나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51237 [1] 전라남도 보성군 벌교읍 벌교리 875-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 벌교 소재 ""벌교초등학교""동측 인근에 위치하며 주위환경은 노변으로는 각종 상가등이 밀집한 중심상업지역이고 후면으로는 단독주택 위주의 주거지대임.

교통상황

본건 인근에 간선도로가 있고 비교적 읍 중심권에 위치하나 접면도로폭이 좁아(약 1미터)
교통상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호 1)은 사다리형 평지, 기호 3)은 세장형 평지이고 둘 다 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 1미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3) : 도시지역 , 일반상업지역 , 도시계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1500m_닭,오리,개,메추리))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m_돼지))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m_그밖의가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가,나), 4(다) 시멘트 블럭조 스레트지붕 단층으로

외벽; 몰탈위페인팅, 타일붙임 등, 내벽; 벽지도배 등,
창호; 목재 및 새시창호임.

기호 2(나)는 공가상태로 내·외부가 일부 파손된 상태임.

이용상태

모두 단독주택이며 2(나)는 공실임.

설비내역

2(가), 4(다)에 상하수도등 일반적인 설비와 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호 ㄱ~ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2(가) 건물의 지붕이 공부상 기와지붕이나 실제는 스레트지붕임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51237 (1)

소재지: 전라남도 보성군 벌교읍 벌교리 875-1

용도: 단독주택

감정가: 397,660,000 원

토지면적: 962.00㎡ (약 291.00 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 288.12㎡ (약 87.18 평)

건물 제시외면적: 21.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 벌교리에 위치하며, "벌교초등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 도로변을 따라 각종 상가들이 밀집해 있는 중심상업지역과 단독주택 위주로 형성된 주거지대가 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 간선도로가 개설되어 있어 접근성은 양호한 편이나, 본건에 접면한 도로의 폭이 약 1미터로 협소하여 차량 통행 및 주차가 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 사다리형 및 세장형 평지로 이루어져 있으며, 현재 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

남서측으로 폭 약 1미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 메추리 1500m, 돼지 2000m, 소 300m~400m, 그 밖의 가축 500m, 젖소 700m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

2.6. 주변 시설

벌교초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 도로변 상가 밀집 지역과 주거 지역이 인접해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 가축사육제한구역 설정으로 볼 때, 주변에 농경지 또는 축사가 존재할 가능성이 있으며, 이는 냄새나 소음 등의 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을2 근저당권(순천농업협동조합, 2012-09-12, 204,000,000원)을 기준으로 이후 설정된 가압류 및 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부 채권 총액은 287,185,605원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송 순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-27

대항력: 없음

* 임차인: 유 남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2004-01-20

대항력: 있음

3.3. 인수 보증금 합계

자료상 인수 보증금은 0원입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 유 남 씨의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 채무가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 현장 조사를 통해 해당 임차인과의 관계 및 실제 채무 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 벌교읍의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하고 있어, 지역 내에서의 입지적 가치를 지닙니다. 주변 상가 밀집 지역은 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상되며, 주거 지역은 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 제공된 연립주택 매매 정보(월드맨션, 84.76㎡, 2025년 3월 135,000,000원 거래)는 본건과 건물 유형이 다르나, 주변 부동산 시세의 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 다만, 본건은 단독주택으로 토지 가치가 중요하게 작용할 것입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 단독주택 위주의 조용한 주거 환경과 상가 지역의 편리성을 동시에 누릴 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 상가 밀집 지역에 다양한 상점, 병원, 금융기관 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: 벌교초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 교통: 읍 중심부에 위치하고 간선도로가 있으나, 접면 도로가 협소한 점은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 유 남 씨는 대항력이 있어 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 인수 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 협소한 도로: 약 1미터 폭의 접면 도로는 차량 접근 및 주차에 제약을 줄 수 있으며, 향후 건축 행위 등에 제약이 될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 주변 농축산업 시설과의 거리에 따라 냄새, 소음 등의 생활 환경 영향이 있을 수 있습니다.

* 건물 상태: 건물 일부(2나)가 공가 상태로 내외부가 파손되었으며, 일부 건물(2가)의 지붕 재질이 공부와 상이하여 수리 및 보수가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이에 대한 처리 방안을 미리 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 보성군 벌교읍 중심지에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 상업 지역 및 주거 지역이 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 벌교초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 협소한 접면 도로, 일부 건물 노후화 및 공부와의 차이, 가축사육제한구역 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 962.00㎡(약 291평)의 토지는 향후 신축 또는 증축 등 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 중심 입지: 벌교읍의 중심상업지역과 주거지역이 혼재된 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 벌교초등학교 인접으로 가족 단위 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 지역 가치: 지방 중소도시의 중심 지역 물건으로, 경매를 통한 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 397,660,000원

현 시세 및 주변 단독주택 거래 사례 분석이 필수적이나, 제공된 정보를 기반으로 보수적으로 접근 시, 대항력 있는 임차인 존재, 협소한 도로, 건물 상태 등을 고려하여 감정가의 90% ~ 95% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 350,000,000원 ~ 380,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 다만, 이는 일반적인 기준이며, 실제 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.