나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50787 [1] 전라남도 여수시 율촌면 신풍리 1290-2 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50787 [1] 전라남도 여수시 율촌면 신풍리 1290-2 답 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2025타경50787 | 소재지: 전라남도 여수시 율촌면 신풍리 1290-2 | 감정가: 13,320,000원 | 최저가: 5,967,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 보고서는 순천지원 2025타경50787 (1) 사건번호로 진행되는 전라남도 여수시 율촌면 신풍리 1290-2 소재 답(농지)의 토지일부지분매각 물건에 대한 분석 자료입니다. 감정가는 13,320,000원으로 평가되었으며, 총 토지면적 420.00제곱미터(약 127.05평) 중 일부 지분만이 매각 대상인 부동산 강제경매 사건입니다. 지분 매각 물건의 특성상 공유자우선매수신고가 가능하며, 이에 따른 특별매각조건이 부여된 상태입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 여수시 율촌면 신풍리 1290-2

용도: 답 (농지)

감정가: 13,320,000원

토지면적: 420.00제곱미터 (약 127.05평)

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 약 22201.2분의 1)

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 지분매각·특별매각조건있음(공유자 우선매수신고는 1회에 한함)

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 율촌면 신풍리 소재 구암2구리 사무소 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 해안 경지정리된 농지 지대입니다. 본건까지 차량 진입은 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 토지의 형태는 세장형의 평지이며 현황은 답(논)으로 이용 중입니다. 인접 도로 상태는 폭이 좁은 도로(세로)에 접하나, 포장 상태가 불량한(불) 것으로 보고되어 사실상 맹지에 가까울 수 있습니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 일반공업지역으로 지정되어 있어, 장기적으로는 공업용지 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역(일부제한구역 2000m) 및 장애물제한표면구역(공항시설법)으로도 지정되어 있어, 실제 건축 및 개발에는 복합적인 제한이 따를 수 있으므로 심층적인 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 권리 특이사항

본건은 소유자 김OO의 채무로 인해 채권자 신OOOOOOOO의 강제경매 신청에 의한 물건입니다. 가장 큰 권리적 특이사항은 토지일부지분매각이라는 점과 공유자우선매수신고 조건이 부여된 것입니다. 지분 매각이므로 낙찰자는 기존 공유자와 공유물 분할을 위한 협의나 소송을 진행해야 하며, 이 과정에서 시간과 비용이 소요되는 잠재적 리스크가 있습니다. 공유자우선매수신고는 공유자가 최고가 매수신고 가격으로 우선 매수할 수 있는 권리이며, 1회에 한해 행사 가능합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 개발 환경 및 혐오시설

본건의 용도는 답(농지)이며 지역은 일반공업지역에 속하므로 상업시설 발달보다는 산업용지로서의 잠재력을 평가해야 합니다. 주위는 해안 경지정리지대로 농지 이용이 주를 이루고 있습니다. 인근에 특정 혐오시설이 보고된 바는 없으나, 공업지역 인근 및 해안 인접 지역의 특성상 산업 시설 및 관련 시설의 존재 여부를 현장 조사로 확인할 필요가 있습니다.

4.2. 생활 편의성

주변이 농지 및 공업지역인 점을 고려할 때, 도심의 상업 시설이나 교육 시설 등 생활 편의시설 접근성은 다소 낮을 것으로 판단됩니다. 구암2구리 사무소 등 기초적인 행정 시설은 인근에 위치하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매각 조건 리스크

최대 리스크는 지분매각입니다. 낙찰 후 공유자와의 협의가 불가능할 경우 공유물 분할 소송을 통해 해소해야 하며, 이 과정에서 공유자가 오히려 지분을 매수하도록 유도당하거나, 원하는 가격에 매각이 어려울 수 있습니다. 또한, 공유자우선매수신고가 1회 제한적이나, 매각 기일 당일 공유자의 우선 매수로 인해 낙찰이 불발될 수 있습니다.

5.2. 개발 및 이용 제한 리스크

본건은 세로(불) 도로에 접하고 있어 건축 행위 시 도로 확보 문제가 발생할 가능성이 높습니다. 또한, 일반공업지역임에도 불구하고 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역으로 지정되어 있어, 희망하는 용도의 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다. 현황이 답이므로 농지법상 이용 제한도 확인해야 합니다. 임대관계는 미상으로 보고되어, 현황상 점유 및 이용 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 일반공업지역 내 위치한 토지(답)의 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가에 공업지역 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 지분 매각의 본질적인 리스크(공유자 문제, 소송 가능성)와 세로(불) 도로 접합의 단점, 그리고 복합적인 용도지역 제한을 동시에 안고 있습니다. 단기적 시세차익보다는 장기적인 관점에서 공업지역의 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합하며, 반드시 공유자와의 관계 해소 방안에 대한 면밀한 계획을 수립 후 입찰해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반공업지역 내 위치하여, 향후 용도 변경 또는 개발 계획 수립 시 산업용지로서의 높은 잠재 가치를 가질 수 있습니다.

최저가 공략: 지분 매각 및 도로 조건으로 인해 유찰 가능성이 높아, 감정가 대비 저가에 공업지역 토지의 지분을 매입할 수 있는 기회입니다.

장기적 관점: 토지 면적이 420.00제곱미터(약 127.05평)로 비교적 소규모이며, 공업지역이라는 희소성을 바탕으로 장기적인 개발 호재를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계