나이스옥션 법원경매 해남 2025타경822 [1] 전라남도 진도군 군내면 둔전리 19-15 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 군내면 둔전리 소재 '진도타워' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는
농가주택 및 농경지, 임야, 일부 축사 및 창고, 양어장 등으로 형성되어 있는 국도주변 농경
지대로서, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하며, 간선도로와 인접하고 있어 일반적인 교통사정은 무난
함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1)~(3)은 부정형 완경사의 토지로서, 일단의 양어·양식장부지로 이용중임.
본건 일련번호(4),(6)은 부정형 완경사의 토지로서, 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1)~(4),(6)은 동측으로 노폭 약 8m 정도의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(4) : 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,
개,돼지,오리,닭)), 일련번호(2),(3) : 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역
(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개)), 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,
오리,닭)), 일련번호(6) : 보전관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(200m제한구역
(소,양,사슴,젖소,말,개)), 가축사육제한구역(500m제한구역(젖소,말,개,돼지,오리,닭)),
준보전산지임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외건물 기호 (ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

일련번호(4),(6)은 공부상 지목이 전, 임야이나 현황 공히 전기타(일련번호(1)~(3)의 부속
토지 등)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(5-가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상1층 건물로서,
(사용승인일 : 2020.11.05)
내·외벽 : 콘크리트마감,
바닥 : 콘크리트마감임.

이용상태

일련번호(5-가) : 지하1층 - 동.식물관련시설(펌프실),
지상1층 - 동.식물관련시설(발전기실 등)으로 이용중임.

설비내역

양어·양식장 관련시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

일련번호(5-가)는 귀 의뢰목록상 일련번호(2) 둔전리 19-16번지상에 소재하나 공부상 19-16,
19-15, 19-17번지상에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록3. 지상의 제시외 건물{창고(ㄱ)} 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 매각 포함
2. 특별매각조건(목록4) : 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음 - 군내면 사실조회 회신서 참조)
3. 현황조사 당시 양어장은 단전, 가동 중지 상태임
4. 목록1~3.은 일단의 양식장부지로 이용중이며, 목록4,6.은 공부상 지목이 전, 임야이나 현황 전 기타(목록1~3의 부속토지 등)으로 이용중임
5. 목록5.와 기계기구 중 1-3)은 동일하여 건물로 평가하였고, 기계기구 중 1-1)과 2-4)는 소재불명으로 평가 제외함
6. 목록5.은 지하1층(펌프실)과 지상1층(발전기실 등)으로 이용중으로 공부상 둔전리 19-15, 19-16, 19-17번지에 소재하나 현황 동소 19-16번지 상에 소재함
7. 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 해남지원 2025타경822 (1) 사건으로, 전라남도 진도군 군내면 둔전리 19-15에 소재하고 있습니다.

주요 용도는 동물 및 식물 관련시설이며, 감정가는 912,894,660원입니다.

토지 면적은 5811.00㎡ (약 1757.7평)이며, 건물 면적은 78.12㎡ (약 23.6평)입니다.

건물 제시외 면적은 63.00㎡ (약 19.0평)으로, 창고 등으로 추정됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 특이사항으로는 농지취득자격증명, 유동화물건, 공동담보 등이 있습니다.

2. 입지조건

주위 환경:

본 건은 전라남도 진도군 군내면 둔전리 소재 '진도타워' 남서측 근거리에 위치합니다.

주변은 농가주택, 농경지, 임야, 일부 축사 및 창고, 양어장 등으로 형성된 국도변 농경지대로서, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로와 인접해 있어 일반적인 교통 사정은 무난합니다.

도로 상태:

본 건은 동측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 건 토지는 보전관리지역, 특화경관지구에 속하며, 일부 필지는 가축사육제한구역(200m, 500m) 및 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

토지 등기부 요약:

* 말소기준 권리는 2018년 8월 28일 접수된 선진농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 이후 접수된 지상권, 근저당, 다수의 가압류 및 압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 2,698,635,943원입니다.

건물 등기부 요약:

* 말소기준 권리는 2020년 11월 23일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다.

* 이후 접수된 다수의 가압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서, 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 2,555,635,943원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 명시된 임차인은 없으나, 현황 조사 내용 중 임대 관계 미상인 부분이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 주택, 축사, 양어장 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어, 전문적인 상업 시설이나 도심형 상권과는 거리가 있습니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 정도가 있을 것으로 예상되며, 지역의 농업 및 어업 관련 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

주변 시설:

본 건 주변으로는 농경지와 농가주택, 임야 등이 주를 이루고 있으며, 일부 축사 및 창고, 양어장이 혼재되어 있습니다.

혐오시설:

주변 지역은 농업 활동이 활발한 농촌 지역으로, 축사 등이 존재합니다. 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 특별히 언급된 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축 사육 제한 구역 지정 등 농업 관련 환경 규제가 존재합니다.

편의시설:

진도군 내 주요 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용 시에는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수:

본 건 매수인은 반드시 매각물건명세서에 기재된 기한 내에 농지취득자격증명원을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복 명령 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

현황:

양어장은 현재 단전 및 가동 중지 상태로, 시설의 유지보수 또는 재가동 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

공부상 불일치:

토지 일부(목록 4, 6)는 공부상 지목이 전, 임야이나 현황은 기타 토지로 이용 중입니다. 건물(목록 5) 또한 공부상 여러 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 특정 필지(둔전리 19-16번지)에 소재하는 것으로 파악됩니다.

경계 불확실:

인접 토지와의 경계가 불명확하여, 필요시 별도의 경계 측량이 요구될 수 있습니다.

제시외 건물 및 기계 기구:

제시외 건물(창고) 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구는 매각에 포함되나, 일부 기계 기구는 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 군내면에 위치한 동물 및 식물 관련 시설로, 과거 양어장으로 이용되었던 토지 및 건물입니다.

권리관계는 다수의 채권으로 복잡했으나, 말소기준권리 하 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

매수 시 가장 중요한 제약 조건은 농지취득자격증명원 취득 의무입니다. 이 조건 충족 여부에 따라 매수 가능성이 결정됩니다.

현재 시설은 가동 중지 상태이며, 공부와 현황 간의 차이, 경계 불명확 등 추가적인 확인 및 관리가 필요한 부분들이 있습니다.

해당 지역의 농업 관련 정책 및 개발 방향, 그리고 양어장 시설의 잠재적 활용 가능성을 종합적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지취득자격증명 취득 가능 여부를 사전에 철저히 확인하고, 관련 규정을 숙지해야 합니다.

* 진도군의 지역 경제 및 농업 관련 지원 정책, 귀농·귀촌 지원 현황 등을 파악하여 장기적인 활용 방안을 모색할 필요가 있습니다.

* 현재 가동 중지 상태인 시설의 재가동 또는 다른 용도로의 전환 가능성을 현실적으로 평가해야 합니다.

* 토지의 정확한 경계 확인 및 공부상 불일치 해소를 위한 계획을 수립해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 912,894,660원입니다.

인수해야 할 보증금이나 차임이 없는 상황이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

그러나, 현재 시설의 가동 중지 상태, 농지취득자격증명 취득 의무, 공부와 현황 간의 차이, 경계 불명확 등의 제약 조건들을 고려할 때, 입찰 희망자는 현장 조사, 관련 법규 검토, 유사 물건 사례 분석 등을 통해 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 개별적인 추가 조사 및 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.