나이스옥션 법원경매 제주 2025타경886 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 1204 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 공히 제주특별자치도 제주시 남원읍 남원리 소재 '남원중학교' 북측 근거리에 위치하고 주위는 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호 1)~4) 인근 및 5)까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건 공히 인접 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 현재 일련번호 1)~3)은 '과수원', 4),5)는 '도로(진입로)' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1),2) 지적도상 맹지이나 일련번호 3)을 통하여 출입이 가능함.
■ 일련번호 3) 지적도상 맹지이나 도로(진입로)인 일련번호 4),5)를 통하여 출입이 가능함.
■ 일련번호 4),5) 현황 폭 약 2~3M의 콘크리트포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1)~3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30) ㆍ 생태계보전지구5등급(2023-01-30) ㆍ 지하수자원보전4등급(2023-01-30) ㆍ 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
■ 일련번호 4) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉) ㆍ 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉) ㆍ 생태계보전지구5등급(2023-01-30) ㆍ 지하수자원보전4등급(2023-01-30) ㆍ 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉) ㆍ지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
■ 일련번호 5) :계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30) ㆍ 생태계보전지구5등급(2023-01-30) ㆍ 지하수자원보전4등급(2023-01-30) ㆍ 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) ㆍ 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 3) 지상에는 제시외건물 ㉠) ~ ㉧)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 4),5)의 공부상 지목은 각 '임야' 및 '전'이나 현황 공히 '도로(진입로)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각 -목록1,2,3. 과수목 포함 평가
-목록3. 제시외 건물 제외 -목록4,5. 지분매각
-목록1,2,3,5. 농지취득자경증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경886 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 1204

용도: 과수원

감정가: 832,737,000원

토지면적: 6699.00㎡ (약 2026.5평)

토지지분: 6617.0034㎡ (약 2001.9평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중OOOOOOOO (중울산농업협동조합)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 의귀리 소재 '남원중학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 타운하우스, 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 마을 주변 농경지대입니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 일련번호 1)~4) 및 5)까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 등고·평탄한 부정형 토지로서, 현재 일련번호 1)~3)은 '과수원', 4),5)는 '도로(진입로)' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

* 일련번호 1),2)는 지적도상 맹지이나 일련번호 3)을 통하여 출입이 가능합니다.

* 일련번호 3)은 지적도상 맹지이나 도로(진입로)인 일련번호 4),5)를 통하여 출입이 가능합니다.

* 일련번호 4),5)는 현황 폭 약 2~3M의 콘크리트 포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1)~3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 지하수자원특별관리구역입니다.

* 일련번호 4): 계획관리지역, 가축사육제한구역 (일부 및 전부 제한), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 3등급(저촉) 및 4등급(저촉), 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역입니다.

* 일련번호 5): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부 제한), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역입니다.

제시외 물건: 일련번호 3) 지상에는 제시외 건물 ㉠)~㉧)이 소재하나, 매각 대상에서는 제외됩니다.

공부와의 차이: 일련번호 4),5)의 공부상 지목은 각 '임야' 및 '전'이나 현황은 '도로(진입로)'입니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

주변 시설: 해당 물건지 인근은 서귀포시 남원읍 의귀리 지역으로, 남원읍내의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근이 가능하며, '남원중학교'가 근거리에 위치하고 있습니다. 또한, 의귀리는 '헌마공신 김만일의 고향'으로 알려져 있으며, '옷귀마테마타운', '민오름', '현의합장묘' 등 역사 및 자연 관련 관광지가 인근에 분포하고 있습니다.

혐오시설: 최근 제주 서귀포시 남원읍 의귀리 인근에 폐합성수지류를 이용한 발전시설 설치 계획이 알려지면서 주민 반발이 거센 상황입니다. 해당 시설은 수망리 마을회관에서 약 700m 떨어진 거리에 계획되어 있으며, 주민들은 대기오염 및 건강 영향 등을 우려하고 있습니다.

