나이스옥션 법원경매 해남 2025타경969 [1] 전라남도 진도군 고군면 금계리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 단독주택(단층)으로 증축하여 이용중
3. 제시외 건물 모두 철근콘크리트구조임, ㉠주택 일부(4㎡), ㉡창고(12.4㎡), ㉢창고(4.2㎡) 모두 매각포함
4. 본건 목록2는 공부상 '진도군 고군면 금계리 39-40, 41-2번지' 양지상에 소재하나, 토지대장상 2010.2.11.자로 '41-2번지'는 '39-40번지'에 합병되어 현황 '동소 39-40번지'에 소재(감정평가서 등 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경969 (1)

소재지: 전라남도 진도군 고군면 금계리 39-40

용도: 단독주택

감정가: 159,862,200원

토지면적: 402.20㎡ (약 121.66평)

건물면적: 98.88㎡ (약 29.90평)

건물 제시외면적: 20.60㎡ (약 6.23평) - ㉠주택 일부(4㎡), ㉡창고(12.4㎡), ㉢창고(4.2㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 선OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 전라남도 진도군 고군면 금계리에 소재하며, 한국의 아름다운 자연을 느낄 수 있는 지역에 위치합니다. 특히, 진도 10경 중 하나인 '신비의 바닷길' 관광지와 인접해 있어 관광객의 왕래가 잦은 곳입니다. 주변으로는 농경지와 임야, 그리고 주거지들이 혼재되어 있습니다. 일부 지역에서는 농공단지 관련 시설 및 환경 정화 활동 관련 내용도 검색되나, 물건지와 직접적인 혐오시설과의 인접성은 낮은 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

해당 물건지는 도로와 인접해 있어 차량 접근은 가능합니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근에 진도군 소재 주요 도로가 있어 육지와의 접근성은 있으나, 진도군 자체의 대중교통망 및 주변 교통 환경에 대한 상세 정보는 제한적입니다. 가장 가까운 주요 교통 시설로는 해남으로 이어지는 진도대교 방면이 언급됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

해당 물건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

소유권 이전(증여)은 2002년 5월 14일 등기되었으며, 현재까지 말소되지 않은 권리로는 갑1(소유권이전)이 있습니다.

말소기준권리인 근저당권(을1)은 2010년 2월 25일 선진농업협동조합으로부터 설정되었으며, 감정가액의 대부분을 차지하는 채권 총액(718,848,586원)이 등기되어 있습니다.

이 외 다수의 근저당권, 지상권설정, 가압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을1 (선진농업협동조합, 근저당권, 2010-02-25)

* 기타 말소 예상 권리: 을2(근저당권), 을3(근저당권), 을4(지상권설정), 갑3~갑7(가압류) 등 (단, 을4의 지상권 설정은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 언급되어 주의 요망, 그러나 등기부상 말소로 표기되어 있어 추가 확인 필요)

* 경매 개시 결정: 갑8 (선진, 임의경매, 2025-04-14)

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 언급되어 있어 주의가 필요합니다. 그러나 해당 지상권(을4)은 등기부상 '말소'로 표기되어 있어, 실제 인수 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. 일반적인 경우, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건지가 위치한 진도군 고군면 금계리는 주로 단독주택과 농경지, 그리고 관광자원(신비의 바닷길)이 혼재된 지역입니다. 상업 시설이 밀집된 상권이라기보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 시설 및 관광객을 위한 부대 시설이 주를 이룰 것으로 보입니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 지역 특색을 반영한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 관광객을 위한 신비의 바닷길 체험관, 가계 해수욕장 등 관광 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 진도군 고군면 내에는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 상세한 정보는 부족합니다. 의료, 금융, 대형 마트 등 주요 편의시설은 진도읍 등 중심지로 이동해야 이용 가능할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

진도군 내에는 진도초, 진도서초, 진도중, 진도고, 진도실업고, 진도국악고 등이 있습니다. 물건지로부터 가장 가까운 학교의 거리는 확인되지 않으나, 고군면 내에 초등학교가 있을 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄매각 및 제시외 건물 포함: 토지와 건물이 일괄 매각되지만, 제시외 건물(창고 등)이 포함되어 있어 이에 대한 명확한 인수 및 철거 여부 확인이 필요합니다.

