나이스옥션 법원경매 순천 2025타경344 [1] 전라남도 순천시 조례동 1818-5 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.03.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 순천시 조례동 소재 '연동대주1차아파트' 북측 인근의 상가 및 주택지대에 위치함.

교통상황

대상 물건까지 차량 통행 자유롭고 대중교통 사정 무난함.

형태 및 이용상태

세로장방형 평지, 건물부지임.

인접 도로상태

폭 약 20 미터 도로가 북측에, 약 10 미터 도로가 남측에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m25)(접합),
가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'토지건물평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 인조석 붙임,드라이비트, 내벽은 벽지 도배,
인테리어, 창호는 하이새시 이중유리창 등으로 마감됨.

이용상태

제1종근린생활시설 및 단독주택(1층 무인카페, 2,3,4층 다가구주택 12세대)

설비내역

급배수, 급탕, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

'토지건물평가명세표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경344 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 1818-5

용도: 근린주택 (제1종근린생활시설 및 단독주택)

감정가: 963,435,880원

토지면적: 239.00㎡ (약 72.30평)

건물면적: 467.67㎡ (약 141.47평)

건물 제시외면적: 37.10㎡ (약 11.22평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 0층, 지상 4층

건축일자: 2010년 06월 28일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 순천시 조례동에 소재하며, '연동대주1차아파트' 북측 인근에 위치한 상가 및 주택지대입니다.

* 교통상황

차량 통행이 자유롭고, 대중교통 사정 또한 무난하여 접근성이 양호한 편입니다.

* 도로상태

북측으로 폭 약 20미터 도로, 남측으로 폭 약 10미터 도로가 각각 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류 및 중로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을11, 을3 근저당권(2010-07-20, 제이비우리캐피탈주식회사, 금390,000,000원)이 말소기준권리로 판단됩니다.

* 등기부현황

* 토지 등기부상 소유권 이전(갑6, 갑7), 근저당(을11, 말소), 임의경매(갑16, 말소), 압류(갑17, 말소) 내역이 있습니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존(갑1), 근저당(을3, 말소), 다수의 전세권 및 주택임차권(을33~을43, 모두 말소), 압류(갑4, 갑5, 말소), 임의경매(갑6, 말소) 내역이 있습니다.

* 인수되는 권리: 모든 등기된 권리(근저당, 전세권, 주택임차권, 압류, 임의경매개시결정 등)가 말소 대상이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

* 강 (보증금 45,000,000원) - 대항력 없음

* 고 (보증금 45,000,000원) - 대항력 없음

* 김 (보증금 50,000,000원) - 대항력 없음

* 김 (보증금 46,000,000원) - 대항력 없음

* 김 (보증금 40,000,000원) - 대항력 없음

* 김 (보증금 25,000,000원) - 대항력 없음

* 김 (보증금 0원) - 대항력 없음

* 도 (보증금 40,000,000원) - 대항력 없음

* 신 (보증금 47,000,000원) - 대항력 없음

* 이 (보증금 47,000,000원) - 대항력 없음

* 이 (보증금 45,000,000원) - 대항력 없음

* 장 (보증금 47,000,000원) - 대항력 없음

* 조 (보증금 0원) - 대항력 없음

* 진 (보증금 10,000,000원, 차임 300,000원) - 대항력 없음

* 진 (보증금 47,000,000원) - 대항력 없음

* 최 (보증금 29,000,000원) - 대항력 없음

* 황 (보증금 10,000,000원, 차임 900,000원) - 대항력 없음

모든 임차인은 대항력이 없으며, 관련 권리(주택임차권, 전세권 등)가 말소 처리되었습니다. 따라서 낙찰 후 임차인에 대한 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 위치한 조례동 일대는 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 각종 상업 시설들이 밀집해 있습니다.

* 건물 구성: 1층은 제1종근린생활시설(무인카페)로 운영 중이며, 2층부터 4층까지는 총 12세대의 다가구주택으로 구성되어 있어 임대 수익 창출이 가능한 수익형 부동산입니다.

* 교통 및 접근성: 주요 도로와 인접해 있고 대중교통 이용이 편리하여 외부 방문객 및 거주자들의 접근성이 우수합니다.

* 잠재력: 상가와 주택이 복합된 용도로, 꾸준한 임대 수요를 기반으로 안정적인 수익을 기대할 수 있으며, 신규 상권 개발 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '연동대주1차아파트' 등 주거 단지와 인접하여 주거 생활 환경이 양호합니다. 또한, 조례동 지역은 순천시 내에서도 상권이 발달된 지역으로, 다양한 편의시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 물건지와 직접적으로 관련된 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 도축장 등)이 근거리에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 순천시 전반적으로 쓰레기 소각장 관련 논의가 있으며, 이는 간접적인 환경 이슈로 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 불확실성: 건축물 감정평가 요약표에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있으나, 모든 등록된 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 이는 리스크 요인이라기보다는 긍정적 요인으로 작용합니다.

* 건물 노후화: 2010년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 조례동에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2~4층 다가구주택(12세대)으로 구성되어 있어 상업적 및 주거적 활용이 가능한 복합 용도의 건물입니다. 양호한 교통 접근성과 주변 상업 및 주거 인프라를 갖추고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 특히, 현재 파악된 모든 임차인들이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 전혀 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 이는 권리 분석상 잠재적 리스크를 제거하는 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 무인카페 및 다가구주택 구성으로 인한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 우수한 교통망과 발달된 생활 편의 시설을 갖춘 지역에 위치.

* 향후 주변 지역 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 963,435,880원으로 책정되었습니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 입찰가 산정에 매우 긍정적인 요소입니다. 주변 시세 및 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 95% ~ 105% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이하 예상 입찰가입니다.

예상 입찰가 범위: 915,000,000원 ~ 1,011,000,000원

권장 입찰가: 970,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.