나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50345 [1] 전라남도 해남군 해남읍 복평리 979-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 해남군 해남읍 복평리 소재 '길호마을' 서측 원거리에 위치하며, 주위는
농경지,임야 등인 순수야산지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1),(2):부정형, 위험물저장및처리시설 건부지,
기호(3),(4):부정형, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 노폭 약 3M 내외 포장도로에 접하고,
기호(2): 북동측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 접하고,
기호(3): 서측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 접하고,
기호(6): 남측으로 노폭 약 3M 내외 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2):보전관리지역,가축사육제한구역((비주거밀집지역) 모든 가축 사육 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(개,돼지 사육 제한)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(3),(4):보전관리지역,가축사육제한구역((비주거밀집지역) 닭,오리, 개,돼지 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역((비주거밀집지역) 모든
가축사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(개,돼지 사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호(2): 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ) 및 제시외 화단 2식, 제시외 수목이 소재하고,
기호(3): 제시외 수목이 소재하고,
기호(6): 제시외 관정 및 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

기호(1):공부상 '창고용지'이나, 현황 '창고 및 집입로(일부)""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(4-가),(5-나) 벽돌조 함석지붕 단층 건물로서,


외벽:몰탈위페인팅마감,
내벽:목재 및 시멘트노출마감,
창호:새시창호,

건물(7-다) 경량철골조 경사지붕 단층 건물로서,

외벽:사이딩판넬마감,
내벽:벽지마감,타일마감,
창호:새시창호,


건물(7-라) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,

외벽:적벽돌마감,
내벽:몰탈위페인팅마감,
창호:새시창호,

건물(8-마) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서,

외벽:사이딩판넬마감,
내벽:벽지 및 판넬노출마감,
창호:새시창호임.

이용상태

(4-가),(5-나): 창고,
(7-다):관리사,
(7-라):경비실,
(8-마):사무소임.

설비내역

(7-다): 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있고,
(7-라): 기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)이 토지 기호(2) 지상에 소재하며, 이는 건물(7-다)의 '부합물
또는 종물'로 판단됨.

공부와의 차이

건물(4-가),(5-나): 공부상 '슬레이트지붕'이나, 현황 '함석지붕'이고,
건물(7-라): 공부상 '경량철골구조 기타(경사)지붕'이나, 현황 '벽돌조 슬래브지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록2. 지상의 제시외 건물(2-1,2-2) 및 제시외 화단2식(2-3), 목록2,3,6. 지상의 제시외 수목(2-4,3-1,6-2) 및 목록6. 지상의 제시외 관정(6-1) 매각 포함
2. 목록1. 은 공부상 ‘창고용지’이나, 현황 ‘창고 및 진입로(일부)이고, 구축물(콘크리트 방호벽 기단) 소재함.
3. 목록7. 관리사에 제시외 판넬조 판넬지붕 보일러실(2-1) 및 목조 판넬지붕 데크(2-2) 소재함
4. 목록7. 경비실은 공부상 경량철골구조 기타(경사)이나, 현황 ‘벽돌조 슬래브지붕’이고 목록4,5.는 공부상 ‘슬레이트지붕’이나, 현황 ‘함석지붕’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50345 (1)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 복평리 979-1

용도: 근린시설

감정가: 765,509,200원

토지 면적: 24062.00㎡ (약 7,278.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 295.80㎡ (약 89.5평)

건물 제시외 면적: 30.20㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 서양새마을금고 (경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본 물건은 전라남도 해남군 해남읍 복평리 소재 '길호마을' 서측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 등인 순수 야산 지대입니다.

교통 상황: 본 물건까지 차량 접근은 가능하며, 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용 상태: 토지 기호(1), (2)는 부정형으로 위험물저장 및 처리시설 건부지로 이용 중이며, 토지 기호(3), (4)는 부정형의 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 토지 기호(1)는 북측으로 노폭 약 3M 내외의 포장도로에 접하며, 기호(2)는 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접합니다. 또한, 기호(3)은 서측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접하고, 기호(6)은 남측으로 노폭 약 3M 내외의 비포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 토지 기호(1), (2)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한, 개·돼지 사육 제한)에 해당합니다. 토지 기호(3), (4)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(닭·오리·개·돼지 사육 제한, 모든 가축 사육 제한, 개·돼지 사육 제한) 및 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 2월 5일 접수된 서양새마을금고의 근저당권(을5)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 권리(근저당, 공동담보, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 현재 파악된 등기부채권 총액은 1,075,613,850원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 건암종합건설주식회사 (대표: 지 ): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2016년 12월 28일, 대항력 있음.

