나이스옥션 법원경매 해남 2025타경747 [1] 전라남도 해남군 송지면 산정리 856-28 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경747 [1] 전라남도 해남군 송지면 산정리 856-28 단독주택 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2025타경747 | 소재지: 전라남도 해남군 송지면 산정리 856-28 | 감정가: 65,921,000원 | 최저가: 46,145,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

사건번호 해남지원 2025타경747 (1) 부동산임의경매 물건에 대한 컨설팅 보고서입니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 전라남도 해남군 송지면 산정리 소재 '산정마을' 내에 위치한 단독주택입니다.

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

소재지: 전라남도 해남군 송지면 산정리 856-28

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 정OO)

감정가: 65,921,000 원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

소유자/채무자: 김OO

토지 정보

면적: 192.00㎡ (약 58.08 평)

용도지역: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역

도로 상황: 남측 노폭 약 4M~5M 아스팔트 포장도로에 접함

지목/이용상태: 대지(사다리형), 단독주택 건부지

건물 정보

주건물 면적: 66.50㎡ (약 20.12 평)

구조: 조적조 슬래브지붕 단층 (외벽: 벽돌마감, 창호: 새시창호)

이용상태: 단독주택

제시외 건물 (매각 포함)

총 면적: 90.90㎡ (약 27.50 평)

내역: ㉠창고(31.5㎡), ㉡비가림막(19.0㎡), ㉢비가림막(10.0㎡), ㉣작업장(24.7㎡), ㉤작업장(5.7㎡)

특이사항 및 주의사항

1. 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물 및 부속물 일체(목재데크, 화단, 태양광 3kw 1식 등)가 매각에 포함됨.

2. 태양광 발전설비(3kw, 1식)가 건물 옥상에 설치되어 있으며 매각에 포함됨.

1.2. 입지 조건

위치: 전라남도 해남군 송지면 산정리 소재 '산정마을' 내에 위치함

주변 환경: 주위는 농경지, 단독주택 등으로 이루어진 면소재지내 주택지대임. 조용한 주거 환경이 예상됨.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 용도(단독주택)에 따른 교통 상황은 보통 수준임.

도로 접근성: 남측으로 비교적 양호한 노폭(4~5M)의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 주택 진출입이 용이함.

1.3. 권리 분석

경매 유형: 부동산임의경매이므로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행하는 경매입니다.

소유자/채무자/채권자: 소유자와 채무자가 동일인(김OO)이며, 채권자(정OO)의 신청에 의한 경매입니다.

매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각되는 건이므로, 낙찰 후 법정지상권 문제나 건물 철거 등의 복잡한 권리 관계가 발생할 가능성이 낮아 안전성이 높은 물건입니다.

임대차 관계: 건물 감정평가요항표상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만일 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 리스크가 존재합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건은 '면소재지내 주택지대'로 주변이 농경지와 단독주택 위주로 형성되어 있어, 상업 시설이 집중된 지역으로 보기 어렵습니다. 주거 목적에 적합하며, 면소재지 중심부까지는 일정 거리가 있을 수 있습니다.

생활 정보: 기본적인 생활 편의 시설(마트, 보건소, 우체국 등)은 면소재지 중심부나 해남군 내 주요 거점에서 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

혐오 시설: 감정평가서 요약 내용 상 주위에 농경지 및 단독주택 외의 혐오 시설은 명시되어 있지 않습니다. 다만, 정확한 정보 확인을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 리스크: 임대관계 '미상'으로 인한 대항력 있는 임차인 존재 가능성 (인수주의 적용 여부 확인 필요)

법규 리스크: '가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)'이므로 해당 용도(축사 등)로의 개발은 불가능합니다.

물건 상태 리스크: 주건물 외 제시외 건물(창고, 비가림막, 작업장 등)의 면적이 90.90㎡로 주건물 면적(66.50㎡)보다 크므로, 제시외 건물의 노후도 및 활용도를 현장에서 면밀히 확인해야 합니다.

건축 리스크: 주건물 외 제시외 건물 중 일부는 파이프조 등으로 건축되어 있어 내구성이 약할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 송지면 산정리 '산정마을' 내에 위치한 단독주택으로, 제1종일반주거지역의 비교적 넓은 토지(58.08 평)를 포함하고 있습니다. 주택 외에 창고, 작업장, 비가림막 등 다양한 부속 시설(총 27.50 평)이 일괄 매각에 포함되어 있어 활용도가 높습니다. 조용한 전원생활이나 귀농/귀촌을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 존재 여부에 대한 명확한 확인과 제시외 건물의 상태 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 제1종일반주거지역에 위치하여 향후 주거지로서의 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

활용도 높은 부속물 포함: 주거 외에 농작업이나 취미 활동에 활용 가능한 대형 창고 및 작업장(총 90.90㎡)이 매각에 포함되어 추가 비용 없이 활용 가능합니다.

에너지 절약 설비: 3kw 태양광 설비가 매각에 포함되어 있어 주거 비용 절감 효과가 예상됩니다.

안전성 확보: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 단순하며, 법정지상권 문제가 발생할 여지가 적습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계