나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50353 [1] 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1247 양어장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50353 [1] 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1247 양어장 경매

• 사건번호: 2025타경50353
• 주소: 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1247
• 감정가: 119,350,000원
• 최저가: 53,469,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 양어장

해남지원 경매2계 2025타경50353 | 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1247 | 감정가: 119,350,000원 | 최저가: 53,469,000원 | 용도: 양어장

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50353 (1)

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1247

용도: 양어장

감정가: 119,350,000원

토지면적: 1,460.00㎡ (약 441.6평)

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 50.50㎡ (실제 매각 포함/제외 대상 확인 필요)

토지 지분율: 14,6000 (해당 부분 지분 매각 또는 전체 매각인지 명확히 확인 필요, 제시 정보상 토지 지분율 146000은 일반적인 표기법과 다름. 토지 전부 매각으로 추정)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (제시 정보상 '토지일부지분매각'이나, 토지면적이 1460㎡로 제시되어 있어 정확한 지분율 또는 매각 대상 면적 추가 확인 필요)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 천OO

채무자: 천OO

채권자: 노OOOOOOO

2. 입지 조건

본건은 전라남도 완도군 노화읍 등산리 소재 ‘등산리방파제’ 남측 가까이에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 양어장, 어촌 마을, 농경지가 혼재된 해안가 어촌지대로 형성되어 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 지역 내 교통 상황은 콘크리트 및 아스팔트 포장도로가 소재하여 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로는 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리 분석

본건 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자이자 채무자는 천OO이며, 채권자는 노OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 사항으로는 '법정지상권'이 있으며, 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우 건물 소유자가 토지 사용에 대해 법적으로 가지는 권리입니다. 또한, '타인 소유 건물로 조사된 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)'과 '타인 소유 수조'가 소재하는 것으로 파악되어, 이와 관련된 권리 관계 및 소유권 확인이 필수적입니다. 기계기구 목록 1번은 타지상에 소재하는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 완도군 노화읍 등산리는 전형적인 어촌 지역으로, 주된 경제 활동은 어업 및 양어업입니다. 주변에 양어장, 마을, 농경지가 혼재되어 있어 지역 내 소비 기반은 크지 않으나, 지역 특산물(전복, 김 등) 생산 및 유통과 관련된 잠재력은 있습니다. 완도군은 대한민국 최대의 전복 생산지로 유명하며, 해양수산 관련 산업이 발달해 있습니다. 본건의 경우, 휴업 중인 양어장 부지로 이용 중이나, 주변의 해양 환경을 활용한 양식업 또는 관련 시설로의 재개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

5. 생활 정보

본건이 소재한 노화읍은 완도군의 섬 중 하나로, 도서 지역 특성상 육지와의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 하지만 노화읍 자체적으로는 면 소재지로서 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 해안가에 위치하여 바다를 접한 생활 환경을 누릴 수 있으며, 어촌 특유의 생활 문화를 경험할 수 있습니다.

6. 토지 이용 및 현황

토지는 부정형의 평지로 양어·양식장으로 이용되었으나 현재는 휴업 상태입니다. 매각 물건에 포함되는 제시외 건물로는 '판넬조 판넬지붕 단층 기계실 7㎡(ㄷ)'이 있습니다. 반면, '시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 화장실및 창고 15㎡(ㄱ)'과 '시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 창고 28.5㎡(ㄴ)'는 매각 제외 대상입니다. 본건 지상 및 타지상에 운영 중인 타인 소유 수조가 일부 소재하여 인접 토지와 경계 등이 불명확할 수 있으며, 경계 측량 등 별도 확인이 필요합니다. 공부상 토지이용계획으로는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

7. 감정가 및 매각 조건

감정가는 119,350,000원이며, 토지 면적은 1,460.00㎡입니다. 매각 대상은 '토지 일부 지분'으로 명시되어 있으나, 제시된 토지 면적(1460.00㎡)과 지분율(146000) 표기가 일반적이지 않아, 정확한 지분율 또는 매각 대상 토지의 전체 면적에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 기계기구 현황

감정평가서에 포함된 기계기구 목록에 대한 주의사항이 있습니다. 기계기구 목록 1번(양수설비)은 타지상에 소재하며, 목록 2번 중 차광막 지붕은 소실된 상태입니다. 또한, 목록 3번(브로와 및 콤퓨레사)은 교체 사용 중이며, 목록 4번(발전기)은 소재 불명 상태입니다. 이러한 기계기구들의 현황 및 가치에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

9. 잠재적 리스크

본건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, '법정지상권'의 존재로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

둘째, 타인 소유의 건물 및 수조가 소재하고 있어, 이로 인한 법적 분쟁 또는 소유권 문제 발생 가능성이 있습니다.

셋째, 경계 불명확 및 타인 소유 수조 존재로 인해 토지 경계 측량 등 추가적인 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다.

넷째, 기계기구 중 소재 불명, 소실, 교체 사용 등 현황이 불완전한 부분이 있어, 자산 가치 평가 및 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

다섯째, 도서 지역의 특성상 물류 및 인력 수급에 대한 제약이 있을 수 있습니다.

여섯째, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용 시 제한이 있습니다.

10. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

첫째, 해안가에 위치한 양어장 부지로서, 완도군의 풍부한 해양 자원과 연계한 양식업 재개 또는 관련 시설 개발 잠재력이 있습니다.

둘째, 현재 휴업 중인 상태이므로, 정상화 또는 새로운 용도로의 전환 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

셋째, 토지 이용계획상 계획관리지역으로, 일부 개발 행위에 대한 가능성이 열려 있습니다.

넷째, 감정가 대비 낙찰가율에 따라 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

11. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 노화읍의 해안가에 위치한 양어장 부지로, 어촌 지역의 특성을 잘 보여주는 물건입니다. 법정지상권, 타인 소유 건물 및 수조, 경계 불명확 등 해결해야 할 법적, 물리적 문제들이 존재하며, 기계기구 현황도 불완전합니다. 하지만 이러한 위험 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 완도군의 해양 자원을 활용한 양식업 또는 관광 등 연관 산업으로의 발전 가능성을 가지고 있습니다. 투자 시에는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근해야 합니다. 특히, 제시외 건물 및 수조의 법적 지위와 소유권, 그리고 정확한 매각 대상 토지의 지분율에 대한 추가 확인이 매우 중요합니다.

법원 정보

해남지원 경매2계