나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51233 [1] 전라남도 여수시 봉계동 산141 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 봉계동 소재 ""여도중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교 및 자연림이 소재하는 마을주변 야산지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하나 대중교통 이용은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형 급경사로서, 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 물건현황

2.

* 사건번호: 순천지원 2025타경51233 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 봉계동 산141

* 용도: 임야

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 경OOOOOOO (실제 경매 신청 채권자)

2.

1.2. 감정가및면적

2.

* 감정가: 355,990,000원

* 토지면적: 3,670.00㎡ (약 1,110.1평)

* 건물면적: 0㎡

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치및주위환경

2.

* 본건은 전라남도 여수시 봉계동 소재 "여도중학교" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 아파트단지, 학교 및 자연림이 소재하는 마을주변 야산지대로서 주위환경은 보통 수준임.

2.

2.2. 교통상황

2.

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재함.

* 대중교통 이용은 다소 불편한 편임.

2.

2.3. 도로상태

2.

* 본건은 맹지로서 직접적인 도로 접면이 없음.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부요약

2.

* 소유권이전: 이용범 (1988-08-02), 김은진 (2006-07-21, 매매금액 8,000,000원)

* 근저당권 (말소기준권리): 공화새마을금고 (2006-11-06, 14,000,000원) - 말소

* 지상권설정: 공화새마을금고 (2006-11-06) - 말소

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단 (2023-11-14, 65,116,927원) - 말소

* 가압류: 경남신용보증재단 (2023-12-06, 12,809,352원) - 말소

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2024-04-26, 44,444,600원) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2024-07-19, 18,239,448원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-03-17) - 말소

* 강제경매: 경남신용보증재단 (2025-03-18, 12,887,157원) - 말소

* 총 등기부채권액: 154,610,327원

2.

3.2. 말소기준권리및소멸인수여부

2.

* 말소기준권리인 공화새마을금고의 근저당권(을1)은 2006년 11월 6일 접수되었습니다.

* 본 물건은 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권이 언급될 수 있으나, 등기부상 을1 근저당과 같은 날짜로 설정된 을2 지상권이 모두 말소 표시되어 있어 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자는 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

2.

3.3. 임차인현황

2.

* 본 건에는 인수해야 할 보증금 있는 임차인이 없는 것으로 확인됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변개발현황

2.

* 본건 주변은 여도중학교 등 교육시설과 일부 아파트 단지가 혼재된 지역입니다.

* 현재 자연녹지지역으로 지정되어 있어 대규모 개발보다는 현황 유지 또는 소규모 개발이 가능한 지역입니다.

2.

4.2. 잠재적가치

2.

* 녹지지역의 특성상 개발보다는 자연환경을 활용한 용도(예: 전원주택지, 힐링 공간 등)로의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 다만, 맹지 및 급경사라는 물리적 제약으로 인해 활용 방안 모색이 중요합니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 교육시설

2.

* 여도중학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 초등학교, 고등학교 등 기타 교육시설은 차량을 이용하여 이동해야 합니다.

2.

5.2. 편의시설

2.

* 인근에 시내버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 일상생활을 위한 주요 편의시설(마트, 병원 등)은 차량을 이용하여 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

* 주변에 자연림이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

2.

6. 잠재적리스크

2.

6.1. 토지이용제한

2.

* 본건은 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다.

* 건축 허가 가능 여부 및 용도 제한에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2.

6.2. 맹지

2.

* 인접 도로와 접면하지 않는 맹지이므로, 토지 사용 및 건축에 있어 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 인근 토지 소유자와의 협의 또는 토지 사용 승낙이 필수적입니다.

2.

6.3. 경사도

2.

* 부정형 급경사지로서 토지 이용 및 개발에 어려움이 따를 수 있으며, 개발 시 추가적인 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

2.

7. 종합의견

2.

* 본 물건은 전라남도 여수시 봉계동에 위치한 임야로, 감정가는 3억 5천만 원대이며 면적은 약 1,110평입니다.

* 여도중학교 인근에 위치하고 자연림이 가까워 쾌적한 환경을 갖추고 있으나, 맹지이며 급경사지라는 물리적 제약이 있습니다.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 토지 이용에 제한이 따르므로, 개발보다는 자연 보전 목적이나 장기적인 가치 상승을 고려한 투자가 적합할 수 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸되며, 인수할 임차인은 없습니다.

* 주변 편의시설 접근성이 다소 떨어지며, 대중교통 이용도 불편한 편입니다.

* 감정평가서상 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었으며, 특별한 혐오시설 등은 언급되지 않았습니다.

2.

8. 투자포인트

2.

* 여수시라는 지역적 이점과 자연 녹지라는 희소성.

* 여도중학교 인근으로 교육 환경 접근성.

* 향후 지역 개발 또는 환경 관련 정책 수혜 기대 가능성.

* 토지 이용 제한, 맹지, 급경사 등의 단점을 극복할 창의적인 활용 방안 모색 시 저평가된 가치 발현 가능.

2.

9. 예상입찰가

2.

* 본건은 임야로서 개발에 제약이 많고 맹지이며 급경사라는 단점이 존재합니다. 또한, 감정가 대비 낙찰률은 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

* 입찰 시에는 감정가 355,990,000원을 기준으로 하되, 물건의 제반 사항, 유사 물건의 거래 사례, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 토지 이용 제한, 맹지, 급경사 등 리스크 요소를 감안하여 감정가의 70~80% 수준을 참고하되, 실제 입찰가 산정은 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.