나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51202 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 OOOOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 ""무슬목"" 서측 근거리에 위치하며, 주변은 전,
답, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 간선도로에 접하고 있어 일반
적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

일단의 사다리형 평지로서 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2, 4 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>

일련번호 3 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 ""건물감정평가요항표"" 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상 4층건물로서

외벽 : 미장스톤 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 새시창임.

이용상태

숙박시설 등으로 이용중이었으나 현재 휴업상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

ㄱ) 새시조 넥산지붕 단층 차양, 4.1x1.0 ≒ 4.1㎡ (일련번호 3 소재)
ㄴ) 철파이프조 판넬지붕 단층 주차장, 5.0x15.0 + 5.0x12.0 ≒ 135.0㎡ (일련번호 2,4,제시
외토지 소재)
ㄷ) 강화유리조 판넬지붕 2층 욕실, (2.0+1.8)x1/2x1.8 ≒ 3.4㎡ (일련번호 1 소재)
ㄹ) 강화유리조 판넬지붕 2층 욕실, (2.0+1.8)x1/2x1.8 ≒ 3.4㎡ (일련번호 1 소재)

공부와의 차이

본건 지하층은 일반건축물대장상 용도가 일부 일반음식점이나 현황 기계실로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

지하층은 현장장조사시 물이 차있는 상태이며, 상당기간 휴업으로 인하여 영업재개시 수리가
필요하다고 사료됨.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 지상수목포함
2.목록5.는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경51202 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1221-12

* 토지 면적: 992.00㎡ (약 300.18평)

* 건물 면적: 956.13㎡ (약 289.18평)

* 용도: 숙박시설 (건축물대장상 기타 용도: 근린생활시설(일반음식점), 주택)

* 감정가: 1,779,654,700원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부경신항수산업협동조합

* 특이사항: 공동담보, 위반건축물 (일반건축물대장상 위반건축물 등재)

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 지상 수목 포함.

2. 물건 입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리, 유명 관광지인 ""무슬목"" 서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변은 전, 답, 단독주택, 주상용 건물이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로에 접해 있어 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 토지 이용 현황: 일단의 사다리형 평지로서 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 24일 접수된 의창수산업협동조합의 근저당권(채권액 1,428,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (예: 압류, 임의경매 등)

* 총 담보 채권액: 1,428,000,000원 (근저당권 기준)

* 인수되는 권리: 현재 등기부상 매각으로 인해 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 입지: 여수시 돌산읍은 아름다운 해안경관과 다양한 관광자원을 보유한 지역으로, 본건은 특히 ""무슬목""과 같은 관광지와 인접하여 관광객을 대상으로 하는 상권으로서의 잠재력이 높습니다.

* 주변 시설: 주변에 전, 답, 주택 등과 더불어 상가 건물들이 혼재되어 있으며, 관광객을 위한 숙박 및 편의시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. (검색 결과 참조)

* 주요 업종: 현재는 숙박시설로 이용되었으나 휴업 상태입니다. 향후 관광객 수요를 고려한 숙박, 음식점, 관련 편의시설 등으로의 운영 및 개발이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 이용 시 주요 간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 지역입니다. 여수 엑스포역 등 주요 교통 거점과의 접근성도 비교적 양호합니다. (검색 결과 참조)

* 편의 시설: 무슬목 인근 지역은 관광지로서 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등)이 구비되어 있을 것으로 예상됩니다. (검색 결과 참조)

* 관광 시설: 무슬목 해변, 여수예술랜드, 여수해상케이블카, 돌산공원 등 다양한 관광 명소가 인근에 위치하고 있어 관광객 유치에 유리한 환경입니다. (검색 결과 참조)

* 혐오 시설: 본건 인근에서 특별히 언급되는 혐오 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에서 건설 폐기물 관련 이슈가 보도된 바 있어, 해당 물건과의 직접적인 관련성 여부는 추가 확인이 필요합니다. (검색 결과 참조)

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물(목록 5)은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 철거 명령 등의 행정적 조치가 내려질 수 있으며, 이와 관련된 법적 검토 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 정확한 위반 내용과 시정 조치 이행 여부에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 휴업 및 수리 필요: 현재 건물이 휴업 상태이며, 특히 지하층에 침수 흔적이 있고 상당 기간 방치된 것으로 보입니다. 영업 재개를 위해서는 대규모 수리가 필요할 것으로 예상되어, 이에 따른 시간과 비용 부담이 클 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매에 나왔으므로, 다른 담보 물건들의 권리 관계 및 매각 현황 등을 추가적으로 확인하여 채무 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 여수시 돌산읍, 관광 중심지에 위치한 숙박시설로, 입지적 잠재력은 높으나 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

* 특히 위반건축물 등재, 현재의 휴업 상태 및 수리 필요성은 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 그럼에도 불구하고, 관광지 인근이라는 장점과 토지 및 건물 일괄 매각이라는 점을 고려할 때, 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 보수적으로 접근한다면 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 돌산 지역의 주요 관광지(무슬목) 인근에 위치하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 숙박시설 외에 근린생활시설(일반음식점), 주택 등 다양한 용도로 활용 가능한 건축물입니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 통합적인 개발 또는 운영이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,779,654,700원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크(위반건축물 관련 비용, 수리 비용, 공동담보 물건과의 관계 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.