나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7474 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 202 임야 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7474 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 202 임야 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매1계 2025타경7474 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 202 | 감정가: 552,852,000원 | 최저가: 386,996,000원 | 용도: 임야

1. 제주지방법원 2025타경7474 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7474 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 202

용도: 임야

감정가: 55,285,200원

토지면적: 2483.00㎡ (약 751.2평)

토지 지분율: 248300 (전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 192.00㎡ (건축 신고상 2층 건물이나 1층 골조 완료 상태의 제시외 건물 2동)

매각대상: 토지매각 (일괄매각, 제시외 건물 매각 제외)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 임OO

채무자: 신OO

채권자: 대OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

1.2. 부동산 현황 및 이용상태

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 202번지에 위치한 임야입니다. '서광1교차로'에서 남서측 근거리에 있으며, 주변으로는 전, 임야, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 자연 친화적인 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 지방도가 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 일련번호(1)과 (2)로 나뉘어 있으며, 모두 인접 도로 대비 등고 평탄한 상태입니다. 일련번호(1)은 자루형지로 주거용 건물 신축공사 중이며, 일련번호(2)는 부정형지 임야입니다. 북서측으로 폭 약 3~4미터의 비포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 다음과 같은 다양한 법적 제한 및 관리 구역에 포함되어 있습니다.

- 가축사육제한구역 (1000m 이내 일부 제한)

- 공장설립제한지역

- 경관보전지구 3등급

- 생태계보전지구 4-1등급 및 5등급 (저촉)

- 지하수자원보전 3등급 및 4등급 (저촉)

- 건축계획심의대상구역

이러한 제한 사항들은 토지 이용 및 개발에 있어 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.4. 건물 현황

토지 지상에는 공부상 건물은 없으나, 제시외 건물로 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 주택 약 96.0㎡ 2동이 건축 신고되어 있습니다. 건축신고상으로는 2층 건물이나, 현재 1층까지 골조 공사만 완료된 상태로 파악됩니다. 이 제시외 건물들은 이번 매각에서 제외됩니다.

1.5. 입지조건

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면의 비교적 조용하고 자연환경이 좋은 곳에 위치하고 있습니다. '서광1교차로'와 인접하여 접근성이 있으며, 주변에 전, 임야, 과수원 등 다양한 용도의 토지와 단독주택이 혼재하는 지역 특성을 가지고 있습니다. 전원생활이나 자연 속에서의 휴식을 추구하는 분들에게 매력적인 입지일 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 임OO, 채무자는 신OO, 채권자는 대OOOOOOOO입니다. 가장 주의해야 할 사항은 '법정지상권'이 있다는 점입니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지 사용권을 주장할 수 있어 토지 이용에 제약을 받을 수 있음을 의미합니다. 또한, '일괄매각'으로 진행되지만 '제시외 건물 매각 제외' 조건이 붙어 있어, 낙찰 후 제시외 건물과의 관계에 대한 명확한 확인과 정리가 필요합니다.

1.7. 상권분석

주변이 전, 임야, 과수원, 단독주택 등으로 이루어진 지역 특성상, 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 있습니다. 주로 농업이나 전원생활 관련 시설, 또는 관광객을 대상으로 하는 소규모 시설이 있을 수 있습니다. 개발 잠재력은 있으나, 토지이용계획 및 제한사항이 많아 자유로운 상업 시설 개발에는 한계가 있습니다.

1.8. 생활정보

주변 지역은 자연경관이 뛰어나고 비교적 한적한 주거 환경을 제공합니다. 서귀포시 주요 관광지와는 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 관광 접근성도 갖추고 있습니다. 지역 내 편의시설 및 생활 기반 시설은 도심 지역만큼 발달하지 않았을 수 있으므로, 이에 대한 사전 조사와 준비가 필요합니다.

1.9. 잠재적 리스크

첫째, '법정지상권'의 존재는 토지 이용의 가장 큰 리스크 요인입니다. 법정지상권 성립 여부와 범위에 따라 낙찰자가 토지 이용에 있어 예상치 못한 제약을 받을 수 있습니다. 둘째, 각종 '생태계보전지구', '경관보전지구', '지하수자원보전구역' 등 엄격한 환경 관련 규제는 건축 및 토지 개발에 상당한 제약을 가할 수 있습니다. 셋째, '제시외 건물 매각 제외' 조건은 추후 건물 철거 또는 소유권 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 현재까지 파악된 주변 지역에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 장기적인 환경 변화나 개발 계획에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 자연환경이 우수한 제주 서귀포시의 임야로, 주거용 건물 신축 공사가 진행 중인 토지입니다. 넓은 토지 면적과 상대적으로 낮은 감정가는 매력적으로 보일 수 있으나, '법정지상권' 존재와 복잡하고 엄격한 토지이용계획 및 제한사항들은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 중대한 위험 요소입니다. 제시외 건물의 처리 문제 또한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.11. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

- 제주도의 우수한 자연환경과 관광 인프라 접근성.

- 넓은 토지 면적을 활용한 개발 잠재력 (단, 법적 제한 고려).

- 상대적으로 낮은 감정가 대비 토지 가치 상승 기대.

- 전원주택 부지 또는 장기적인 개발 계획 수립 시 고려 가능.

다만, 법정지상권 및 토지이용 제한사항에 대한 철저한 사전 조사와 법률 전문가의 자문을 거친 후 신중하게 투자 결정을 내리시는 것을 강력히 권고합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계