나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51101 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 477 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 소재 추동마을안에 위치하고 주위는 농촌취락지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 토지가 소재하는 마을 어귀까지 대중교통수단이 운행 중이고 간선도로(백계로) 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)토지는 부정형의 평지로서 단독주택 부지이고 3)토지는 과수목과 관상수가 심어져 있는 나지상태입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)토지는 폭 약2m의 막다른 진입도로에 접하고 3)토지는 지적도상으로는 도로에 접하나 현황은 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이고, 일련번호 3)토지는 계획관리지역, 자연취락지구,
가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<
산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호 1)토지상에 제시외 건물 2동(기호 ㄱ, ㄴ)이 소재하고 감나무 등 수목 10여주가 소재하며, 3)토지상에 제시외 건물 1동(기호 ㄷ)이 소재하고 (기호 ㄷ)의 일부는 사건 외 인접지(추산리 478-3)상에 소재) 감나무와 밤나무 등 수목 60여주가 소재합니다.

공부와의 차이

일련번호 3)토지의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 과수목과 관상수가 심어져 있는 취락지구 내 나지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1)토지의 남서측 일부는 사건외 인접지(추산리 476) 소재 반파된 건물이 침범하
고 있고 남측 일부는 사건 외 인접지(추산리 475-1) 점유자가 담장을 둘러치고 사용하고
있으며, 일련번호 3)토지의 서측 일부는 사건 외 인접지(추산리 1514, 487) 소재 간이건물
(저온저장고 시설)이 침범하고 있으며 북서측 일부는 울타리 밖으로서 인접지 점유자들의
통행로로 사용되고 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 슬래브지붕 단층 건물로서
외벽 : 적벽돌 쌓기
내벽 : 벽지도배, 타일붙임
창호 : 목재창 및 새시창

이용상태

주택용도이나 거주자는 없는 것으로 보입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 유류보일러 설치되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 3동이 소재합니다.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 면적은 83.4㎡이나 실측 면적은 104.7㎡로서 실측면적으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 수목 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 전라남도 광양시 옥룡면 추산리 477번지에 소재하며, 단독주택으로 이용 중입니다. 주변은 농촌 취락지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적은 총 1996.00㎡ (약 603.82평)이며, 건물 면적은 공부상 83.40㎡ (약 25.24평)이나 실측 면적은 104.7㎡ (약 31.69평)입니다. 본 물건의 감정가는 362,485,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 제시외 건물 및 수목도 포함됩니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본 물건은 추동마을 안에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 마을 어귀까지 대중교통이 운행되고 있으며, 간선도로(백계로)와 인접하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 접근성

토지는 부정형의 평지로 구성되어 있으며, 일부 토지는 폭 약 2m의 막다른 진입도로에 접해 있습니다. 다른 토지는 지적도상 도로에 접하나 현황은 맹지인 상태입니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 또한 일부 토지는 준보전산지입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 3월 9일 접수된 순천광양축산업협동조합의 근저당권(56,400,000원)입니다. 이후 설정된 근저당권들은 본 경매 절차에서 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 소유권은 2025년 2월 10일 상속으로 곽다윗 외 4명에게 이전되었습니다. 경매 신청 채권자는 순천광양축산업협동조합이며, 등기부채권 총액은 169,200,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 접근성

본 물건이 위치한 옥룡면 추산리는 농촌 취락지대로, 자체적인 상업 시설은 제한적입니다. 주요 상권은 차량으로 이동 가능한 옥룡면 소재지 또는 광양읍, 순천시 등으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육/의료 접근성

인근 옥룡면 소재지 내 편의시설 이용이 가능하며, 옥룡초등학교, 옥룡중학교 등 교육시설도 차량 이동 거리에 있습니다. 의료시설은 순천, 광양 등 시내권 이용이 필요합니다.

5.2. 주변 환경

주변은 조용하고 쾌적한 농촌 환경을 제공합니다. 도선국사 관련 유적인 옥룡사지와 백운산 자연휴양림 등이 인근에 위치하고 있어 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크 (맹지, 경계 침범)

일부 토지가 현황 맹지이며, 인접 토지와의 경계 침범 및 타인 점유로 인한 분쟁 가능성이 있습니다. 구체적으로는 사건 외 건물 침범, 타인 담장 설치 및 사용, 타인 간이건물 침범, 타인 통행로로 사용되는 부분이 확인되었습니다.

6.2. 건물 및 토지 공부상 차이

건물은 공부상 면적(83.4㎡)과 실측 면적(104.7㎡) 간 차이가 존재하며, 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '주거나지'인 부분이 있습니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 읍면 지역 특성상 소규모 농업 시설 등이 있을 수 있으나, 본 물건의 직접적인 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 토지가 가축사육제한구역에 해당하여 관련 시설이 들어설 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광활한 토지(1,996㎡)와 넓은 실측 면적(104.7㎡)의 단독주택, 다수의 제시외 건물 및 수목을 일괄 매각하는 점은 긍정적입니다. 또한, 조용하고 쾌적한 농촌 생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 그러나 현황 맹지인 토지, 인접 토지와의 경계 문제, 공부상 지목 및 면적 불일치 등은 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 대비 채권 총액을 고려할 때, 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

넓은 대지 면적을 활용하여 추가 개발이나 토지 활용 방안 모색이 가능합니다. 전원생활이나 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 362,485,000원

현재 파악된 채권 총액은 169,200,000원이며, 경매 신청 채권자의 채권액은 131,023,086원입니다. 물건의 제반 사항 및 잠재적 리스크 요인, 지역 시세를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.