나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50341 [1] 전라남도 완도군 보길면 중통리 508-3 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50341 [1] 전라남도 완도군 보길면 중통리 508-3 상가주택 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2025타경50341 | 소재지: 전라남도 완도군 보길면 중통리 508-3 | 감정가: 52,594,920원 | 최저가: 36,816,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50341 (1)

소재지: 전라남도 완도군 보길면 중통리 508-3

용도: 상가주택 (주택으로 이용 중)

감정가: 52,594,920원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 윤OO

채권자: 완OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 328.00㎡ (약 99.2평)

건물면적: 81.12㎡ (약 24.54평)

제시외 건물면적: 24.20㎡ (약 7.32평)

총 건축면적 (제시외 포함): 105.32㎡ (약 31.86평)

구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상1층 건물 (주택 이용)

1.3. 특이 및 주의사항

1. 일괄매각: 본건 토지 및 건물, 그리고 제시외 건물(세탁실, 창고), 수목, 옥상 태양광발전시설을 포함하여 일괄 매각합니다.

2. 제시외 건물 포함 내역: 세탁실(약 7㎡), 창고(약 17.2㎡)가 포함됩니다.

3. 태양광발전시설 포함: 옥상에 소재하는 태양광발전시설이 매각대상에 포함되어 감정가에 반영되었습니다.

2. 감정평가 요약 및 현황

2.1. 토지 현황 (일련번호 (1) - 본건 주소)

위치 및 주위환경: 전라남도 완도군 보길면 중통리 중리마을 내에 위치하며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 해안 농촌지대입니다.

교통상황: 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 사다리형의 평지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 건물 현황

구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상1층 건물이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

이용상태: 현재 주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 전기설비, 급·배수설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

기타참고사항: 옥상에 태양광발전시설이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

3. 분석 및 검토

3.1. 입지조건 및 상권분석

최고의 입지:

본 물건은 보길도 내 해안 농촌지대인 중리마을에 위치하고 있어, 조용하고 평화로운 환경을 제공합니다.

약 10m 폭의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호하며, 인근에 버스승강장이 있어 기본적인 교통 편의성도 갖추었습니다.

계획관리지역으로 향후 개발이나 용도 변경에 있어서 상대적으로 유리한 조건을 가지고 있습니다.

상권분석:

보길면은 섬 지역의 농촌 마을로, 일반적인 도시의 상업시설은 기대하기 어렵습니다.

본 물건의 용도가 상가주택이나, 주위 환경을 고려했을 때 대규모 상업시설보다는 소규모 민박, 펜션, 또는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설(작은 슈퍼, 식당 등)의 형태로 활용하는 것이 적합합니다.

3.2. 생활정보 및 혐오시설

생활정보:

섬 지역 특성상 대형마트나 병원 등 도시 인프라는 부족하지만, 근거리에 버스승강장이 있고 마을 단위 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

전원생활이나 귀농/귀촌, 혹은 주말주택/별장 용도로서의 가치가 높습니다.

혐오시설:

인근에 대규모 산업시설이나 공장, 쓰레기 처리장과 같은 도시형 혐오시설은 확인되지 않습니다.

주위가 주거 및 농경지 중심으로 평화로운 해안 농촌지역을 형성하고 있습니다. (단, 섬 지역 특성상 선착장 및 어업 관련 시설은 존재할 수 있습니다.)

3.3. 권리분석

권리관계:

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자가 채무를 이행하지 않아 강제 집행되는 물건입니다.

소유자 '윤OO', 채권자 '완OOOOOOOOOO'로 확인됩니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸되는 것이 일반적입니다.

임대차:

임대관계는 '미상'으로 조사되었습니다. 낙찰자는 잔금 납부 후, 현 점유자를 상대로 명도를 진행해야 하며, 임차인 여부에 따라 대항력 유무 및 인수 보증금 발생 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 잠재적 리스크

제시외 물건의 권리:

제시외 건물(세탁실, 창고) 및 옥상 태양광발전시설이 매각대상에 포함되므로, 별도의 철거나 분쟁 없이 이용 가능합니다. (단, 태양광 발전시설의 경우, 시설 자체에 대한 별도의 금융권 담보권 등이 설정되어 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.)

토지 경계 분쟁 가능성 (참고):

감정평가서 요항표에 *일련번호 (3)* 토지(본건 508-3과는 별개의 필지일 가능성 있음)의 경우 *분묘 3기*가 소재하며, 일부 분묘는 인접필지 경계상에 소재하는 것으로 추정되어 측량이 필요하다는 내용이 있습니다.

본건 소재지(508-3, 일련번호 (1))는 해당 리스크가 직접적으로 언급되지 않았으나, 동일 사건에 묶인 다른 필지의 문제이므로, 입찰 전 해당 사건 전체의 매각 물건 목록을 면밀히 검토하고 분묘기지권 리스크를 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 전라남도 완도군 보길도의 해안 마을에 위치한 주택으로, 저렴한 감정가에 토지 약 100평, 건물 약 30평 규모의 건물을 확보할 수 있는 기회입니다.

도심의 상가주택 개념보다는 '주거 및 소규모 사업(펜션/민박) 가능한 주택'으로 접근하는 것이 타당합니다.

제시외 건물 및 태양광시설을 모두 포함하여 매각하는 일괄매각 건으로, 낙찰 후 이용의 편의성이 높습니다.

투자 포인트:

1. 낮은 가격대: 5천만원대의 감정가로 보길도의 토지와 건물을 취득할 수 있는 저가 투자 기회입니다.

2. 높은 활용도: 평지 위의 계획관리지역 토지로서, 주거 외에 주말주택, 펜션, 게스트하우스 등으로 활용할 잠재력이 있습니다.

3. 시설 포함: 옥상 태양광발전시설 및 제시외 건물(창고, 세탁실)이 일괄 포함되어 있어 추가 비용 없이 활용할 수 있습니다.

4. 도로 접근성: 폭 10m 도로에 접해 있어 접근성이 양호하며, 차량 진출입이 편리합니다.

※ 유의사항: 정확한 매각 대상 및 일련번호 (3) 토지의 포함 여부를 반드시 최종적으로 확인하시고, 임대차 관계 및 명도 리스크를 충분히 검토 후 입찰에 참여하시길 권고드립니다.

법원 정보

해남지원 경매3계