '지분 매각'과 '공유자우선매수권'입니다. 낙찰받더라도 공유자에게 우선 매수권을 행사당할 경우, 낙찰이 무효가 되거나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

두 번째 리스크는 복잡하고 엄격한 토지이용계획 및 제한 사항입니다. 장애물제한표면구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제를 받고 있어 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

세 번째 리스크는 공부상 지목(임야)과 현황(전)의 차이입니다. 이는 농지법 등 관련 법규 위반 소지가 없는지 확인이 필요할 수 있습니다.

네 번째 리스크는 '임대관계 미상'으로, 만약 임차인이 존재할 경우 명도에 대한 추가적인 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 제주 제2공항 개발 예정지와 인접한 지역에 위치한 토지 지분 매각 물건입니다.

입지적으로는 향후 개발 가능성을 내포하고 있으나, 복합적인 토지이용계획상의 제한과 공유자우선매수권이라는 중대한 변수가 존재합니다.

특히 지분 매각과 공유자의 우선매수권 인정은 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인으로, 낙찰 후에도 실제 소유권을 확보하지 못하거나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

개발 가능성을 염두에 둔다면, 이러한 제한 사항들을 충분히 인지하고 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

제주 제2공항 개발 사업이라는 지역적 호재와 연계한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

성산읍의 관광지 접근성과 자연환경은 잠재적인 가치를 지닙니다.

다만, 공유자우선매수권 행사의 가능성을 반드시 고려해야 하며, 투자가치를 결정하는 데 있어 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

향후 해당 지역의 개발 계획 및 규제 완화 가능성을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

본건의 투자 가치는 복잡한 권리 관계와 엄격한 개발 제한 사항을 극복하고, 공유자 문제 및 향후 규제 완화 시 얻을 수 있는 개발 이익을 예상할 때 결정될 것입니다.

법원 정보

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