나이스옥션 법원경매 해남 2025타경655 [1] 전라남도 진도군 고군면 석현리 825-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.02.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 소재‘석현리경로당마을회관’ 북서측 근거리에
위치하며, 부근은 농경지, 임야 등이 소재함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호(1)은 부정형의 완경사지로서 창고부지,
일련번호(3)~(5),(7)~(9)는 부정형의 완경지로서 전, 일련번호(6)은 전기타로 이용중임.

인접 도로상태

본건 일련번호(1),(3)~(7) 남측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트포장도로,
일련번호(8),(9)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(5)~(9) 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴)),
일련번호(3),(4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(6) 지상에 후면 별지 ‘지적및건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이
제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) : 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일 : 2014.07.22.)
외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 판넬 마감 등,
바닥 : 에폭시깔기 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

일련번호(2-가) : 제조업소 등으로 이용중이며 관리상태 보통임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각, 목록 1. 지상 지하수 시설 및 목록 8,9 지상 수목 매각 포함
2. 목록 6. 지상 제시외 건물(기계기구포함) 및 목록 5,7,8,9 지상 비닐하우스 매각 제외
3. 목록 6. 토지가액은 제시외 건물로 인하여 제한 받는 가액임
4. 목록 8,9 지적도상 맹지임
5. 목록 5,6,7,8,9 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환), 농지취득자격증명 요건 충족 시(원상복구 등) 발급할 수 있음(2026.3.27.자 진도군 고군면 사실조회회신서 참조)
6. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 해남지원 2025타경655 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 진도군 고군면 석현리 825-1이며, 용도는 공장으로 제시되어 있습니다.

감정평가액은 238,261,840원입니다.

토지 면적은 8,677.00㎡ (약 2,620.35평)이며, 건물 면적은 170.82㎡ (약 51.64평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 진도군산림조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 진도군 고군면 석현리 소재 ‘석현리경로당마을회관’ 북서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 환경으로는 농경지, 임야 등이 소재하는 지역입니다.

차량의 접근 및 진출입이 용이한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

토지 자체는 부정형의 완경사지로서 창고 부지 또는 전(밭)으로 이용 중입니다.

주요 진입 도로로는 남측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다.

일부 토지(목록 8, 9)는 지적도상 맹지에 해당하여 도로 접근성에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(100m 또는 200m 제한 구역)에 해당합니다.

현장 방문 시 주변 혐오시설 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 3월 9일 접수된 진도군산림조합의 근저당권(을5)입니다.

이하 열거된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 확인되는 총 채권액은 403,173,531원입니다.

토지 등기부 주요 내용:

* 소유권 이전 (1980-08-14, 조병로)

* 소유권 이전 (2004-10-18, 박선규)

* 근저당권 (2021-03-09, 진도군산림조합, 39,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류 (2024-07-29, 농업협동조합중앙회, 246,455,633원) - 말소 예정

* 가압류 (2025-01-09, 진도군산림조합, 50,436,027원) - 말소 예정

* 임의경매 (2025-02-11, 진도군산림조합, 104,477,232원) - 본 경매 사건

* 가압류 (2025-04-16, 농업협동조합중앙회, 30,113,796원) - 말소 예정

* 가압류 (2025-04-16, 농협은행주식회사, 5,314,199원) - 말소 예정

* 가압류 (2025-04-29, 선진농업협동조합, 31,853,876원) - 말소 예정

건물 등기부 주요 내용:

* 소유권 보존 (2014-09-04, 박선규)

* 근저당권 (2021-03-09, 진도군산림조합, 39,000,000원) - 말소기준권리

* 이하 가압류 및 임의경매는 토지 등기부와 동일하게 말소 예정.

주의할 점은, 본 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 언급되어 있습니다. 목록 6 토지의 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 성립 여부는 불분명하므로 이에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 임차인 관련 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 인접한 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설'이며, 실제 이용 현황은 '제조업소'로 활용 중입니다.

토지 자체는 창고 부지 또는 전으로 이용되고 있어, 농업 관련 시설이나 소규모 제조업, 창고 등으로 활용 가능성이 있습니다.

주변에 마을회관이 위치하여 최소한의 생활 편의 시설은 있을 수 있으나, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

따라서 상권 분석보다는 해당 물건의 개별적인 활용 가치에 초점을 맞추는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

주변 편의 시설 및 생활 환경에 대한 자세한 정보는 제공되지 않았습니다.

다만, 농촌 지역의 특성상 도시 지역에 비해 편의 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건 목록 5, 6, 7, 8, 9번지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않을 수 있으며, 원상 복구 등 요건 충족 시에만 발급 가능합니다. (2026.3.27.자 진도군 고군면 사실조회회신서 참조)

* 법정지상권 성립 가능성: 목록 6번지 토지 지상 제시외 건물(기계기구 포함)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 맹지: 목록 8, 9번지는 지적도상 맹지에 해당하여, 해당 토지만 단독으로 사용하기 위해서는 별도의 도로 확보 방안이 필요합니다.

* 경계 불명확: 인접 토지와의 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다. 이는 소유권 분쟁이나 토지 활용 계획 수립 시 추가적인 비용과 시간을 발생시킬 수 있습니다.

* 일부 매각 제외: 목록 6번지 지상 제시외 건물(기계기구 포함) 및 목록 5, 7, 8, 9번지 지상 비닐하우스는 본 매각에서 제외됩니다.

* 매각 포함 시설: 목록 1번지 지상 지하수 시설 및 목록 8, 9번지 지상 수목은 매각에 포함됩니다.

* 토지 가액 제한: 목록 6번지 토지의 가액은 제시외 건물로 인해 제한받는 가액임이 명시되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 고군면의 농촌 지역에 위치한 공장 용도의 부동산입니다.

토지 면적이 넓고, 공장(제조업소)으로 활용 가능한 건물도 존재합니다.

권리관계는 대부분 말소될 것으로 예상되어 비교적 양호한 편이나, 법정지상권 성립 가능성, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

특히 법정지상권의 성립 여부는 본건의 가치와 활용성에 지대한 영향을 미칠 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

제시외 건물 및 비닐하우스가 매각에서 제외되는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 8,677㎡의 넓은 토지를 활용하여 공장, 창고, 농업 관련 시설 등 다양한 용도로의 개발 또는 활용이 가능합니다.

* 계획관리지역: 향후 토지 이용 규제 완화 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 경쟁력: 권리 분석상 특이사항이 적고, 잠재적 리스크 요인을 고려하여 적절한 입찰가를 산정한다면 경쟁력 있는 투자가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 238,261,840원입니다.

제시된 권리 분석상 인수할 보증금은 없으나, 법정지상권 성립 가능성, 맹지, 농지취득자격증명 필요 등의 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 시장 상황을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 감안할 때, 166,000,000원에서 214,000,000원 사이의 범위에서 경쟁력을 가질 수 있을 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 최적의 가격을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.