나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51101 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 477 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51101 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 477 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경51101
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 477
• 감정가: 362,485,000원
• 최저가: 162,394,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 단독주택

순천지원 경매9계 2025타경51101 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 477 | 감정가: 362,485,000원 | 최저가: 162,394,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서: 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 단독주택

1.1. 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경51101 (1)이며, 매각대상 물건은 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 477 소재의 단독주택입니다.

용도는 단독주택으로 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 362,485,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 3992.00㎡ (약 1207.57평)이며, 건물면적은 333.60㎡ (약 100.91평)입니다.

제시외 건물면적은 105.80㎡ (약 32.01평)으로, 매각 대상에 포함되어 일괄 매각됩니다.

1.3. 매각 조건 및 특이사항

본건은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

주의사항으로 제시외 건물(3동)이 포함되며, 감나무, 밤나무 등의 수목 약 70여 주도 매각대상에 포함됩니다.

경매 구분은 소유자 및 채무자가 이OO으로 동일한 임의경매이며 채권자는 순OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광양시 옥룡면 추산리 소재 추동마을 안에 위치하며, 주위는 전형적인 농촌 취락지대입니다.

감정평가서상 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

주변에는 웅장한 백운산이 자리 잡고 있으며, 천연기념물인 옥룡사지 동백나무 숲과 같은 자연 친화적인 관광지가 있어 청정 환경을 자랑하는 지역으로 판단됩니다.

주변은 광양 천년동백축제와 같은 지역 축제가 열릴 정도로 자연 환경 보존에 힘쓰는 곳으로, 전반적으로 쾌적하고 자연 친화적인 지역입니다.

2.2. 교통 상황

마을 어귀까지 대중교통수단이 운행 중이며, 간선도로(백계로) 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

농촌 취락지대에 위치하여 상권은 형성되어 있지 않으나, 백운산 자연휴양림 등 인근 관광지를 활용한 주말 주택 또는 전원생활 용도로 적합합니다.

생활 편의시설은 광양 시내 또는 옥룡면 소재지를 이용해야 하는 다소 외곽 지역입니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구이며 가축사육제한구역(모든가축제한지역)으로 지정되어 있어 축사 등 혐오 시설의 진입이 제한되는 청정 지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 순OOOOOOOOOO의 청구에 의해 진행되고 있습니다.

소유자 및 채무자가 동일하므로 복잡한 채무 관계에 따른 명도 리스크는 비교적 적을 수 있으나, 점유자가 주택용도로 사용 중이었으나 현재는 거주자가 없는 것으로 파악되어 명도 난이도는 낮을 것으로 예상됩니다.

일괄매각 건이므로 토지와 건물을 함께 취득합니다.

3.2. 임차 관계 및 리스크

건물 이용상태상 '주택용도이나 거주자는 없는 것으로 보입니다'라고 명시되어 있어, 임차인 여부는 확인되지 않았으나, 만약 거주자가 없을 경우 명도 과정이 수월할 수 있습니다.

정확한 점유 관계는 현장 조사를 통해 최종 확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의 사항

4.1. 경계 및 침범 문제 (매우 중요)

감정평가서상 인접지와의 경계 침범 문제가 다수 확인되어, 낙찰 후 경계 측량 및 이웃과의 협의가 필수적입니다.

토지 1) 리스크: 남서측 일부는 인접지(476) 반파된 건물이 침범하고 있으며, 남측 일부는 인접지(475-1) 점유자가 담장을 둘러치고 사용하고 있습니다.

토지 3) 리스크: 서측 일부는 인접지(1514, 487) 간이건물(저온저장고 시설)이 침범하고 있습니다. 또한 북서측 일부는 울타리 밖 통행로로 사용되고 있습니다.

4.2. 토지 이용 및 도로 접근성 문제

토지 1): 폭 약 2m의 막다른 진입도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 3): 지적도상 도로는 접하나 현황은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 행위나 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

토지 3): 공부상 지목은 임야이나, 현황은 취락지구 내 나지이며 과수목과 관상수가 식재되어 있습니다.

4.3. 제시외 및 건물 현황

제시외 건물 3동(기호 ㄱ, ㄴ, ㄷ)은 모두 매각대상에 포함되나, 이 중 기호 ㄷ의 일부는 인접지(추산리 478-3)상에 소재하여 경계 침범 리스크가 존재합니다.

본건 건물의 공부상 면적은 83.4㎡이나 실측 면적은 104.7㎡로 차이가 있어 현황 면적으로 평가되었습니다. 면적 증축 부분에 대한 양성화 여부를 확인해야 할 필요가 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 약 1200평이 넘는 대규모 토지(단독주택 부지 및 과수목/나지)와 넉넉한 면적의 주택을 일괄 매각하는 건입니다.

광양시 옥룡면 추동마을 내에 위치하여 백운산, 옥룡사지 등 자연환경이 우수하여 전원생활, 귀농귀촌, 주말농장 등의 목적으로는 높은 가치를 지닙니다.

5.2. 투자 포인트

1) 대형 토지 면적: 3992.00㎡ (약 1207.57평)의 넓은 면적을 확보하여 다양한 활용(전원주택, 소규모 농장 등)이 가능합니다.

2) 청정 자연환경: 가축사육제한구역 내에 위치하며, 주변에 혐오시설이 없는 자연 친화적 환경을 갖추고 있어 쾌적성이 높습니다.

3) 저평가 가능성: 감정가가 제시외 건물과 수목을 포함하고 있음에도 경계 침범 리스크로 인해 입찰 경쟁률이 낮아져 저가 매입의 기회가 될 수 있습니다.

5.3. 최종 리스크 대응

성공적인 투자를 위해서는 낙찰 후 필수적으로 전문적인 경계 측량을 실시하고, 인접지 소유자들과의 경계 침범 및 점유 문제를 해결하는 데 드는 비용과 시간(법적/협의 비용)을 예상 매입가에 반드시 포함하여 입찰가를 산정해야 합니다.

특히 토지 3)은 현황 맹지이므로 건축 목적이라면 도로 확보 방안을 미리 강구해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계