나이스옥션 법원경매 제주 2025타경251 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경251 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270

용도: 단독주택

감정가: 756,748,500원

토지면적: 1518.00㎡ (약 459.2평)

건물면적: 173.95㎡ (약 52.6평)

* 주요 건물: 121.75㎡ (2층, 단독주택, 2022.10.14 사용승인)

* 부속 건물: 52.20㎡ (1층, 단독주택, 2022.10.14 사용승인)

* 제시외 건물: 2.00㎡ (창고 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OO

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변환경

제주특별자치도 제주시 한경면 조수리에 위치하며, 한경면은 제주의 서쪽에 위치한 지역으로 아름다운 해안선과 농촌 풍경이 어우러진 곳입니다. 조수리는 비교적 한적하고 조용한 마을의 특성을 지니고 있습니다. 본건은 해당 지역의 일반적인 단독주택 밀집 지역에 속해 있으며, 자연 경관이 좋은 편입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 인근 도로를 통해 주요 간선도로 접근은 가능합니다. 버스 노선이 운행되고 있으나 배차 간격이 길 수 있어 자가용 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 270번지, 지목은 '대'로 이용 중입니다. 토지이용계획 상으로는 일반적인 농림지역 또는 관리지역에 해당할 가능성이 높으며, 구체적인 사항은 관련 법규 확인이 필요합니다. 현재 토지면적 1518.00㎡ 위에 단독주택이 건축되어 있으며, 제시외 건물 2.00㎡가 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인 윤경은, 조규학이 존재하며, 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원으로 조사되었습니다. 전입일자는 2023년 10월 10일, 확정일자는 2023년 11월 15일입니다. 그러나 권리분석 상 "대항력: 없음"으로 명시되어 있으며, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

단, 물건 명세서 상 특이사항 및 특수물건 정보에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있어, 임차인의 실제 대항력 유무에 대한 면밀한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 등기부 권리 분석

말소기준권리는 2022년 11월 3일 접수된 제주시농업협동조합의 근저당권(을5)입니다. 이 기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

말소될 권리:

* 제주시농업협동조합 근저당권 (을5, 2022.11.03, 480,000,000원)

* 강슬기 근저당권 (을8, 2023.03.31, 400,000,000원)

* 제주세무서장 압류 (갑9, 2024.05.09)

* 강슬기 임의경매개시결정 (갑10, 2025.01.15, 428,328,766원)

* 국민건강보험공단 압류 (갑11, 2025.02.11)

* 제주특별자치도 압류 (갑12, 2025.03.13)

토지 및 건물 등기부채권 총액은 880,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제주시 한경면 조수리 지역의 단독주택 시세는 토지 면적, 건물 상태, 조망권 등에 따라 편차가 큽니다. 본건과 같이 1500㎡ 이상의 넓은 토지와 비교적 최근에 사용 승인된(2022년) 건물(총 173.95㎡)을 갖춘 경우, 감정가인 7억 5천만원대와 유사하거나 그 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

4.2. 임대/매매 동향

한경면 지역은 제주 시내와는 거리가 있지만, 한적한 생활 환경과 자연 경관을 선호하는 수요가 존재합니다. 단독주택의 경우, 독채 펜션이나 전원주택 등으로 활용되는 사례도 있어 매매 및 임대 시장에서 꾸준한 관심을 받고 있습니다. 최근 거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 조건의 단독주택 매매가는 7억 5천만원에서 8억 5천만원 범위로 형성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건에서 가장 가까운 초등학교는 한경면에 위치한 조천초등학교(한경분교) 등으로, 차량으로 이동해야 합니다. 중학교 및 고등학교는 제주시내 또는 인근 읍면 지역의 학교를 이용하게 됩니다.

5.2. 편의 시설

조수리 마을 내 기본적인 편의점 등은 존재하나, 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 편의 시설은 제주시 한경면 소재지나 제주 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5.3. 의료 시설

마을 내 의원급 의료시설은 제한적이며, 종합병원급 이상의 의료 서비스를 위해서는 제주 시내 병원 이용이 필요합니다.

5.4. 기타 생활 편의

한경면 지역은 아름다운 해변, 오름, 자연 휴양림 등 관광 및 레저 시설이 잘 갖추어져 있어 여가 활동에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

물건 명세서 상 '대항력있는 임차인' 언급과 달리, 임차인 현황 보고서에는 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 기재되어 있어 정보 불일치가 존재합니다. 임차인의 실제 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 시세 대비 부채 규모

본건의 총 채무액(880,000,000원)이 감정가(756,748,500원)를 초과합니다. 이는 채무 부담이 높은 편임을 시사하며, 경매 진행 시 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 기타

제시외 건물(2㎡) 및 조경수, 조경석 등이 토지에 포함하여 평가되었으며, 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(1518㎡)과 비교적 최근 사용 승인된(2022년) 주택으로 상품성이 양호합니다.

* 제주의 자연 경관이 뛰어난 한경면 지역에 위치하여 전원주택, 별장, 또는 독채 펜션 등으로 활용 가치가 높습니다.

* 인수해야 할 임차보증금이 없는 것으로 분석되어 초기 투자 비용 부담이 낮습니다. (단, 권리 불일치 사항 확인 필요)

8. 종합 의견

제주 제주시 한경면 조수리 소재 본 단독주택은 넓은 토지와 신축에 가까운 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 자연 경관이 좋은 입지조건은 전원생활이나 세컨드 하우스로서의 매력을 더합니다. 다만, 임차인 관련 권리 정보의 불일치 및 높은 채무 규모는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 현황에 대한 철저한 확인과 함께, 주변 시세 및 본건의 향후 활용 가치를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 756,748,500원이며, 주변 단독주택의 시세는 7억 5천만원에서 8억 5천만원 선으로 파악됩니다. 인수해야 할 임차보증금이 0원인 점과, 권리 분석상 낙찰 후 인수되는 권리가 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 채무 규모가 감정가를 초과하는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 700,000,000원에서 730,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 확정 후 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.