나이스옥션 법원경매 순천 2025타경327 [1] 전라남도 순천시 별량면 대룡리 589 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경327 [1] 전라남도 순천시 별량면 대룡리 589 전 경매

• 사건번호: 2025타경327
• 주소: 전라남도 순천시 별량면 대룡리 589
• 감정가: 105,750,000원
• 최저가: 47,376,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

순천지원 경매9계 2025타경327 | 소재지: 전라남도 순천시 별량면 대룡리 589 | 감정가: 105,750,000원 | 최저가: 47,376,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 (순천지원 2025타경327)

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경327 (1)의 부동산 임의경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 물건은 전라남도 순천시 별량면 대룡리 589 소재의 '전' 용도 토지 매각 건입니다.

토지면적은 3,858.00제곱미터(약 1,167.06평)이며, 감정가는 105,750,000원으로 책정되었습니다. 소유자와 채무자는 정OO이며, 채권자는 농OOOOOOOO입니다. 경매 진행 시 일괄매각으로 진행될 예정이며, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

토지면적: 3,858.00제곱미터 (약 1,167.06평)

건물면적: 0.00제곱미터

감정가: 105,750,000원

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 순천시 별량면 대룡리 소재 '개령마을' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 단독주택, 자연림 등이 혼재된 마을 주변의 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본 물건지는 시골 마을 주변의 농경지로, 자연 친화적인 환경을 원하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본 물건지 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 가까운 곳에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 토지 4필지 중 1), 2), 4) 필지는 현재 맹지 상태이며, 3) 필지만 서측 포장도로를 통해 접근이 가능한 점을 유의해야 합니다.

3. 물건 현황 및 특징

3.1. 토지 이용 및 형태

본 물건은 부정형 및 사다리형의 농경지(전)로 이용 중입니다. 특히, 본건 1)과 4) 필지는 경계 구분 없이 이용 중이며, 지상에 비닐하우스가 걸쳐져 있습니다.

토지이용계획상, <본건 1, 2, 4>는 생산관리지역이며, <본건 3>은 계획관리지역으로, 모두 가축사육제한구역(200m 거리 제한-전축종 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3.2. 제시외 물건 및 특이사항

본 경매는 토지 매각을 원칙으로 하며, 지상에 소재하는 비닐하우스와 관수시설(물탱크, 모터 등)은 매각 대상에서 제외됩니다. 해당 제시외 물건들은 철거 또는 이동이 용이할 것으로 판단되어 감정평가에서 제외되었습니다.

다만, 본건 1) 지상에 설치된 관정은 토지에 부합된 것으로 판단되어 토지와 일괄로 감정평가에 포함되었습니다.

3.3. 법적 및 기술적 주의사항

감정평가서에 따르면, 본 물건 인근의 지적 경계가 불분명하여 정확한 식별이 곤란하므로, 경매 진행 시 **지적경계복원측량**이 필요함을 명시하고 있습니다. 또한, 낙찰 후에는 **농지취득자격증명**을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수되므로 사전에 자격 요건을 필히 확인해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자인 농OOOOOOOO의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 정OO으로 동일하여 권리 관계는 비교적 단순한 것으로 보입니다. 말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 여부 등 추가적인 권리 분석은 필수적입니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 편의시설

본 물건지는 마을 주변 농경지대에 위치하여 상권이라고 할 만한 도시적 편의시설은 미약한 편입니다. 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 별량면 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 문화 및 관광 정보

순천시 별량면 대룡리 일대는 농경지와 자연림이 어우러진 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 인근 대룡리 282번지에는 역사 깊은 사찰인 **동화사**가 소재하며, 아름다운 자연경관과 문화재(대웅전, 3층석탑 등)를 보유하고 있어 문화적 접근성이 양호합니다. 또한, 별량면 학산리에는 일출 명소인 **화포해변**이 있어 순천만과 함께 천혜의 절경을 제공하며, 자연 관광지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

순천시의 폐기물 처리 시설에 대한 선진지 견학 및 시민 설문조사 결과는 있으나, 본 물건지 인근에 특정 대형 혐오시설(폐기물 처리장 등)이 현재 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않습니다. 농촌 지역 특성상 주변에 소규모 축사 등의 시설이 존재할 수 있으나, 본 물건지는 가축사육제한구역(200m) 내에 속해 있어 신축에는 제한이 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 리스크

최대이자 핵심 리스크로, 낙찰자는 **농지취득자격증명**을 반드시 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 결과를 초래하므로, 농지 자격 요건(농업경영 계획 또는 주말 체험 영농)을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 지적 경계 및 맹지 리스크

토지의 정확한 경계가 불분명하여 **경계복원측량**이 요구되며, 이는 추가 비용과 시간적 리스크를 발생시킵니다. 또한, 전체 4필지 중 3필지(1, 2, 4)가 맹지이므로, 추후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 맹지 부분의 해소를 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 통행로 확보가 필요할 수 있습니다.

6.3. 매각 제외 물건 처리 리스크

지상의 비닐하우스 및 관수시설은 매각에서 제외됩니다. 낙찰자는 해당 시설물을 소유하고 있는 채무자(정OO) 또는 점유자와의 협상을 통해 철거 또는 매입하는 방안을 고려해야 하며, 협의가 원활하지 않을 경우 명도와 별도로 시설물 철거 소송을 진행해야 하는 추가 리스크가 발생합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 순천시 외곽의 마을 주변 농경지대로, 비교적 저렴한 감정가와 넓은 면적(약 1,167평)이 장점입니다. 특히 일부 필지(본건 3)가 계획관리지역에 포함되어 있어 향후 개발 여지나 활용도가 높을 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 필수, 일부 필지 맹지, 경계 불분명, 매각 제외 시설물 처리 등 해결해야 할 명확한 리스크들이 존재합니다. 따라서 투자자는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 해결 방안에 대한 구체적인 계획을 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 본건 3 필지는 **계획관리지역**에 속하여 향후 귀농/귀촌 또는 소규모 건축 허가에 유리할 수 있습니다.

농지 실수요: 넓은 평수(약 1,167평)의 저렴한 농지를 찾는 **농업 경영인 또는 주말 체험 영농** 희망자에게 적합한 물건입니다.

관정 확보: 토지에 부합된 것으로 판단된 **관정**이 포함되어 있어 농업 용수 확보에 이점이 있습니다.

가격 경쟁력: 농지취득자격증명 등 까다로운 조건으로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어, 저가 낙찰의 기회가 있을 수 있습니다.

7.3. 추천 전략

낙찰자는 입찰 전 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 관할 관청을 통해 반드시 확인하고, 맹지 해소 및 비닐하우스 등 제시외 물건에 대한 철거/협상 비용을 사전에 산정하여 보수적인 입찰가를 제시하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계