나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51276 [1] 전라남도 구례군 광의면 방광리 756-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주감정 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 구례군 광의면 방광리 소재 "방광저수지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 주택 등이 혼재하는 경지정리된 농경지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다. 본건 기호(2)~(5),(7),(9)~(12)는 전라남도 구례군 광의면 대산리 소재 "대촌마을" 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 축사, 주택 등이 혼재하는 순수 농경지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 세장형의 평지로서, 답입니다. 기호(2),(3)은 2필 일단의 세장형 평지로서, 축사용 건부지로 이용중입니다. 기호(4),(5),(10),(11)은 4필 일단의 세장형 평지로서, 축사용 건부지로 이용중입니다. 기호(7),(9)는 세장형 평지로서, 현황 '답'으로 이용중입니다. 기호(12)는 세장형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1) 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로에 접합니다. 기호(2)~(5),(10)~(12)는 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로에 접합니다. 기호(7),(9)는 기호(2)~(5),(10)~(12)를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 기호(2)~(5),(7),(9),(10)~(12) 농림지역, 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

본건 기호(7),(9) 위지상에 제시외 수목(감나무, 두릅나무 등)이 소재합니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

6-가) 경량철골구조 기타(경량판넬)지붕 단층 건물로, (사용승인일 : 2007.08.30, 축사적법화 2019.11.18.) 벽체 : 강판잇기, 인치커튼 등, 바닥 : 콘크리트미장 등입니다. 6-나) 경량철골구조 기타(경량판넬)지붕 단층 건물로, (사용승인일 : 축사적법화 2019.11.18.) 벽체 : 하단 콘크리트, 상단 강판잇기 등, 바닥 : 콘크리트미장 등입니다. 8-가) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로, (사용승인일 : 축사적법화 2019.11.18.) 벽체 : 강판잇기, 인치커튼 등, 바닥 : 콘크리트미장 등입니다. 13-가) 경량철골조 경량판넬지붕 단층 건물로, (사용승인일 : 2008.06.04.) 벽체 : 강판잇기, 인치커튼 등, 바닥 : 콘크리트미장 등입니다. 14-가) 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로, (사용승인일 : 2014.01.02.) 외벽 : 사이딩판넬잇기, 내벽 : 벽지마감, 바닥 : 장판깔기, 창호 : PVC 새시창입니다.

이용상태

6-가) 우사 및 퇴비사로 이용중입니다. 6-나) 퇴비사로 이용중입니다. 8-가) 우사로 이용중입니다. 13-가) 우사로 이용중입니다. 14-가) 주택으로 이용중입니다.

설비내역

6-가), 8-가), 13-가) 환풍설비 등 되어 있습니다. 14-가) 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 "토지건물감정평가명세표" 및 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

6-가), 8-가) 공부상 면적과 현황 면적이 상이합니다. 14-가) 공부상 대산리 270-14에 등재되어 있으나, 토지 분할로 인하여 현황 대산리 270-18번지 위지상에 소재합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51276 (1)

소재지: 전라남도 구례군 광의면 방광리 756-5

용도: 답 (논)

감정가: 132,000,000원

토지면적: 3000.00㎡ (약 908평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건 기호(1)은 전라남도 구례군 광의면 방광리 소재 "방광저수지" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 주택 등이 혼재하는 경지정리된 농경지대로서, 주위환경은 보통시됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시됩니다. 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로에 접합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (2019-07-09 접수, 구례농업협동조합, 72,000,000원)

소멸 권리: 을1 근저당권, 을2 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑6 가압류, 갑7 가압류. 이들 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 정보는 제공되지 않았습니다.

등기부채권 총액: 286,948,000원

1.3. 상권분석

본건은 전라남도 구례군 광의면의 농촌 지역으로, 농경지와 주택이 혼재하는 환경입니다.

주된 토지 이용은 농업 활동이며, 인근에 농업 관련 시설 및 주거 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 관련 활동에 적합한 지역입니다.

1.4. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변 편의시설, 교육, 의료시설 등에 대한 상세한 파악이 어렵습니다.

주변이 농경지와 주택으로 이루어져 있어, 기본적인 생활 편의는 인근 마을이나 읍내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본건은 농지이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축에 대한 다양한 제한이 존재합니다.

가축사육제한구역: 특정 가축의 사육이 제한될 수 있어, 관련 사업 계획 시 확인이 필요합니다.

건물 현황과의 차이: 건물 면적의 공부와의 차이 및 지번 변경이 있는 부분이 있어, 실제 현황과 공부 간의 불일치가 존재할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 토지 및 건물에 대한 임대 관계가 미상으로, 인수될 수 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 구례군 광의면의 농경지(답)로, 농업 활동을 위한 부지로 활용 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

주변 환경은 농경지와 주택이 혼재하는 농촌 지역이며, 차량 접근은 원활한 편입니다.

농지취득자격증명 필수 제출, 농림지역, 농업진흥구역 등 관련 법규에 따른 이용 제한이 존재하므로, 투자 시 반드시 이를 숙지해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

농업진흥구역 내의 농지로, 안정적인 농업 수익을 기대하거나 농업 관련 사업(체험 농장, 특용 작물 재배 등)을 구상할 경우 잠재력이 있습니다.

다수의 권리가 정리될 예정으로, 권리 분석상 비교적 명확한 물건으로 평가됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원입니다.

농지취득자격증명 필요, 지역 제한 등 투자 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건에 대한 개별적인 희소성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 보수적으로 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 약 132,000,000원 ~ 145,200,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.