나이스옥션 법원경매 해남 2025타경648 [1] 전라남도 완도군 군외면 불목리 398 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.04.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 군외면 불목리 소재 ""영흥리마을"" 동측 인근에 위치함.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 간선도로 인근에 위치하고 있어 일반적인
교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

본건 일련번호 (1)~(3)은 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 평지로서, 전으로 이
용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1)은 지적도상 맹지이나 일련번호 (2)를 통해 출입 가능함.
일련번호 (2),(3)은 남서측으로 노폭 약 3m 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1),(3) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)
임.
일련번호 (2) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공
익용산지(보전산지)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각, 목록 1, 2 지상 지하수 시설(관정), 지하 정화조 시설 및 수목 매각 포함
2. 목록 1~3 지상 제시외건물(철파이프조 비닐하우스, 조립식판넬 및 컨테이너조 버섯재배관련시설 등) 매각 제외
3. 농지취득자격증명제출요함(미제출시 매수보증금 미반환), 원상회복명령 발하여질 가능성이 있으며 미신고 건축물 등 불법 형질 변경 농지에 대하여 원상복구 후 발급 받을 수 있다는 사실조회 회신이 있음(2026.1.21.자 군외면 사실조회회신서 참조)
4. 목록 1. 지적도상 맹지이나 목록 2. 통해 출입 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 및 기본 사항

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* 사건번호: 해남지원 2025타경648 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOO

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1.2. 물건 개요

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* 소재지: 전라남도 완도군 군외면 불목리 398

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 164,409,800 원

* 토지면적: 4,397.40㎡ (약 1,331.00평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각 (토지 지분 매각 아님)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위 환경

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* 본건은 전라남도 완도군 군외면 불목리 소재 "영흥리마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 부정형의 평지로 이용 중입니다.

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2.2. 교통 및 접근성

2

* 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 간선도로 인근에 위치하여 일반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 다만, 목록 1 토지는 지적도상 맹지이나, 목록 2 토지를 통해 출입이 가능합니다.

* 목록 2, 3 토지는 남서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

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2.3. 토지 현황

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* 본건은 현황 "전"으로 이용 중입니다.

* 토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적도 0.00㎡로 매각 대상 토지에는 건물이 없는 것으로 파악됩니다.

* 일괄매각에 포함되는 지하수 시설(관정), 지하 정화조 시설 및 수목이 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 지상권, 가압류 등 다수의 권리 설정이 있었으나, 현재 모든 등기부 권리는 말소 예정이거나 말소된 상태입니다.

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (2018.05.17. 접수)

* 등기부채권 총액: 420,743,440 원 (본 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

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3.2. 임차인 현황

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* 제공된 정보에 따르면 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

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4. 상권분석

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* 제공된 정보만으로는 정확한 상권 분석이 어렵습니다. 본건은 농지로서 주거지 또는 상업 시설과는 거리가 있는 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

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5. 생활정보

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* 제공된 정보만으로는 주변 생활 편의시설에 대한 파악이 어렵습니다. 농지이므로 인근 마을과의 연계성을 고려해야 합니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 제한 및 규제

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* 토지이용계획:

* 목록 1, 3: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 목록 2: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 공익용산지(보전산지)

* 농지취득자격증명 필수:

* 매수인은 관할 시군구에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

* 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 반드시 기한 내 제출해야 합니다.

* 원상회복명령 가능성:

* 불법 건축물이나 불법 형질 변경 농지에 대하여 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 군외면 사실조회 회신(2026.1.21.)에 따르면, 원상복구 후 농지취득자격증명 발급이 가능할 수 있으나, 사전 확인이 필요합니다.

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6.2. 현장 조사 필요 사항

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* 맹지 가능성: 목록 1 토지가 지적도상 맹지이므로, 실제 통행로 확보 및 이용 가능 여부에 대한 철저한 현장 확인이 필요합니다. (목록 2 통해 진입 가능성은 있으나, 관련 인허가 사항 확인 필요)

* 제시외 건물 제외: 목록 1~3 지상에 있는 비닐하우스, 버섯재배관련시설 등은 매각에서 제외되므로, 인도명령 등 별도 조치가 필요할 수 있습니다.

* 수목: 수목은 매각에 포함되나, 수종 및 가치에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

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7. 종합 의견

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본건은 전라남도 완도군에 위치한 농지로서, 감정가 대비 토지 면적이 넓습니다. 모든 권리 관계는 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 농지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지 가능성, 그리고 잠재적인 원상회복 명령 가능성은 중요한 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관련 기관(지자체, 농협 등)을 통한 면밀한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 넓은 토지 면적: 4,397.40㎡ (약 1,331.00평)의 광활한 농지를 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회입니다.

* 권리관계 소멸: 경매로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

* 농업 목적 활용: 농업 경영 또는 농지 임대 사업 등 농업 관련 목적으로 활용 가능합니다.

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9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 감정가는 164,409,800원입니다.

* 인수해야 할 보증금 또는 차임이 없으므로, 감정가를 기준으로 향후 예상되는 법적 규제, 현장 조사 결과, 낙찰 후 발생 가능한 추가 비용(원상회복 등) 및 농지취득 관련 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 입찰가는 최소 감정가 수준에서 시작하여, 현장 가치 및 잠재적 리스크 해소 가능성을 면밀히 평가하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.