나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51323 [1] 전라남도 여수시 만흥동 1240-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 만흥동 소재 상촌마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 숙박시설(펜션), 일반주택 등으로 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스 승강장이 위치하며, 차량통행이 자유로운 도로변에 소재하므로 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(3) 공히 자체지반이 평탄한 부정형 저지로서, 2필 일단의 상업용(소매점,펜션) 건부지 및 부속토지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로 왕복4차선 포장도로 및 서측으로 노폭 약 3미터내외의 포장도로에 접합니다.
기호(3)은 기호(1)을 통하여 출입이 가능하며, 북측으로 왕복4차선의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(3) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 ""토지건물감정평가명세표"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건으로서,
외벽 : 화강석치장 및 칼라인조석, 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 마감 등,
바닥 : 인조석깔기, 타일, 장판, 하드너 등,
창호 : 칼라새시2중창호입니다.

이용상태

2-가) 1층 : 소매점, 호스텔(1개호실)
2층 : 점포
3층 : 호스텔(4개호실)
4층 : 호스텔(3개호실) 로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 난방설비, 소방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 ""토지감정평가명세표"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.
본건 2-가)건물은 경사저지대에 위치하는 바 남측과 북측의 고저차로 인하여, 남측에는 1층에 출입문이 있으며, 북측에는 2층에 출입문에 있습니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1, 목록3 지상 천막시설(바베규장 등) 2동은 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51323 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 만흥동 1240-2

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,317,135,420원

* 토지면적: 1413.00㎡ (약 427.25평)

* 건물면적: 482.85㎡ (약 146.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동여수새마을금고

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 (권리분석 결과 대항력 없음으로 확인됨)

* 주의사항: 1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 2.목록1, 목록3 지상 천막시설(바베규장 등) 2동은 매각 제외.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 상촌마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설(펜션), 일반주택 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 시내버스 승강장이 위치하고, 차량 통행이 자유로운 도로변에 소재하여 교통은 무난한 편입니다.

* 건물 구조 및 이용상태: 자체 지반이 평탄한 부정형 저지로서, 상업용(소매점, 펜션) 건물 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트 구조 4층 건물로 1층은 소매점 및 호스텔, 2층은 점포, 3층 및 4층은 호스텔로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 본건 토지는 북측으로 왕복 4차선 포장도로 및 서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 인접 토지를 통하여 주출입이 가능합니다.

* 토지 이용계획: 제1종 일반주거지역으로, 대로3류(폭 25m~30m)에 저촉되며 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 말소기준권리: 2021년 3월 29일 접수된 동여수새마을금고의 근저당권(을4)입니다.

* 본 경매로 인해 모든 후순위 권리 및 등기사항은 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전, 근저당권, 지상권 설정 등기 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업일자): 2018-02-12

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 물건명세서 특이사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 목록1, 목록3 지상 천막시설(바베규장 등) 2동은 매각 제외.

1.3. 상권분석

* 본건은 여수시 만흥동 상촌마을 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 숙박시설(펜션), 주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 1층 소매점 및 2층 점포, 3-4층 호스텔(숙박시설)로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 특성상 관광객 또는 인근 주민을 대상으로 하는 상권으로 판단됩니다.

* 주변에 펜션 등이 다수 분포하는 것으로 보아 관광객 수요를 바탕으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 근린생활시설, 숙박시설, 주택이 혼재된 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 편의시설: 감정평가서상 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 인근 시내버스 승강장 및 차량 통행이 용이한 도로에 접해 있어 교통은 편리한 편입니다.

* 기반 설비: 기본적인 급배수, 난방, 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 없는 임차인: 황 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 바베큐장 등 천막시설 2동은 매각 제외되므로, 해당 시설의 철거 또는 명도 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제1종 일반주거지역 내 대로3류 저촉 및 가축사육제한구역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

* 임대관계 미상: 현재 해당 건물의 전체적인 임대관계가 명확하게 확인되지 않아, 낙찰 후 공실 발생 가능성 및 임대수익 추정 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 만흥동에는 위생매립장이 위치하며, 이와 관련된 친환경 교육장 운영이 재개된 바 있습니다. 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 매립장과의 거리 및 영향 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 여수시 만흥동에 위치한 근린생활시설 및 숙박시설로 활용 가능한 건물과 토지입니다.

* 교통이 무난하고 주위 환경이 양호하여 잠재적 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 대항력 없는 임차인 존재, 일부 제시외 건물 제외, 토지 이용 제한 등은 낙찰 후 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 여수시 만흥동 지역의 입지적 장점과 숙박시설(펜션, 호스텔) 운영 가능성을 바탕으로 한 투자처로 고려될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 비교 및 향후 지역 개발 가능성 등을 고려한 장기적인 관점에서의 투자가 유효할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 따라서, 감정가 1,317,135,420원을 기준으로 시장 상황 및 투자 목표에 따라 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* (추후 상세 시세 조사 및 권리 분석 결과에 따라 조정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.