나이스옥션 법원경매 순천 2025타경368 [1] 전라남도 여수시 남면 우학리 1209 전 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경368 [1] 전라남도 여수시 남면 우학리 1209 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매8계 2025타경368 | 소재지: 전라남도 여수시 남면 우학리 1209 | 감정가: 9,192,700원 | 최저가: 4,118,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경368 (1)

소재지: 전라남도 여수시 남면 우학리 1209

용도: 전 (밭)

감정가: 9,192,700원

토지면적: 1507.00㎡ (약 455.87 평)

토지 지분율: (전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 충OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 남면 우학리 소재 '학동방파제' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 남면 지역은 여수시의 최남단에 자리하며, 아름다운 다도해의 일부를 이루는 도서 지역으로 국립공원으로 지정된 지역이 많아 자연환경이 매우 우수한 곳입니다. '학동방파제' 인근에 위치하나, 본건 토지는 지적도상 남측으로 도로에 접하였으나 현황 접근이 불가능한 '맹지' 상태로 확인되어 도로 접근성이 매우 취약합니다. 주위 환경은 주로 임야와 해안으로 이루어져 있으며, 전반적으로 자연경관이 뛰어난 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 토지 매각 물건입니다. 채무자 겸 소유자는 김OO이며, 채권자는 충OOOOOOO입니다. 경매 절차상 말소되는 권리들이 있겠으나, 본건에서 가장 중요하게 고려해야 할 점은 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점입니다. 해당 증명서를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 낙찰 후 반드시 해당 요건을 충족해야 합니다.

1.4. 상권분석

여수시 남면은 주로 농어업 및 관광과 관련된 생활 기반을 가진 지역입니다. 본건이 위치한 우학리 일대는 농경지와 임야가 혼재된 농촌 및 어촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 복잡한 도심 상권과는 거리가 멉니다. 지역 주민들의 기본적인 생활 편의를 위한 소규모 점포들이 있을 것으로 예상되나, 본격적인 상권 형성보다는 한적한 생활 환경에 가깝습니다. 여수시 차원에서는 경도, 화양지구 등 대규모 관광 개발 사업이 추진되고 있으나, 본건 토지 자체의 직접적인 상권 영향은 미미할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

본건이 소재한 남면 지역은 여러 섬으로 이루어진 도서 지역 특성상 육지와의 접근성이 다소 제한적입니다. 제반 교통 사항은 대체로 불편한 편이며, 차량 이용 시에도 도로 접근에 제약이 따릅니다. 생활 편의시설은 남면 소재지나 인근 마을에 기본적인 수준으로 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 교육 시설로는 여남초등학교, 여남중학교, 여남고등학교 등이 인근 지역에 위치하고 있습니다. 본건 지역은 국립공원에 속해 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있으나, 기본적인 편의시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 첫째, '맹지' 상태로 현황 도로 접근이 불가능하여 토지의 활용도에 심각한 제약을 받습니다. 둘째, '자연환경보전지역', '공원자연환경지구', '국립공원'으로 지정되어 있어 건축 행위 등 토지 개발 및 이용에 대한 규제가 매우 엄격합니다. 셋째, '영농여건불리농지'라는 점은 농업 생산성 측면에서도 불리함을 시사하며, 넷째, '농지취득자격증명' 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 위험이 있습니다. '가축사육제한구역' 또한 추가적인 제약 사항입니다. 검색 결과상 본건 주변에 명확한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 입지 자체의 제약성이 가장 큰 리스크 요인으로 판단됩니다.

1.7. 종합 의견

본건은 아름다운 자연환경을 지닌 여수시 남면의 농지로서, 감정가는 9백만 원대입니다. 그러나 '맹지'라는 심각한 접근성 문제와 더불어 국립공원 등 강력한 개발 제한 구역에 속해 있어 사실상 어떠한 개발 행위도 기대하기 어려운 물건입니다. 또한, 농지취득자격증명이라는 법적 요건을 반드시 충족해야 하는 점도 큰 부담입니다. 이러한 제약들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적으로 접근하기에는 매우 신중해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본건 토지에 대한 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

첫째, 현 상태로는 일반적인 개발이나 활용이 거의 불가능하므로, 본인의 토지 소유 목적이 명확한 경우에만 고려할 수 있습니다. 예를 들어, 자연 속에서의 개인적인 용도로 희귀성을 추구하거나, 장기적인 관점에서 (매우 낮은 확률이지만) 향후 용도 변경 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

둘째, '맹지' 문제가 해결되지 않는 이상, 현 상태 그대로는 실질적인 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.

셋째, 현재 경매 물건으로서의 낮은 감정가는 이러한 제약 사항들을 반영한 것으로 보입니다.

결론적으로, 본건은 투기나 시세 차익을 목적으로 접근하기보다는, 해당 지역의 자연환경에 대한 특별한 관심이나 개인적인 소유 목적이 있는 경우에 한해 신중하게 검토해볼 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매8계