나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51323 [1] 전라남도 여수시 만흥동 1240-2 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51323 [1] 전라남도 여수시 만흥동 1240-2 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매8계 2025타경51323 | 소재지: 전라남도 여수시 만흥동 1240-2 | 감정가: 1,317,135,420원 | 최저가: 921,995,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51323 (1)

소재지: 전라남도 여수시 만흥동 1240-2

용도: 근린생활시설

감정가: 1,317,135,420원

토지면적: 1413.00㎡ (약 427.41평)

토지 지분율: 141300 (전체 소유로 추정)

건물면적: 482.85㎡ (약 146.06평)

건물 지분율: 48285 (전체 소유로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 대OOOOOOOOOOOO

채무자: 조OO

채권자: 동OOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 2.목록1, 목록3 지상 천막시설(바베큐장 등) 2동은 매각 제외.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 만흥동 소재 상촌마을 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 근린생활시설 및 숙박시설(펜션), 일반주택 등으로 형성되어 있어 전반적인 환경은 무난한 편입니다. 본건 인근에 시내버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행이 자유로운 도로변에 소재하므로 교통 여건은 양호합니다. 기호(1) 토지는 북측으로 왕복 4차선 포장도로 및 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 기호(3) 토지는 기호(1) 토지를 통해 출입이 가능하고 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

주변 관광지로는 검은 모래로 유명한 만성리해수욕장과 만흥공원 등이 인접해 있으며, 이는 잠재적인 방문객 유입 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다. 제시외 건물 중 천막시설(바베큐장 등) 2동은 매각에서 제외됩니다.

가장 중요한 권리 사항은 '법정지상권'이 있다는 점입니다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일인 소유였다가 매매, 경매 등 기타 사유로 소유자가 달라진 경우, 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 인정되는 지상권을 의미합니다. 이는 경매 낙찰 후에도 건물 소유자가 토지 사용권을 주장할 수 있어, 낙찰자가 토지를 마음대로 활용하는 데 제약이 따를 수 있습니다. 지료를 받을 수 있지만, 일반적으로 만족스러운 수준이 아닐 수 있으며, 토지 활용에 장기간 제약이 발생할 수 있습니다. 따라서 법정지상권의 구체적인 성립 요건 및 범위에 대한 면밀한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건은 근린생활시설 및 숙박시설(펜션, 호스텔) 용도로 이용 중입니다. 1층에는 소매점과 호스텔 1개 호실, 2층에는 점포, 3층에는 호스텔 4개 호실, 4층에는 호스텔 3개 호실로 구성되어 있습니다. 이는 숙박업과 상업 활동이 가능한 복합적인 상권의 잠재력을 가지고 있음을 시사합니다.

여수시 전체적으로는 원도심 상권의 공실률이 높다는 분석이 있으나, 만흥동 및 주변 지역은 관광지와의 접근성, 만흥공원, 만성리 검은 모래 해변 등 관광 자원을 활용한 잠재적 상권 가치를 기대해 볼 수 있습니다. 특히 숙박시설(호스텔) 운영은 관광객 수요에 따라 안정적인 수익을 창출할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 여수시 만흥동에 위치하며, 주변에는 만흥공원, 만성리 검은 모래 해변 등 관광 명소가 있습니다. 대중교통 이용은 인근 버스 승강장을 통해 가능하며, 여수 시내 주요 노선(6번, 7번 버스 등)이 운행되고 있습니다. 차량 통행이 용이한 도로에 접해 있어 자가용 이용 시 불편함은 적습니다.

생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요하나, 근린생활시설 용도임을 감안할 때 기본적인 편의 시설은 인근에 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 앞서 언급했듯, 법정지상권의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 건물 철거가 어렵고 토지 활용에 제약이 따를 수 있어, 이로 인한 수익성 저하 또는 투자금 회수 지연의 가능성이 있습니다.

2. 제시외 건물 제외: 매각 대상에서 제외되는 천막시설(바베큐장 등) 2동으로 인해, 현재 운영 중인 시설 일부를 활용하지 못할 수 있습니다.

3. 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 지역 상권 변동성: 여수시 주요 상권의 공실률 증가 추세 등 경기 침체에 따른 상권의 변동성 리스크를 고려해야 합니다.

5. 만흥매립장 관련 이슈: 만흥동 인근에 만흥매립장이 위치하며, 과거 매립장 사용 기간 연장을 둘러싼 주민과 여수시 간의 갈등이 있었던 사례가 있습니다. 이는 지역 주민 민원 발생 가능성 등 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 만흥동에 위치한 근린생활시설 및 숙박시설(호스텔) 건물로, 관광지와의 인접성, 편리한 교통 여건 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 숙박시설 운영을 통한 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하여, 낙찰자가 토지 활용에 있어 제약을 받을 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한 제시외 건물 제외, 임대 관계 미확인 등 추가적인 고려 사항이 있습니다. 투자자는 법정지상권의 구체적인 내용과 영향 범위를 철저히 파악하고, 명도 및 건물 관리 방안 등을 신중하게 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 관광지 인접성: 만흥공원, 만성리 검은 모래 해변 등 주변 관광 명소와의 근접성은 숙박업 운영에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2. 복합 용도 가능성: 근린생활시설 및 숙박시설(호스텔)로의 이용은 다양한 수익 모델을 가능하게 합니다.

3. 교통 편리성: 시내버스 승강장 인접 및 도로 접근성이 양호하여 방문객 및 상주 인원의 이동이 편리합니다.

4. 경매 메리트: 법정지상권 등의 권리 분석이 명확히 이루어진다면, 상대적으로 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 최종 투자는 반드시 권리 분석, 현장 답사, 법률 전문가 상담 등 추가적인 면밀한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

순천지원 경매8계