나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51025 [1] 전라남도 구례군 문척면 금정리 729 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51025 [1] 전라남도 구례군 문척면 금정리 729 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2025타경51025 | 소재지: 전라남도 구례군 문척면 금정리 729 | 감정가: 42,444,900원 | 최저가: 19,015,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 및 물건 정보 요약

사건번호는 순천지원 2025타경51025 (1)이며, 소재지는 전라남도 구례군 문척면 금정리 729 외 필지입니다.

용도는 '전(밭)'이며, 총 토지면적은 3900.00㎡ (약 1178.25평)이나, 매각대상은 이 토지의 일부 지분입니다.

감정가는 42,444,900원으로 책정되었습니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 엘OOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 '농지취득자격증명 제출 필수', '지분매각', '공유자우선매수신고 가능', '분묘기지권 문제', '유동화물건' 등이 있습니다.

1.2. 주요 주의사항

본 물건은 '일괄매각' 및 '지분매각'으로 진행됩니다.

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명(농취증) 제출 의무'입니다. 낙찰 후 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

'특별매각조건'으로 공유자우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

제시외 수목이 포함되어 매각되며, 일부 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하므로, 낙찰자는 분묘기지권 성립 여부를 확인하고, 필요한 경우 별도의 처리(이장 등) 비용 및 절차를 고려해야 합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 구례군 문척면 금정리 '토금마을' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 주로 농경지, 임야, 그리고 단독주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

감정평가서상 주위환경은 농촌지역으로서 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 지목이 '전(밭)'인 농지이며 산자락에 위치하여 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있는 것으로 판단됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지까지 일부 차량의 접근은 가능할 것으로 보이며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 가능합니다.

다만, 기호 1, 2, 3 모두 지적도상 맹지이며, 인접 필지(금정리 730-2 등)나 다른 기호 토지를 통하여 접근이 가능한 것으로 보아, 명확한 도로 접근성이 확보되지 않은 맹지이므로 추후 건축행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

기호 1, 2는 '보전관리지역'이며, 기호 3은 '생산관리지역'입니다.

세 필지 모두 '가축사육제한구역'이 설정되어 있으며, 일부 가축(닭, 돼지, 오리, 개)에 대한 제한이 있습니다. 기호 1, 2는 전 축종 가축사육제한구역이 일부 포함됩니다.

모든 필지가 '영농여건불리농지'로 지정되어 있어, 농사를 짓기에는 다소 조건이 불리할 수 있음을 나타냅니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석

본 물건은 '부동산강제경매'로 진행되므로, 등기부상 권리 분석 결과에 따라 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없을 것으로 예상됩니다. (단, 말소기준권리 이하 권리는 소멸 가정)

3.2. 지분 매각 리스크

본 물건은 '지분 매각'이므로, 낙찰자는 해당 토지의 다른 공유자들과 권리 관계를 설정해야 합니다.

다른 공유자의 '공유자우선매수권' 행사가 가능하며, 이는 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있습니다.

낙찰 이후에는 공유자들과 협의 또는 공유물분할소송을 통해 토지를 분할하거나 매각해야 하는 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 법정지상권 및 분묘기지권 리스크

토지 일부 지상에 연고 미상의 '분묘'가 소재함이 확인되었습니다.

이 분묘가 분묘기지권을 성립시키는 경우(장기간 평온, 공연하게 분묘를 설치한 경우 등), 낙찰자는 분묘 소유자에게 지료를 청구하거나, 분묘를 이장하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.

3.4. 농취증 및 공부와의 차이

낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

기호 1은 공부상 '전'이나 일부 '묘지'로 이용 중이며, 기호 1~3 전체가 일부 '포장도로'로 이용 중입니다. 실제 이용 상태와 공부상의 지목이 다르므로, 추후 농지로서의 활용이나 지목 변경에 어려움이 있을 수 있습니다.

4. 투자 포인트 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

구례군 문척면 일대는 주변에 지리산과 섬진강이 인접해 있어 자연 환경이 우수합니다.

저렴한 감정가로 지분 투자를 통해 추후 공유자 협의를 거쳐 토지 전체를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

귀농귀촌 또는 주말농장 등의 용도로 활용할 가능성이 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 지분 매각, 농취증 필수, 분묘기지권 등 다양한 특수 권리 및 조건이 얽혀 있는 '특수물건'입니다.

농지로서의 이용 가치(영농여건불리농지)는 낮을 수 있으나, 지리적 환경을 고려하여 장기적인 관점에서 접근할 경우 투자가치가 있을 수 있습니다.

다만, 공유자우선매수 가능성 및 맹지 상태, 그리고 분묘 처리 문제는 반드시 해결해야 할 과제이므로, 초보 투자자보다는 특수물건 처리 경험이 있는 숙련된 투자자에게 적합하다고 판단됩니다.

총 면적 3900.00㎡ (약 1178.25평)의 지분 일부를 비교적 낮은 감정가로 취득할 기회이지만, 매각 이후의 법적, 행정적 절차에 대한 충분한 이해와 준비가 필요합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계