그러나, 제주 동복리 사례와 같이 혐오시설로 인식되는 폐기물 처리 시설이 주민지원협의체 구성, 주민 편익 시설(수영장, 사우나, 키즈카페 등) 조성, 환경 축제 개최 등을 통해 긍정적인 변화를 모색하는 사례도 있습니다. 본 물건과 직접적인 혐오시설의 인접성은 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 발전시설 설치 계획은 지역 사회의 민감한 사안으로 파악됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022-08-24 접수, 중울산농업협동조합 근저당권 (을3)

권리분석 결과: 말소기준권리인 근저당권(을3)보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서 본 경매로 인해 을3, 을4, 을5, 갑4, 갑5의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 갑6(소유권이전)과 갑7(공유자전원지분전부이전)은 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

등기부요약:

* 갑3 (2022-08-24): 소유권이전 (권예인)

* 을3 (2022-08-24): 근저당권 (중울산농업협동조합, 384,000,000원) - 말소기준권리

* 을4 (2022-08-24): 지상권설정 (중울산농업협동조합) - 말소

* 을5 (2023-04-21): 근저당권 (중울산농업협동조합, 120,000,000원) - 말소

* 갑4 (2023-11-27): 가처분 (오인만) - 말소

* 갑5 (2025-02-03): 임의경매 (중울산농업협동조합) - 말소

* 갑6 (2025-04-16): 소유권이전 (권기섭 외 1명)

* 갑7 (2025-04-18): 공유자전원지분전부이전 (오인만)

총 채권액: 504,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 실제 점유 여부 및 권리 관계를 추가 확인하는 것이 좋습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대로서, 직접적인 상권 형성은 미미합니다. 주변은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 남원읍 소재지의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 제주의 관광 자원과는 연계될 수 있는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 남원읍내의 마트, 병원, 학교 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 토지 이용, 관리, 수익 분배 등에 대한 협의가 필요하며, 이에 따른 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

농지취득자격증명: 매각물건의 용도가 농지(과수원)이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가하므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

맹지 가능성: 일부 필지는 지적도상 맹지이나 타 필지를 통해 출입이 가능합니다. 도로 이용에 대한 주변 토지 소유자들과의 관계 및 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용 제한: 계획관리지역 외 다수의 법적 제한(가축사육제한, 공장설립제한, 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전 등)이 존재하여 향후 개발 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 매각 대상에서 제외된 제시외 건물 철거 등 추후 문제가 발생할 수 있습니다.

공부상 지목과 현황 차이: 일부 토지(일련번호 4,5)의 경우 공부상 지목은 '임야' 및 '전'이나 현황은 '도로'이므로, 지목 변경 등 관련 행정 절차 확인이 필요합니다.

폐기물 발전시설 계획: 인근 지역에 폐기물 발전시설 설치 계획이 알려져 있어, 해당 사안이 지역 사회에 미칠 영향 및 부동산 가치에 대한 잠재적 영향을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍 의귀리에 위치한 과수원 토지의 일부 지분 매각 건입니다. 주변 환경은 농경지와 전원주택이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 채권 총액이 감정가 대비 높은 수준이므로 입찰 시 신중한 판단이 필요합니다.

매각 대상이 토지 일부 지분이라는 점, 농지로서 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점, 일부 맹지 가능성 및 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 리스크 요인입니다. 또한, 최근 인근 지역의 폐기물 발전시설 설치 계획은 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있어 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

제주도라는 특수한 입지 조건과 자연환경을 활용한 전원주택 단지 조성, 농업 관련 시설, 또는 관광 연계 시설 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 규제 사항 면밀히 검토 필요)

의귀리 지역의 역사적, 자연적 관광 자원과 연계한 활용 방안 모색.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 832,737,000원이며, 전체 토지 면적은 6699.00㎡ (약 2026.5평)입니다. 매각 대상은 토지 일부 지분(6617.0034㎡, 약 2001.9평)입니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 개발 가능성, 경매 시장 동향, 그리고 본 물건이 가진 지분 매각, 농지취득자격증명 필수, 주변 발전시설 계획 등의 특수성을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서, 투자자는 감정가와 물건의 가치를 면밀히 비교 분석하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

입찰 보증금은 최저매각가의 10%이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.