나이스옥션 법원경매 순천 2025타경300 [1] 전라남도 보성군 벌교읍 마동리 1084 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경300 [1] 전라남도 보성군 벌교읍 마동리 1084 답 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2025타경300 | 소재지: 전라남도 보성군 벌교읍 마동리 1084 | 감정가: 113,525,000원 | 최저가: 79,468,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 분석 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 순천지원 2025타경300 (1)입니다.

소재지는 전라남도 보성군 벌교읍 마동리 1084이며, 용도는 답(畓)입니다.

토지면적은 5,975.00㎡ (약 1,807.45평)이고, 감정가는 113,525,000원입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며 매각대상은 토지매각입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 5,975.00㎡ (약 1,807.45평)

제시외 건물면적: 92.50㎡ (약 28.00평) (매각 제외)

매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.3. 입지 조건

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 마동리 소재 '마동마을' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등이 혼재하는 농경지대입니다.

차량 접근이 가능하고, 근거리의 마을 입구에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

지목은 답이나 현재 일부 휴경지로 이용 중인 부정형 토지입니다. 북동측으로 약 3미터 내외의 포장도로에, 서측으로는 소폭의 비포장도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 생산관리지역(2022-10-20), 가축사육제한구역, 소하천구역에 해당됩니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본건의 용도는 농경지(답)이며, 주위가 농경지대 및 임야인 관계로 일반적인 상업 시설이나 대규모 생활 편의 시설은 근거리에 위치하지 않습니다.

생활 정보는 근거리의 '마동마을' 중심을 기반으로 하며, 차량을 이용하여 벌교읍 소재지로 이동해야 주요 상권 및 편의시설을 이용할 수 있을 것으로 판단됩니다.

주변에는 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.5. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채무자(최OO)와 소유자(염OO)가 다를 수 있습니다(정보상 소유자 염OO, 채무자 최OO).

**제시외 건물 및 법정지상권:**

매각 대상은 토지입니다. 제시외 건물(철골조 판넬지붕 2층 주택 등 92.50㎡)이 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

이 제시외 건물로 인해 '법정지상권 성립 여지'가 있습니다. 만약 법정지상권이 성립한다면, 매수인은 건물 소유자에게 건물을 철거하라고 요구할 수 없으며, 토지 이용에 제한이 발생하고, 향후 지료 청구 소송을 별도로 진행해야 하는 복잡한 권리 관계를 인수하게 됩니다. 따라서 토지 낙찰 후 건물을 사용할 수 없습니다.

**농지취득자격증명(농취증):**

주의사항에 명시된 대로, 본건은 지목이 답(농지)이므로, 최고가 매수신고인은 매각기일로부터 7일 이내에 관할 기관(보성군청 또는 벌교읍사무소)에서 발급받은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 몰수됩니다.

**불법 형질변경:**

주의사항에 '불법 형질변경된 부분에 대한 회복명령 발하여질 가능성 있음'이 명시되어 있습니다. 현황이 답(일부 휴경지)이나, 제시외 건물이 주택인 점 등을 고려할 때, 토지의 일부가 농지 외의 용도로 불법 형질 변경되었을 가능성이 높습니다.

낙찰자는 향후 관할 관청으로부터 원상회복 명령을 받을 수 있으며, 이 경우 농지로 복구하거나 양성화 비용을 부담해야 할 리스크가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '법정지상권 성립 여지'와 '농지취득자격증명 미제출로 인한 보증금 몰수' 및 '불법 형질변경에 따른 원상회복 명령'입니다.

**법정지상권:** 토지만 매각하고 건물은 제외하는 전형적인 '지상권 문제 발생 물건'입니다. 법정지상권이 성립하면 토지 가치가 크게 하락하므로, 입찰 전 전문가의 면밀한 분석(특히 건물과 토지의 소유자 변동 이력)이 필수입니다.

**농취증:** 농업인이 아닌 경우에도 취득은 가능하나, 농업경영계획서를 작성해야 하며, 자격증명 발급이 거부될 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 투자 포인트

**저렴한 토지 단가:** 광대한 토지면적(5,975.00㎡, 약 1,807.45평)에 비해 총 감정가(113,525,000원)는 상대적으로 낮아, 평당 단가가 저렴하게 책정되었습니다.

**생산관리지역:** 보전관리지역이나 농림지역보다는 활용도가 높은 생산관리지역에 속하여, 향후 개발 행위에 있어 상대적인 장점이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 광대한 면적의 답으로, 비교적 저렴한 가격에 대규모 토지를 취득할 수 있는 기회입니다.

그러나, 법정지상권 성립 가능성이 매우 높아 토지 소유권 행사 및 이용이 장기간 제한될 수 있습니다. 제시외 건물이 주택인 점, 불법 형질변경 리스크까지 고려할 때, 경매 초보자에게는 적합하지 않은 고도의 권리분석을 요구하는 물건입니다.

입찰을 고려한다면, 감정가의 50% 이하 등, 매우 낮은 가격에서 낙찰 받아 법정지상권 성립 시 지료 청구를 통해 장기적으로 수익을 얻거나, 건물 소유자와 협상하여 건물을 매입/철거하는 등 출구전략을 세울 수 있는 전문 투자자에게 유리할 것입니다.

반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 분석 후 입찰하시기 바랍니다.

법원 정보

순천지원 경매9계