나이스옥션 법원경매 해남 2025타경662 [1] 전라남도 해남군 문내면 용암리 산127-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경662 [1] 전라남도 해남군 문내면 용암리 산127-1 임야 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2025타경662 | 소재지: 전라남도 해남군 문내면 용암리 산127-1 | 감정가: 27,785,600원 | 최저가: 15,560,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경662 (1)

소재지: 전라남도 해남군 문내면 용암리 산127-1

용도(지목): 임야 (현황: 전 및 담수지(둠벙))

매각 대상: 토지 일부 지분 매각 (부동산강제경매)

감정가: 27,785,600원

토지 총 면적: 2,573.00㎡ (약 778.2평)

토지 지분율(매각 지분 면적 추정): 173651.77000000002 (지분율 수치는 공부상 확인 필요)

1.2. 물건의 현황 및 특이사항

본건은 임야 지분 매각 물건이나, 지목은 '임야'이나 현황은 '전' 및 '담수지(둠벙)'으로 이용되고 있어 공부(지목)와 현황이 상이합니다.

가장 큰 특이사항은 지목상 '임야'이므로 실제는 농지로 이용 중이더라도 산지 전용허가를 받지 않은 토지는 농지에 해당되지 않아 '농지취득자격증명(농취증)'이 불필요하다는 점입니다. (2025.4.3.자 사실조회회신 참조)

매각 대상은 '토지일부지분매각'이며, 채권자는 농업 관련 기관으로 추정됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 소재지 및 교통 상황

본건 소재지는 전라남도 해남군 문내면 용암리 소재 산지로, 문내면은 명량대첩의 호국의 성지로 알려진 우수영 문화마을 등을 품고 있으며 화원반도의 중심에 위치합니다.

용암리 일대는 간척지 역사가 있는 지역이며, 과거 은퇴자 도시 조성 추진이 논의된 바 있고 태양광 사업 추진 등으로 지역민들의 관심이 높은 곳입니다.

정확한 위치에 따라 교통 상황은 달라질 수 있으나, 일반적으로 산지는 접근성이 낮고 차량 이동이 필수적이며, 문내면 일대는 해남의 다른 중심 지역 대비 교통이 제한적일 수 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건은 임야이며 현황은 경작지로 이용되는 농촌 지역이므로, 주변 상권 및 편의시설은 미약합니다.

해남군청 소재지와는 다소 거리가 있으므로 기본적인 생활 편의시설은 문내면사무소 인근 또는 인접 읍/면 소재지를 이용해야 합니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 검색 결과는 없으며, 지리적 특성상 혈도 간척지 일원과 가까워 태양광 사업 등 개발 이슈가 있었던 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 형태 및 매각 대상

부동산 강제경매 사건이며, 매각 대상은 '토지 일부 지분'입니다.

채권자 정OO에 대한 농업 관련 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행되는 사건으로 추정됩니다.

3.2. 특이사항 및 제한 사항

가장 중요한 권리 분석 사항은 '지분 매각'과 '공유자우선매수신고'입니다.

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다는 특별매각조건이 있습니다. 이는 공유자가 경매에 참여하여 낙찰받는 것을 1회로 제한함으로써 경매의 유효성을 확보하려는 목적이 있습니다.

농지취득자격증명은 불필요하나, 이는 행정적인 절차 면제일 뿐, 지목이 임야인 상태에서 농지로 이용하는 것은 '불법 형질변경'에 해당될 수 있어 추후 원상회복 명령이나 산지관리법에 따른 제재가 발생할 가능성이 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 지분 매각에 따른 리스크

본건은 토지 일부 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정이 가장 큰 리스크입니다.

공유물 분할 청구 소송을 통해 토지를 분할하거나 (단, 임야의 특성상 분할이 어려울 수 있음) 공유자에게 지분을 매각해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 공유자가 1회에 한해 우선매수신고를 할 수 있으므로, 입찰 시 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자의 우선매수권 행사 여부를 예측해야 합니다.

4.2. 토지의 현황과 경계의 불분명성

지목 '임야'와 현황 '전', '담수지(둠벙)'의 불일치로 인해 추후 법적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

'인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함'이라는 주의사항이 있으므로, 정확한 현황 파악 및 경계 측량을 위한 추가 비용과 노력이 필요합니다.

4.3. 행정적 리스크 (원상회복 명령 가능성)

농취증은 면제되었으나, 지목 임야를 농지로 사용하는 것은 산지관리법상 '불법 전용'일 가능성이 높습니다.

관할 관청의 단속에 따라 원상복구 명령을 받을 경우, '임야'로 되돌리거나 적법한 절차(산지 전용)를 거쳐야 하는 행정적 리스크가 존재합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 임야임에도 불구하고 농취증이 불필요하다는 특수성을 가진 지분 매각 물건입니다.

감정가가 약 2,778만 원으로 소액 투자가 가능하나, 지분 매각 및 현황 불일치, 경계 불명확 등 다수의 리스크를 동시에 안고 있습니다.

투자자는 일반적인 토지 투자자보다는 공유물 분쟁 및 법률적 대응에 대한 경험이나 지식을 갖춘 전문적인 투자자에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

농지취득자격증명 불필요: 농지 소유 규제에서 자유로워 투자 접근성이 높습니다.

공유자우선매수권 1회 제한: 공유자의 경매 참여로 인한 유찰 리스크가 1회로 제한되므로, 2차 이후 입찰 시 예측 가능한 투자가 가능합니다.

개발 이슈 지역: 문내면 용암리 일대는 간척지 개발, 태양광 사업 등의 이슈가 있었던 지역으로, 장기적인 관점에서 토지 이용의 변화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 또한 인근 지역 일부가 2026년 지적재조사사업 대상지로 선정되어, 장기적으로는 경계 분쟁 해소 및 토지 가치 현실화 가능성이 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계