나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50334 [1] 전라남도 해남군 화원면 매월리 363-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 해남군 화원면 매월리 소재 ""매계마을"" 남서측 근거리에 위치하고, 주변은 농경지가 주를 이루는 해안 농경지대로서, 일반적인 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통수단 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본 건은 사다리형 완경사지로서, 전 및 묵전 상태임.

인접 도로상태

본 건은 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본 건 일대는 지적불부합지대임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환),
향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(2025. 11. 20.자 화원면 사실조회회신서 참조)
2. 현황 전 및 묵전
3. 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 출입 가능
4. 지적 불부합지대로 정확한 경계는 별도 경계복원 측량이 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 해남지원 2025타경50334 (1)

소재지: 전라남도 해남군 화원면 매월리 363-1

용도: 전 (농지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 199,795,000원

1.2. 소재지 및 토지 정보

주소: 전라남도 해남군 화원면 매월리 363-1

토지면적: 1289.00㎡ (약 390.52평)

토지 지분: 1289㎡ (토지 전체 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 199,795,000원

총 토지면적: 1289.00㎡ (약 390.52평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 전라남도 해남군 화원면 매월리 소재 "매계마을"에서 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지가 주를 이루는 해안 농경지대로서, 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통수단 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 출입이 가능한 상태입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

주요 채권자는 광OOOOOOOOO (등기부상 광주비아농업협동조합으로 추정)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전 내역 (오병환, 임재준)

* 을구: 다수의 근저당권 및 가압류 등기 존재.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (광주비아농업협동조합, 2022-09-08)

* 등기부상의 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 사항이 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 460,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

등기부 및 물건명세서상 임차인 현황에 대한 별도 정보는 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 요약에서는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 위주의 해안 농경지대에 위치하여, 일반적인 상업 또는 주거 지역으로서의 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설은 인근 마을에 존재할 수 있으나, 상권 활성화를 통한 투자 수익보다는 농업 활동에 기반한 가치 평가가 우선시될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

"매계마을"이 근거리에 있어 기본적인 생활권역 접근은 가능합니다. 차량을 이용한 주변 지역 이동 및 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. 농업 활동을 위한 주거 및 작업 공간 마련에 적합한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

6.2. 원상회복명령 가능성

향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이는 현재 토지의 이용 현황이나 시설물에 대한 조치가 필요함을 의미하며, 2025년 11월 20일자 화원면 사실조회회신서 등을 참고하여 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

6.3. 현황 및 이용 상태

현황이 전(밭) 및 묵전(묵혀둔 밭) 상태로, 실제 이용 및 개발을 위해서는 추가적인 토지 정비 및 투자가 필요할 수 있습니다.

6.4. 맹지 및 경계 불부합

지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능하나, 도로 관계는 추가 확인이 필요합니다. 또한, 지적 불부합지대로서 정확한 경계는 별도의 경계복원 측량을 통해 복원해야 합니다. 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.5. 기타

계획관리지역이나 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한 사항이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군에 소재한 1289㎡(약 390.52평) 규모의 농업용 토지(전, 묵전)입니다. 감정가는 약 2억원이며, 농지취득자격증명이 필수적입니다. 지적도상 맹지이나 인접지 통행이 가능하며, 지적 불부합지대이므로 경계복원 측량이 요구됩니다. 또한, 원상회복명령 가능성과 가축사육제한구역이라는 점을 유의해야 합니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 향후 영농 활동 또는 농지 관련 개발 계획 추진 시 가치 상승 기대.

* 계획관리지역으로, 향후 토지 이용 규제 완화 또는 용도 변경 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 지역 개발 계획 확인 필수)

* 인근 지역의 개발 계획 및 도로망 확충 등에 따른 수혜 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

감정가는 199,795,000원입니다.

본 물건은 농지 취득의무, 맹지, 지적 불부합, 원상회복명령 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 이러한 리스크 요인을 감안할 경우, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 대략 120,000,000원에서 140,000,000원 사이의 금액이 될 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 판단과 현장 조사를 통해 충분히 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.