나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50337 [1] 전라남도 해남군 화원면 매월리 396-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.02.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 화원면 매월리 소재 ""매계마을"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위환경은 단독주택, 펜션, 농경지 등이 소재하는 해안 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 콘크리트포장 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 접도구역

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)
2. 토지 지상 위 북동측 일부에 지상권이 설정되지 않은 전선 및 전신주가 소재 하고, 남동측 일부는 유지(농업용수 연못 등)으로 이용중
3. 토지의 북동측 일부는 기준시점 현재 공법상 제약(접도구역 저촉)을 받고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50337 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 매월리 396-1

용도: 전 (농지)

감정가: 588,458,000원

토지면적: 3482.00㎡ (약 1053.34평)

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 해남군 화원면 매월리 소재 "매계마을" 남서측 근거리에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 펜션, 농경지 등이 소재하는 해안 농경지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 서측으로 콘크리트포장 세로(가)에 접하여 차량 통행이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 접도구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각구분: 부동산임의경매

말소기준권리: 2022년 3월 10일자 광주비아농업협동조합의 근저당권 (을22) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약:

소유권 이전: 박양순 (2000-12-22), 강복희 외 1명 (2018-06-11), 여원농업회사법인유한회사 (2022-03-10, 말소)

채무 관련 사항:

근저당: 광주비아농업협동조합 (2022-03-10, 456,000,000원), 문상운 (2022-04-21, 104,700,000원)

압류: 해남세무서장 (2024-02-22, 말소)

임의경매개시결정: 광주비아농업협동조합 (2025-02-13, 407,504,840원)

등기부 채권 총액: 560,700,000원.

4. 상권분석

본 물건은 농경지대가 주를 이루는 해안 지역에 위치합니다.

인근에 단독주택 및 펜션이 산재해 있으나, 상업시설보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경입니다.

지역 내 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다.

주변 "매계마을" 및 농경지 분포를 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생필품 판매점이나 식당 정도가 있을 것으로 추정됩니다.

현재까지 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의시설은 없을 것으로 보이며, 화원면 소재지 또는 인근 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

주거환경: 조용하고 한적한 농촌 및 해안 생활 환경을 제공합니다.

교육시설: 인근 초등학교, 중학교는 도보 거리로 접근하기 어려울 수 있으며, 통학 시 차량 이용이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본 토지는 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

토지 지상 현황:

북동측 일부에 지상권이 설정되지 않은 전선 및 전신주가 소재합니다.

남동측 일부는 유지(농업용수 연못 등)로 이용 중입니다.

공법상 제약: 토지의 북동측 일부는 공법상 제약(접도구역 저촉)을 받고 있어 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역: 모든 가축 사육이 제한되는 구역으로, 축산업 관련 이용에 제약이 있습니다.

접도구역: 도로에 인접한 지역으로 건축 등 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군에 위치한 농지(전)입니다. 광활한 농경지와 해안 인접이라는 지리적 이점은 있으나, 농지취득자격증명 필수, 지상 전선/전신주/연못 존재, 접도구역 등 공법상 제약이 복합적으로 존재합니다. 또한, 계획관리지역임에도 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 활용 방안이 제한적일 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 낙찰 후 농지법 관련 절차 이행이 중요합니다.

8. 투자 포인트

광활한 면적의 토지를 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회.

농업 또는 전원생활 목적의 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

계획관리지역으로 향후 법규 완화 시 개발 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 588,458,000원

입찰 보증금: 감정가의 10% (58,845,800원)

예상 입찰가 산정: 인수할 권리 및 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정평가액을 기준으로 하여 현장 조사 및 시세 분석 후 결정해야 합니다. 다만, 농지취득자격증명, 접도구역 등 제한 사항을 감안하여 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 상세 시세 및 현장 답사 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.