나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51274 [1] 전라남도 여수시 교동 622-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 교동 소재 ""교동시장"" 내에 위치한 부동산으로서,
주위환경은 상가 및 점포, 단독주택 등이 소재하는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형, 상업기타(단독주택)로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 콘크리트포장 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브 및 슬레이트지붕 3층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 벽지도배 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택(공실)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 교동 소재 "교동시장" 내에 위치하고 있으며, 주위 환경은 상가 및 점포, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

남측으로는 콘크리트 포장 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 2월 7일 접수된 이정민 근저당권 (48,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 98,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 여수시 교동은 재래시장인 "교동시장"을 중심으로 상업 활동이 활발한 지역입니다.

다양한 상가와 점포, 주택이 혼합되어 있어 지역 주민 및 시장 이용객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보는 본 보고서 작성 시점에 제공되지 않아 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

다만, 시장 인근의 상업 및 주거 복합지역의 특성상 점포 활용 또는 주거 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "교동시장"이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있습니다.

주변에 학교, 병원 등 상세 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 시장 상권을 중심으로 생활 편의시설이 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

검색 결과, 본건의 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 1984년에 건축된 건물로, 노후화로 인한 수리 또는 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 준공연도가 1984년 12월 21일로 기록되어 있어, 건물 상태에 대한 면밀한 현장 확인이 중요합니다.

일반상업지역 및 방화지구에 속해 있어 건축 행위 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

토지면적이 43.00㎡ (약 13평)으로 비교적 협소한 편입니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 교동시장 내에 위치한 단독주택으로, 상업지역에 속해 있어 상가 활용 가능성도 있는 복합적인 입지를 가지고 있습니다.

건물은 1984년에 건축되어 연식이 있으나, 총 3층 건물이며 총 면적은 96.12㎡(약 29평)입니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없어 낙찰 후 권리관계는 깔끔하게 정리될 것으로 보입니다.

상대적으로 작은 토지 면적과 건물의 노후화는 향후 활용 및 가치 상승에 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

전통 시장 내 상업지역에 위치하여 점포 임대 수익 또는 주거와 상업 시설 복합 활용이 가능합니다.

건물 면적이 3층에 걸쳐 96.12㎡로, 다가구 또는 다세대 주택으로 개조하거나 다수의 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

향후 주변 개발 계획이나 시장 활성화에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 75,503,200원

주변 시세 조사를 통해 유사 물건의 가격대를 파악하였으나, 본건과 정확히 일치하는 매물 정보가 부족하고, 건물의 연식, 토지 면적 등을 고려할 때 감정가격을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 시장 내 위치의 특수성과 건물 층수 등을 고려하여 경쟁이 붙을 경우 감정가를 상회할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 75,503,200원을 기준으로 하되, 현장 조사 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋겠습니다.

본건의 토지면적(43.00㎡)과 건물면적(96.12㎡)을 평으로 환산하면 각각 약 13평, 약 29평입니다.

건축물대장 정보에 따르면 해당 건물은 1984년 12월 21일에 사용 승인된 시멘트벽돌조 3층 단독주택입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.