* 백제화약주식회사 (대표: 지 ): 보증금 3,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2018년 9월 4일, 대항력 있음.

* 송기철: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2018년 1월 2일, 확정일자 없음, 배당신고일자 2025년 5월 9일, 대항력 있음.

인수 보증금 합계: 현재 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

권리분석 요약: 본 물건에는 대항력 있는 임차인이 3명 존재합니다. 송기철 임차인은 확정일자가 없으나 배당신고를 하였으므로, 배당받지 못할 경우 보증금 30,000,000원을 인수하게 될 수 있습니다. 건암종합건설주식회사와 백제화약주식회사 역시 대항력이 있으므로, 명도 시 보증금 반환에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. (임차인 현황에 차임이 0원으로 명시되어 있어, 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 해남군 해남읍 복평리 지역의 야산 지대에 위치하여, 일반적인 상업 지구와는 거리가 멀고 배후 상업 수요가 낮은 지역입니다. 주위 환경은 농경지 및 임야 등이 주를 이루고 있어, 상권으로서의 활성화보다는 특정 사업 운영을 위한 독립적인 입지로서의 가치 판단이 중요합니다. 대중교통 접근성은 낮으나 차량 접근은 가능한 상황입니다.

1.4. 생활정보

인근 마을(길호마을) 및 해남읍 소재지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 본 물건 자체의 생활 편의시설 접근성은 낮으나, 사업 운영을 위한 지원 시설과의 연계는 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물, 수목, 관정 등: 목록 2.1~2.4, 3.1, 6.1~6.2 등 제시외 물건이 매각에 포함되어 있으므로, 현황 파악 및 명도 대상 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 토지(목록1)는 공부상 '창고용지'이나 현황 '창고 및 진입로(일부)'이며 구축물이 소재합니다. 또한, 건물(목록7 경비실, 목록4,5)의 공부상 내용과 현황이 상이한 부분이 있어, 실제 이용 상태 및 법적 문제 검토가 요구됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 송기철 임차인은 확정일자가 없어 배당 여부에 따라 명도에 어려움이 발생할 수 있으며, 다른 임차인들 또한 보증금 반환 및 명도 협의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제약이 따릅니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 채권 총액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 주변 환경 묘사(야산 지대)에 따르면, 인근에 혐오시설이 파악되지는 않았습니다. 그러나 장기적인 개발 계획 등에 따라 추후 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 해남읍 복평리 소재 근린시설로, 넓은 토지 면적(약 7,278.6평)과 건축물을 포함하고 있습니다. 주위 환경은 야산 지대로, 물류, 창고, 제조 등 특정 사업 목적에 부합할 수 있으나, 일반적인 상권으로서의 가치는 낮습니다. 권리 관계상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이나, 3명의 대항력 있는 임차인은 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인입니다. 특히 송기철 임차인은 배당 여부에 따라 인수 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요합니다. 토지 이용에 대한 관리지역, 가축 사육 제한, 산지 제한 등이 있어 향후 개발 시 법적 제약을 받을 수 있습니다. 넓은 부지를 활용할 수 있는 사업체나 투자자에게는 잠재적 가치가 있을 수 있으나, 명도 및 개발 관련 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 토지를 활용한 대규모 시설(창고, 물류센터, 공장 등) 부지 확보 기회.

* 주변 개발 가능성 또는 특정 산업 수요 발생 시 시세 상승 기대.

* 혐오시설 부재로 인한 쾌적한 환경 조성 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고, 감정가 765,509,200원 대비 낙찰률, 명도 비용, 토지 이용 제한에 따른 활용 가치 변화, 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 파악된 임차인들과의 원만한 명도 협상이 이루어진다면, 예상 입찰가는 감정가 대비 합리적인 수준에서 형성될 수 있을 것입니다. 다만, 예상치 못한 명도 난항이나 법적 문제 발생 시에는 추가 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있음을 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.