나이스옥션 법원경매 해남 2025타경761 [1] 전라남도 해남군 해남읍 내사리 654-8 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경761 [1] 전라남도 해남군 해남읍 내사리 654-8 단독주택 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매1계 2025타경761 | 소재지: 전라남도 해남군 해남읍 내사리 654-8 | 감정가: 186,484,800원 | 최저가: 186,484,800원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경761 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 내사리 654-8

용도: 단독주택

소유자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 해OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 186,484,800원

토지면적: 771.00㎡ (약 233.23평)

토지 지분율: 77100

건물면적: 98.85㎡ (약 29.90평)

건물 지분율: 9885

건물 제시외면적: 70.50㎡ (약 21.33평)

1.3. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 ‘기동저수지’ 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 단층 건물입니다.

사용승인일: 2013년 08월 21일

외벽: 치장벽돌붙임 등

창호: 새시창호 등 마감

이용 상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

소유자이자 채무자가 동일인(파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)이며, 채권자는 해OOOOOOOOO입니다.

등기부상 권리 관계는 별도 확인이 필요하나, 통상적인 임의경매 물건의 경우 낙찰 후 말소되는 권리가 많습니다.

다만, "특이사항"에 명시된 법정지상권은 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 건물 소유자는 토지 소유자의 동의 없이도 토지를 사용할 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 주의사항 및 특이사항

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음.

주의사항:

1. 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물 및 조경수목도 매각에 포함됩니다.

2. 지상에 있는 저온창고는 매각에서 제외됩니다.

3. 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

4. 등기부상 관련 지번(654-10, 654-11)이 존재했으나, 현재는 654-8번지로 합병 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 토지 이용 및 권리관계에 혼란을 줄 수 있으므로, 현황과 공부상의 차이를 명확히 확인해야 합니다.

1.7. 입지 조건

본건은 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재 ‘기동저수지’ 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로는 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로, 서측으로는 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)으로 지정되어 있습니다.

1.8. 상권 분석

본 물건이 위치한 해남읍 내사리 지역은 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 곳으로, 대규모 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있습니다.

주변의 농경지 분포와 가축사육제한구역 지정은 해당 지역의 개발 방향이 주거 및 농업 위주임을 시사합니다.

따라서, 활발한 상권 형성을 기대하기보다는 인근 지역의 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성을 고려해야 합니다.

2025년 1월 기준, 해남읍의 토지 면적당 단가는 약 77.8만원/평으로, 이는 전년 대비 소폭 하락한 수치입니다. (cite: 7) 아파트의 경우 면적당 단가는 소폭 상승세를 보이고 있습니다. (cite: 7, 8)

1.9. 생활 정보

인근에 기동저수지가 위치하여 자연 경관을 접할 수 있습니다. (cite: 9)

주변은 주택과 농경지가 혼재되어 있어 한적한 생활 환경을 제공합니다.

차량 접근성이 양호하며, 해남읍 시내의 주요 편의시설까지는 차량으로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

해남군 가축사육제한조례에 따라 일정 구역 내에서 모든 가축 사육이 제한되므로, 주변 환경에 대한 가축 분뇨나 악취 발생 가능성은 낮을 것으로 예상됩니다. (cite: 2, 3, 4)

1.10. 잠재적 리스크

법정지상권: 경매 정보에 "법정지상권"이 명시되어 있어, 이에 대한 권리 분석이 필수적입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다.

경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다. 측량 비용이 추가로 발생할 수 있으며, 예상치 못한 경계 문제가 발생할 수도 있습니다.

건물 제시외 면적 및 제외 물건: 제시외 건물은 매각에 포함되지만, 지상 저온창고는 제외되는 점을 유의해야 합니다. 또한, 공부상 지번 합병 말소 등 복잡한 등기 현황은 권리 관계를 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다.

가축사육제한구역: '모든 가축 사육 제한 구역'으로 지정되어 있어, 해당 지역의 향후 개발이나 건축 행위에 있어 제한 요소가 될 수 있습니다. (cite: 2, 3, 4)

주변 시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개발 계획이나 향후 시설 입지 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 해남읍 내사리 소재의 단독주택으로, 기동저수지 인근에 위치하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2013년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 단층 주택으로 비교적 신축에 속하나, 법정지상권, 경계 불분명, 공부상 지번 합병 말소 등 여러 복합적인 권리 및 현황상의 문제가 존재하는 경매 물건입니다.

일괄 매각 대상이지만, 지상 저온창고는 제외되는 점을 유의해야 합니다.

가축사육제한구역이라는 점과 농경지가 혼재된 지역 특성상, 개발 잠재력이나 상업적 가치보다는 전원생활 또는 실거주 목적에 더 적합할 수 있습니다.

꼼꼼한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 파악하고, 이에 대한 대처 방안을 마련한 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

1.12. 투자 포인트

실거주 목적: 자연 친화적인 환경에서 조용하고 한적한 전원생활을 원하는 분에게 적합할 수 있습니다.

토지 활용 잠재력: 계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역 지정으로 인해 건축 행위에는 제약이 따를 수 있습니다.

경매 특성 활용: 법정지상권, 경계 불분명 등의 복잡한 권리 관계와 현황을 정확히 파악하여, 이를 해결할 수 있는 전문가와 함께 접근한다면 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

단, 법정지상권 문제 해결 및 측량 등 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 반드시 고려해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매1계