나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50353 [1] 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1247 양어장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 등산리 소재‘등산리방파제’남측 근거리에 위치하며, 주위환경은 양어장, 마을, 농경지 등이 혼재한 해안가 어촌지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 콘크리트 포장도로 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 지역내 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로 양어·양식장 (휴업) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시외건물 ㄱ~ㄷ)이 소재하며, 기계기구 목록 1) 양수설비는 타인지상에 소재함.

물건 비고

1. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계․기구 포함.
2. 타인 소유건물로 조사된 제시외 건물(ㄱ.시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 화장실및 창고 15㎡, ㄴ.시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 창고 28.5㎡) 매각 제외.(감정평가서 및 현황조사서 참조)
3. 제시외 건물(ㄷ.판넬조 판넬지붕 단층 기계실 7㎡) 매각 포함.
4. 본건 지상 및 타지상에 양어․양식장으로 운영중인 타인 소유 수조가 일부 소재하여, 인접토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도 확인요함.
5. 기계기구 목록1.은 타지상(등산리 1246-7)에 소재함.
6. 기계기구 목록2.중 차광막지붕은 소실된 상태임.
7. 기계기구 목록3. 브로와 및 콤퓨레사는 교체 사용중임.
8. 기계기구 목록4. 발전기는 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50353 (1)

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 등산리 1247

용도: 양어장

감정가: 119,350,000원

토지면적: 1460.00㎡ (약 441.6평)

건물면적: 건물 없음 (단, 제시외 건물인 판넬조 기계실 7㎡, 약 2.1평은 매각 포함. 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 화장실및 창고 15㎡, 약 4.5평과 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 창고 28.5㎡, 약 8.6평은 타인 소유 건물로 매각 제외)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 노화농업협동조합

2. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 노화읍 등산리 소재 ‘등산리방파제’ 남측 근거리에 위치해 있습니다. 주위 환경은 양어장, 마을, 농경지 등이 혼재된 해안가 어촌지대입니다. 차량 진입이 가능하며, 지역 내 도로 상황은 보통으로 평가됩니다. 본건은 동측으로 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 완도군 노화읍은 전반적으로 해안가 어촌 및 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 기본적인 시설은 갖추고 있습니다. 최근 노화/보길권역은 '치유의 예술 섬' 조성 사업 등 지역 활성화를 위한 움직임이 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2013년 5월 9일 등기된 노화농업협동조합의 근저당권(을1, 104,000,000원)입니다. 이 근저당권을 포함하여 총 782,712,601원의 채권 총액이 등기되어 있습니다. 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

주요 특이사항으로는 법정지상권 성립 여지가 있다는 점입니다. 매각에서 제외되는 타인 소유의 제시외 건물(화장실 및 창고, 창고)을 위해 법정지상권이 성립될 가능성이 있어, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 조사되었습니다. 다만, 이는 보증금이 없거나 현재 점유하고 있는 임차인이 없음을 의미할 수 있으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 어촌지대에 위치하여 지역 주민 및 관련 어업 종사자들을 주요 대상으로 하는 상권을 형성하고 있습니다. 해안가라는 지리적 이점을 활용한 양식업 관련 지원 시설이나 소규모 상업 시설 등이 주변에 분포할 가능성이 있습니다. 지역 활성화를 위한 문화 및 관광 관련 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 노화읍 등산리는 해안가 어촌 마을로, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능합니다. 도시 지역과 같은 다양한 편의시설이나 문화시설 접근성은 제한적일 수 있으나, 해안가 특유의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 위험: 매각에서 제외된 타인 소유 건물(화장실, 창고 등)을 위한 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용 및 활용에 중대한 제약이 발생하여 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 경계 불명확: 본건 지상 및 타 지상에 타인 소유의 양어 수조가 일부 소재하며, 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 기계기구 상태: 포함된 기계기구 중 일부는 소실, 교체 사용 중, 소재 불명 등의 상태로, 사용 가능 여부 및 가치를 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 계획관리지역에 속하며, 「가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률」에 따른 모든 축종 제한 구역에 해당되어 축산업 관련 행위 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 휴업 상태: 현재 양어장으로 휴업 중인 상태로, 운영 재개를 위해서는 추가적인 설비 투자, 인력 확보, 운영 정상화 등에 따른 비용 및 노력이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 노화읍의 해안가에 위치한 양어장 부지로, 토지 자체의 잠재력은 있으나 복합적인 권리 관계와 물리적 상태로 인해 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 매각 제외된 타인 소유 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성은 본건의 가장 큰 위험 요소 중 하나이므로, 입찰 전 법률 전문가와의 상담을 통해 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 경계의 불명확성 및 기계기구의 불확실한 상태 등도 투자 결정에 신중을 기하게 하는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 지역의 토지로서, 향후 지역 개발 및 관광 자원화 가능성.

* 양어장으로 사용되었던 부지로서, 재운영 시 잠재적 수익 창출 기대 (운영 정상화 비용 고려 필요).

* 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 관련 부담이 상대적으로 적을 수 있습니다 (단, 실제 점유 관계 확인 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,350,000원입니다. 인수할 임차인 보증금은 0원으로 파악됩니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 경계 불명확, 기계기구의 불완전한 상태, 휴업 중인 운영 상태 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사, 법률적 위험 분석, 유사 물건의 시세 조사 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.