나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50340 [1] 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1193-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 신덕리 소재 '사동사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 농경지,단독주택 등인 순수농경지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형, 전 및 도로(일부),
기호(2): 부정형,전임.

인접 도로상태

기호(1):본건 남측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접하고,
기호(2):맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):보전관리지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호(2):보전관리지역,가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(1): 별첨 '사진용지' 와 같이 제시외 건물 및 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 '전'이나, 현황 '전 및 도로(일부)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환),
향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 11. 19.자 화원면 사실조회회신서 참조)
2. 본건 지상에 일부 침범한 것으로 보이는 인접필지(1193-1번지) 소유자의 것으로 추정되는 제시외 건물(블록조 및 파이프조 목재위 강판지붕 창고 33.25㎡) 매각 제외
3. 본건 지상 제시외 수목(감나무 등 2주) 매각 포함
4. 공부상 전이나 현황 전 및 도로(일부)임
5. 인접토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계는 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50340 (1)

* 소재지: 전라남도 해남군 화원면 신덕리 1193-2

* 용도: 전 (토지)

* 감정가: 61,819,000원

* 토지면적: 1041.00㎡ (약 314.80평)

* 건물면적: 0.00㎡ (본건 매각 대상 아님)

* 매각대상: 토지 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주비아농업협동조합

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 전라남도 해남군 화원면 신덕리 소재 '사동사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등이 혼재된 순수 농경지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 3M 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다. (토지감정요항표 상 기호(1) 기준)

* 이용상태: 부정형의 토지로서, 공부상에는 '전'으로 등재되어 있으나 현황은 '전' 및 '도로(일부)'로 이용되고 있습니다. (토지감정요항표 상 기호(1) 기준)

* 토지이용계획: 보전관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2004년 3월 17일 접수된 소유권이전 등기(조귀복)이며, 이후 2022년 8월 12일 부경농업회사법인유한회사로 소유권이전 되었습니다.

* 채권자 정보: 광주비아농업협동조합은 2022년 8월 12일 근저당권(120,000,000원)을 설정하였으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 이후 김다윤 앞으로 근저당권(35,000,000원)이 설정되었으나, 모두 말소 예정입니다.

* 경매 개시: 광주비아농업협동조합의 신청으로 2025년 2월 13일 임의경매(105,963,811원)가 개시되었습니다.

* 기타 권리: 해남군에 의한 압류(2025년 4월 1일)도 있었으나 말소되었습니다.

* 총 등기부채권액: 155,000,000원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황은 확인되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대상지는 농경지 및 단독주택이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

* 잠재력: 농업 활동을 위한 토지로서의 기능이 주를 이루며, 주변 개발 현황에 따라 향후 용도 변경 가능성도 존재할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 '사동사거리' 부근의 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농취증이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다. (주의사항 1 참조)

* 원상회복명령 가능성: 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (2025. 11. 19.자 화원면 사실조회회신서 참조)

* 건물 매각 제외: 본건 지상에 일부 침범한 것으로 추정되는 인접 필지(1193-1번지) 소유자의 제시외 건물(블록조 등 창고 33.25㎡)은 매각에서 제외됩니다. (주의사항 2 참조)

* 제시외 수목 포함: 본건 지상 제시외 수목(감나무 등 2주)은 매각에 포함됩니다. (주의사항 3 참조)

* 경계 불분명: 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다. (주의사항 5 참조)

* 법정지상권 성립 여지: 지상 건물에 대하여 법정지상권 성립 여지가 있어 추가 확인이 필요합니다. (특수물건정보, 물건명세서 참고사항 참조)

* 맹지 가능성: 토지감정요항표 상 기호(2)의 경우 맹지라는 설명이 있어, 토지 이용 시 맹지 여부에 대한 확인이 필요합니다. (기호(1)은 남측 도로에 접함)

1.6. 종합 의견

본 물건은 해남군 화원면의 농경지로서, 일부 도로로 이용되는 특성이 있습니다. 농취증 필수, 원상회복 가능성, 법정지상권 성립 여지 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 농지로서의 가치와 함께, 향후 지역 개발 가능성에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 생산 목적의 토지 투자.

* '사동사거리' 인근의 입지로, 향후 지역 개발 시 수혜 가능성.

* 정확한 경계 확인을 위한 측량 후 활용 계획 수립 시 가치 증대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 61,819,000원을 기준으로, 권리관계, 물건 현황, 현지 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 농지 관련 법규 및 잠재적 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. (구체적인 입찰가 제시는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.