나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51282 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 13층1308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 ""중진초등학교"" 서측 인근에 위치하는 '성호2차아파트 205동 13층1308호(전유면적:59.79㎡ /남향/복도식) 아파트이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

성호2차아파트 205동 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 아파트 내 13층 1308호로서,
외벽: 시멘몰탈위 페인트마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

체납관리비 699,710원 있음(2025. 4. 17.기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51282 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 205동 13층1308호

용도: 아파트

감정가: 73,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물 전용면적: 59.79㎡ (약 18.09평)

*분양면적은 별도 제공되지 않았습니다.*

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주O*O*O*O*O

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 서측 인근에 위치하는 성호2차아파트 205동 13층1308호입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통

본건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 구조

성호2차아파트 205동은 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 아파트이며, 본건은 13층에 위치합니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 유사 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 제3종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

현재 등기부상 소유권 이전 및 2024년 04월 11일 접수된 송효찬의 주택임차권 (금70,000,000원) 등기 내역이 있습니다. 말소기준권리는 2025년 03월 31일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경51282)입니다. 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 송효찬 임차인이 거주 중이며, 보증금 70,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자 2021년 01월 25일, 확정일자 2021년 02월 03일로 대항력이 있습니다.

하지만, 물건명세서에 따르면 신청채권자(주택도시보증공사)에게 제출된 2026년 06월 19일자 확약서에 의해 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

이에 따라, 보증금을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 그 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 분석에 따라, 임차인의 보증금 및 기타 권리 중 매수인이 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 성호2차 아파트 59.79㎡ (전용면적 기준)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일: 60,000,000원 (14층, 206~215동)

* 2026년 7월 3일: 69,700,000원 (12층, 201~205동)

* 2026년 7월 1일: 63,000,000원 (12층, 206~215동)

본건의 감정가는 73,000,000원이며, 최근 실거래가는 60,000,000원에서 69,700,000원 사이를 형성하고 있습니다.

4.2. 전월세 시세

최근 전월세 정보에 따르면, 유사 면적 (59.79㎡)의 전월세 시세는 다음과 같습니다.

* 보증금 40,000,000원 / 월세 300,000원 ~ 400,000원 (5층, 8층)

* 보증금 50,000,000원 / 월세 530,000원 (23층)

이는 본건의 감정가 및 매매 시세와 비교 시 참고할 수 있는 정보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 중진초등학교가 위치하며, 아파트 단지 내 및 주변으로 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변 지역을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 단지 정보

성호2차 아파트는 총 24층 규모로, 본건은 13층에 위치합니다. 단지 내 총 주차대수는 265대입니다. 사용승인일은 2003년 11월 07일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

본건에는 2025년 04월 17일 기준, 699,710원의 체납 관리비가 존재합니다. 이는 매각대금에서 인수되지 않는 부분으로, 낙찰 후 정산이 필요합니다.

6.2. 임차권 관련 확약서

임차인이 대항력을 포기하고 보증금 잔액을 인수하지 않는다는 확약서를 제출한 점은 매수인의 부담을 크게 줄여주지만, 법적 해석이나 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 현재 정보로는 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 확실시됩니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 성호2차 아파트 경매 물건입니다. 입지, 교통, 주변 환경 면에서 무난한 편이며, 특히 대항력 있는 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 잔액 인수 의무가 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 최근 시세 대비 감정가가 다소 높게 형성되어 있으나, 명확한 권리관계로 인해 낙찰 후 추가적인 부담 없이 즉시 명도 및 활용이 가능할 것으로 보입니다. 미납 관리비는 낙찰자가 정산해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 대항력 포기 및 보증금 잔액 불인수 확약서를 제출하여, 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 입지: 아파트 밀집 지역으로 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 높지만, 저평가된 급매물로 접근 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 73,000,000원이나, 최근 실거래가 (최고 69,700,000원)를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

또한, 체납 관리비 (699,710원) 및 명도 관련 부대 비용을 고려해야 합니다.

최근 실거래가 하단부와 감정가의 중간 지점, 그리고 시세 대비 약 5~10%의 수익률을 확보할 수 있는 가격대를 고려하여, 예상 입찰가는 약 63,000,000원 ~ 67,000,000원 사이에서 결정하는 것을 추천합니다.

안정적인 투자를 위해서는 63,000,000원을 시작가로 고려하고, 경쟁 상황을 보며 상향 조정하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.