나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51071 [1] 전라남도 구례군 광의면 방광리 431-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51071 [1] 전라남도 구례군 광의면 방광리 431-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경51071
• 주소: 전라남도 구례군 광의면 방광리 431-1
• 감정가: 85,740,808원
• 최저가: 30,730,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 단독주택

순천지원 경매8계 2025타경51071 | 소재지: 전라남도 구례군 광의면 방광리 431-1 | 감정가: 85,740,808원 | 최저가: 30,730,000원 | 용도: 단독주택

1. 순천지원 2025타경51071 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51071 (1)

소재지: 전라남도 구례군 광의면 방광리 431-1

용도: 단독주택

감정가: 85,740,808원

토지면적: 총 536.00㎡ (약 162.14평)

건물면적: 주택 본체 81.00㎡ (약 24.50평), 제시외 건물 80.34㎡ (약 24.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 노OO

주의사항: 본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 공부상 면적 외 제시외 건물도 포함됩니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 구례군 광의면 방광리에 위치한 「방광마을」 내 및 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 환경은 주로 단독주택, 농경지, 자연림, 묘지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 일반적인 교통 상황을 갖추고 있습니다. 토지 이용 현황으로는 본 건물 부지는 부정형의 단독주택 건부지이며, 일부 토지는 사다리형의 묘지, 세장형의 답(논), 부정형의 전(밭) 등으로 이용되고 있습니다. 일부 토지(1,5)는 지적도상 맹지이나 현황 인접 토지(8)의 일부를 진입로로 사용하고 있으며, 다른 토지(4)는 동측 구거에 접한 시멘트 포장 농로를 통해 접근 가능합니다. 일부 토지(6,7,8)는 도로에 직접 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자 노OO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 이OO입니다. 임의경매의 경우, 매각으로 인해 소멸되는 권리가 대부분이므로 낙찰자는 일반적으로 권리관계가 깨끗한 부동산을 취득하게 됩니다. 다만, 매각물건명세서 상의 인수되는 권리나 유치권 등 특이사항은 반드시 확인해야 합니다. 본 건의 경우, 제시된 정보만으로는 모든 권리관계를 파악하기 어려우므로, 경매 진행 시 법원에 비치된 매각물건명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

1.4. 상권분석

소재지인 구례군 광의면 방광리는 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다. 주변은 단독주택과 농경지가 주를 이루고 있어 대규모 상업 시설이나 복잡한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 이곳의 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 생활 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다. 대형마트, 백화점 등 주요 상업 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

구례군 광의면 방광리에 위치하여, 기본적인 생활 편의는 지역 내 농협 하나로마트, 보건진료소, 마을회관 등을 통해 해결할 수 있습니다. 교육 시설로는 광의초등학교, 광의중학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경도 갖추고 있습니다. 대중교통으로는 인근 버스 정류장을 통해 구례 시내 및 인근 지역으로 이동이 가능합니다. 풍부한 자연환경은 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 맹지 가능성: 일부 토지는 지적도상 맹지여서 진입로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 현황상으로는 인접 토지나 구거를 통해 접근 가능하나, 향후 도로 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

2. 경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 정확한 토지 사용에 문제가 발생할 수 있으며, 경계 복원 측량이 필요합니다. 이는 추가 비용 발생 요인이 됩니다.

3. 제시외 건물 및 물건: 공부상 면적 외에 상당한 면적의 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 소유권 및 일괄 경매 여부를 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다. 또한, 연고 미상의 분묘 1기 존재 가능성이 있어 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도지구에 속하며, 가축사육 제한구역, 준보전산지, 접도구역 등 토지 이용 및 건축에 제한이 있을 수 있습니다. 토지이용계획확인원을 통해 상세한 제한 사항을 확인해야 합니다.

5. 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 있는지 여부가 불확실하여, 낙찰 후 명도 과정에서 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6. 공부상 지목과 현황 불일치: 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 달라, 추후 토지 이용이나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군의 조용한 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 85,740,808원으로, 토지 536㎡와 건물 81㎡, 그리고 상당 면적의 제시외 건물까지 포함된 가격입니다. 주변 자연환경이 우수하고 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 다만, 일부 토지의 맹지 가능성, 불분명한 경계, 연고 미상의 분묘 존재, 복잡한 토지 이용계획 및 제한, 제시외 건물의 권리 문제 등은 철저한 사전 조사가 필요한 부분입니다. 농촌 주택으로서의 활용이나 귀농·귀촌을 고려하는 실수요자에게는 잠재력이 있으나, 명확한 권리 분석과 현장 답사를 통해 위험 요소를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 일괄 매각을 통한 가격 메리트: 토지, 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

2. 자연 친화적인 주거 환경: 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 적합한 쾌적하고 조용한 입지입니다.

3. 향후 개발 가능성: 주변 환경 변화나 지역 개발에 따라 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

4. 귀농·귀촌 최적지: 농경지가 포함되어 있어 농업 활동을 겸한 귀농·귀촌에 유리한 조건입니다.

법원 정보

순천지원 경매8계