* 토지 면적 표기 오류 가능성: 건축물대장 표제부 상의 `platArea` (457㎡)와 제공된 토지면적(402.20㎡) 간의 차이가 존재합니다. 또한, 등기부상 '진도군 고군면 금계리 39-40, 41-2번지'로 표기되었으나 '41-2번지'는 합병된 것으로 명시되어 있습니다. 현황 대로 39-40번지에 위치하나, 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 지상권 등 미소멸 권리 가능성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상 말소로 표기되어 있어 실제 인수 여부에 대한 확인이 필수적입니다.

* 자연 재해 및 환경 문제: 검색 결과, 진도군 고군면 오일시 농공단지 인근에서 악취 및 쓰레기 무단 투기 등 환경 문제가 제기된 사례가 있습니다. 물건지와의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 환경 특성을 고려할 필요가 있습니다.

* 해안가 특성: 해안가에 위치하여 자연 재해(태풍, 해일 등)에 노출될 가능성이 있으며, 해안 방벽, 침식 등에 대한 점검이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 진도군 고군면에 위치한 단독주택으로, 한국판 모세의 기적으로 불리는 '신비의 바닷길' 관광지와 인접하여 풍경이 아름다운 지역에 자리하고 있습니다. 토지 면적 402.20㎡(약 121.66평)와 건물 면적 98.88㎡(약 29.90평)에 제시외 건물(창고 등) 약 20.60㎡(약 6.23평)가 포함된 일괄 매각 물건입니다. 감정가는 1억 5986만 2200원입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상되나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급된 점은 주의 깊은 확인이 필요합니다. 토지 면적 표기 오류 가능성과 제시외 건물 포함 여부 등 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

진도군 고군면은 관광 중심지로 개발되고 있으며, 아름다운 자연환경을 자랑하지만, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다. 해당 물건은 전원생활, 세컨드하우스, 혹은 관광 목적의 숙박시설 등으로 활용될 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 천혜의 자연환경: '신비의 바닷길' 관광지와 인접하여 아름다운 바다 전망 및 풍경을 누릴 수 있습니다.

* 일괄 매각 및 포함된 제시외 건물: 토지와 건물이 일괄 매각되며, 창고 등으로 활용 가능한 제시외 건물이 포함되어 있어 활용도가 높을 수 있습니다.

* 관광지 인접: 향후 관광객 증가에 따른 숙박 시설 또는 부대 시설로 활용 가치가 있습니다.

* 귀촌/귀어 고려 대상: 한적한 전원생활을 꿈꾸는 귀촌/귀어 희망자에게 매력적인 입지일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 159,862,200원입니다. 현재 해당 물건과 유사한 조건의 부동산 매매 사례가 많지 않아 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다. 다만, 인터넷 검색 결과, 인근 지역의 토지 가격은 평당 1만 원에서 4만원 내외(내륙 기준) 또는 바닷가 인접지는 평당 13만원~21만원 선에서 거래된 사례가 있음을 알 수 있습니다.

본건은 감정가 대비 상당한 저평가 가능성을 보이며, 권리 분석상 인수되는 권리가 없을 경우(지상권 관련 확인 필요), 실질적인 인수 부담이 적습니다. 또한, 최근 유사한 경매 물건에 대한 정보에서 '1/4가격' 언급이 있는 것으로 보아, 매우 저렴한 가격에 경매가 진행될 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적으로 감정가의 50%~70% 수준에서 1차 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 79,931,100원 ~ 111,903,540원 수준입니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 추가 조사, 권리 관계 재확인, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 총 채무액이 7억 원을 상회하는 점은 시사하는 바가 크며, 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.