나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50355 [1] 전라남도 완도군 생일면 유서리 산72 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 본건 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50355 (1)

소재지: 전라남도 완도군 생일면 유서리 산72

용도: 임야

감정가: 30,744,000원

토지면적: 15,372.00㎡ (약 4,647.33평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 생일면에 위치한 임야입니다. 생일면은 완도군의 섬 지역으로, 자연경관이 수려하며 청정 해역의 어업 및 농업이 발달한 곳입니다. 본건 소재지인 유서리 산72는 섬의 중앙에 위치한 해발 483m의 백운산 자락에 포함될 가능성이 높으며, 전반적으로 산림 지역으로 파악됩니다.

* 교통상황 : 완도 본섬에서는 약산면 당목항 또는 완도항에서 여객선을 이용하여 생일도 용출항 또는 서성항으로 접근할 수 있습니다. 섬 내 이동은 마을버스가 운행되며, 오후 3시 이후에는 콜버스 형태로 운영됩니다. 본건의 정확한 접근 도로는 확인이 필요하나, 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능하다는 점을 고려할 때, 포장되지 않은 임도나 인근 사유지를 경유해야 할 것으로 예상됩니다.

* 주위환경 : 주변은 대부분 자연림으로 이루어져 있으며, 일부 농경지나 취락 지역이 산재해 있을 수 있습니다. 생일도는 아름다운 해변(금곡해수욕장), 해안 갯돌밭, 구실잣밤나무 군락지, 그리고 '멍 때리기 좋은 곳'으로 알려진 명소들이 있어 관광객들에게도 인기가 있는 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 신한카드입니다. 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리 : 2005년 12월 21일 접수된 한은숙 씨의 소유권이전 등기(갑7)를 기준으로, 이후 등기된 가압류(중소기업은행, 2024년 6월 11일 접수) 및 본 경매 개시결정 등기(신한카드, 2025년 2월 27일 접수)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 정확한 소멸 여부는 법원의 매각물건명세서 및 관련 법령을 확인해야 합니다.)

* 특이사항 : 분묘기지권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘의 기지에 대하여 토지 소유자의 승낙 없이도 이를 분묘 수호 및 제사에 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 해당 권리의 범위 및 범위 내에서의 토지 사용 제한 여부는 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

* 임차인 현황 : 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 임야로서 특정 상권의 직접적인 영향을 받기는 어렵습니다. 다만, 본건이 위치한 생일도는 관광 명소로 알려진 '멍 때리기 좋은 곳', 금곡해수욕장 등이 있어 주말이나 성수기에는 외부 관광객의 방문이 이루어집니다. 하지만 섬 지역의 특성상 상업 시설은 제한적이며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 있을 것으로 예상됩니다. 완도 본섬이나 인근 유인도에 비해 상업 기능은 미미한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설 : 생영초등학교, 금일중학교 생일분교 등이 소재하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설 : 섬 내에는 면사무소, 마을회관, 소규모 상점 등이 있을 것으로 예상되나, 대형마트, 병원 등은 완도 본섬으로 이동해야 이용 가능합니다.

* 주거환경 : 주로 어업 및 농업에 종사하는 주민들이 거주하는 조용하고 한적한 어촌/산촌 형태의 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 : 본건은 공공 도로와 직접 접하지 않은 맹지입니다. 인접 토지 소유자들과의 협의 또는 토지사용승낙서 확보를 통해 통행로를 확보해야 하므로, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 분묘기지권 : 타인 소유 토지 내에 분묘가 존재하고 이에 대한 분묘기지권이 설정되어 있을 경우, 해당 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 토지의 활용 가치가 크게 저하될 수 있으므로, 반드시 현장 확인 및 법률적 검토가 필요합니다.

* 섬 지역의 특성 : 육지와의 접근성이 다소 떨어지며, 기상 악화 시 선박 운항이 중단될 수 있습니다. 또한, 섬 지역의 경우 기반 시설이 육지에 비해 부족할 수 있으며, 의료, 쇼핑 등 생활 편의 시설 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임야의 개발 제한 : 본건은 임야로서, 산지관리법 등 관련 법규에 따라 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 재산권 행사 전에 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 완도군 생일면 유서리 산72에 위치한 임야로, 아름다운 자연 경관을 자랑하는 섬 지역의 토지입니다. 감정가는 30,744,000원이며, 토지 면적은 15,372.00㎡입니다. 권리상 임차인 부담은 없으나, 맹지라는 점과 분묘기지권의 존재가 가장 큰 리스크 요인입니다. 이러한 권리 및 이용상의 제약을 고려할 때, 일반적인 토지 투자 관점보다는 특정 목적(예: 개인 사유림, 자연 휴양 목적 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 개발 가능성이나 활용 방안에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 완도 생일도의 자연 환경 : 깨끗한 자연 환경과 아름다운 해안 경관을 가진 생일도에 위치하여, 자연 친화적인 활용 또는 전원 생활 목적지로 고려해볼 수 있습니다.

* 개발 가능성 (제한적) : 맹지 및 분묘기지권 등의 제약이 명확하나, 인접지를 통한 접근로 확보 및 분묘 이장 등 후속 조치를 통해 활용 방안을 모색할 여지는 있습니다. (단, 비용 및 법적 절차 고려 필요)

* 지속 가능한 산림 경영 : 완도군에서 조림 사업 및 숲 가꾸기 사업을 추진하는 등 산림 자원 관리에 힘쓰고 있어, 장기적인 관점에서 산림 자원의 가치 상승을 기대해볼 수도 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 맹지, 분묘기지권 등 명확한 권리 및 이용 상의 제약을 고려해야 합니다. 감정가 30,744,000원 대비, 이러한 제약 사항들로 인해 실제 입찰 시에는 감정가보다 상당히 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 인수 부담 : 임차인 인수 보증금 0원.

* 주요 고려 사항 : 맹지, 분묘기지권(토지 이용 제한), 섬 지역 접근성, 향후 개발 및 이용의 불확실성.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 맹지 문제를 해결하기 위한 인접지 매입 비용, 분묘 이장에 소요되는 비용 및 행정 절차, 그리고 향후 토지 이용의 제약 등을 감안하여, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

구체적인 입찰가는 법원 현장 조사 결과, 분묘기지권의 정확한 범위 및 협의 가능성, 그리고 인접 토지와의 매수 가능성 등 추가적인 정보 수집 후 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.