나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50299 [1] 전라남도 여수시 군자동 66-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.02.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지들은 전라남도 여수시 군자동 소재 여수공업고등학교 서측 인근에 위치하고 부근은 고지대 기존주택지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성 불편하고, 차량 접근 불가하고, 도로교통 사정 불편합니다.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 사다리형 경사지이고, 단독주택 용지로 이용 중이고,
기호2 토지는 부정형 경사지이고, 주거나지 상태입니다.

인접 도로상태

지적상 맹지이고, 현 성격 미상의 소폭의 급경사지상 통로(계단식 포함)를 이용하여 도보 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수공업고등학교, 종고중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 중점경관관리구역(2017-01-06), 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조바랍니다.

공부와의 차이

대상 토지와 인접토지와의 지적경계가 불분명(일부 타인 소유 건물 점유 추정)하므로 지적경계에 대한 사항은 지적측량이 수반되어야 합니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 주택으로,
외벽은 몰탈위 페인팅,
창호는 알미늄샷시,
내벽은 벽지임.

이용상태

주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급, 배수설비 구비됨.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

기호3 건물 58.15m2는 일반건축물대장상 시멘트블록조 슬레이트지붕 주택 57.15m2와 시멘트블록조 슬레이트지붕 변소 1m2임.
- 일반건축물대장 참조 바랍

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각
2.특별매각조건(공유자 박효심, 서정범의 우선매수권 행사는 1회에 한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 순천지원 2025타경50299 (1) 사건에 대한 정보 분석 결과를 담고 있습니다.

* 물건 고유 정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경50299 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 군자동 66-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 34,709,950 원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현OOOOOOOO

* 면적 정보

* 총 토지 면적: 823.00㎡ (약 249.06평)

* 매각 대상 토지 지분: 263.3333㎡ (약 79.71평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 총 건물 면적: 58.15㎡ (약 17.60평)

* 매각 대상 건물 지분: 19.38㎡ (약 5.87평)

* 건물 제시외 면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

* 매각 대상

* 토지 및 건물 지분 매각

* 주의사항 및 특이사항

* 일괄매각, 제시외 건물 포함, 지분매각

* 특별매각조건: 공유자 박효심, 서정범의 우선매수권 행사는 1회에 한함

* 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인 존재

* 목록2지상 타인 소유 건물이 일부 침범한 것으로 추정됨

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본건 토지는 전라남도 여수시 군자동 소재 여수공업고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 고지대 기존 주택지대입니다.

* 교통 및 접근성

* 간선도로 접근성이 불편하며, 차량 접근이 불가합니다. 도로교통 사정은 전반적으로 불편한 편입니다.

* 지적상 맹지이며, 현재 성격 미상의 소폭의 급경사지상 통로(계단식 포함)를 이용하여 도보로 출입합니다.

* 토지 이용 현황

* 기호1 토지는 사다리형 경사지이며 단독주택 용지로 이용 중입니다.

* 기호2 토지는 부정형 경사지이며 주거나지 상태입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호1, 2 토지는 제1종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수공업고등학교, 종고중학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

* 공부와의 차이

* 대상 토지와 인접 토지 간의 지적 경계가 불분명하며, 일부 타인 소유 건물에 점유된 것으로 추정됩니다. 정확한 지적 경계를 확인하기 위해서는 지적 측량이 수반되어야 합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 박효심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1991-11-21

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상(0원)이나, 전입일자를 기준으로 대항력이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 대상 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 결과, 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 임차인의 대항력 존재 여부에 대한 면밀한 추가 검토 필요)

* 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 (1976-07-31, 김선자)

* 소유권이전 (2023-04-10, 박효심 외 2명, 협의분할에 의한 상속)

* 현대카드주식회사 근저당권 (2024-08-23, 금7,809,843원, 말소기준권리)

* 현대카드주식회사 강제경매개시결정 (2025-01-16, 말소)

* 총 등기부채권액: 7,809,843원

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2023-04-10, 박효심 외 2명)

* 현대카드주식회사 근저당권 (2024-08-23, 금7,809,843원, 말소기준권리)

* 현대카드주식회사 강제경매개시결정 (2025-01-16, 말소)

* 총 등기부채권액: 7,809,843원

4. 상권분석

* 주변 지역 특성

* 본건 소재지인 군자동은 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 인근에 여수공업고등학교가 위치하고 있습니다.

* 간선도로 접근이 어렵고 차량 진입이 제한적인 지역 특성상 일반적인 상업 시설 발달은 미흡한 것으로 판단됩니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의점, 마트 등이 산재할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 및 갈등 유발 시설

* 여수시에서는 장례식장, 동물화장장, 폐축사 등 혐오시설 또는 갈등 유발 시설 관련 민원이 다수 발생한 사례가 보고되고 있습니다.

* 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 향후 개발 시 주민 민원 발생 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주요 시설 접근성

* 인근 학교: 여수공업고등학교, 종고중학교

* 교통: 대중교통 이용 및 차량 접근이 다소 불편합니다. 마을 내 통행로는 계단식 경사로를 이용해야 하는 등 접근성이 매우 낮습니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 지역 특성상 생활 편의를 위한 기본적인 시설은 인근에 존재할 것으로 추정됩니다.

* 주거 환경

* 본건은 고지대 기존 주택지대에 위치하며, 주변 경관은 주거지대 형태를 띠고 있습니다.

* 주택들은 노후된 슬레이트 지붕 건물들이 많을 것으로 예상됩니다.

* 전반적으로 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 수 있으나, 기반 시설 및 접근성은 낙후된 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각

* 본 물건은 토지 및 건물의 지분 매각으로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니므로 공동 소유자들과의 협의 또는 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사 및 처분에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권

* 공유자인 박효심, 서정범은 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰자가 예상치 못한 상황에 직면하거나 낙찰이 취소될 가능성을 내포합니다.

* 대항력 있는 임차인

* 임차인 박효심은 1991년부터 거주했으며 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 이는 법적인 거주 권리를 주장할 수 있음을 의미할 수 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 토지 경계 및 타인 소유 건물 점유 추정

* 지적 경계가 불분명하고 타인 소유 건물이 일부 침범한 것으로 추정되는 점은 심각한 리스크 요인입니다. 추후 지적 측량 및 경계 확정 과정에서 소유권 분쟁, 명도 문제, 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 낮은 접근성 및 열악한 도로 상태

* 차량 진입 불가, 맹지, 경사로 이용 등의 열악한 접근성은 부동산의 가치를 현저히 낮추는 요인이며, 활용 및 거주에 큰 불편을 초래합니다.

* 건물 노후화

* 건물 사용 승인일이 1985년으로, 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 따라서 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 군자동 소재 단독주택 지분 매각 물건으로, 감정가액은 34,709,950원입니다. 물건은 여수공업고등학교 인근의 고지대 주택가에 위치하며, 토지 및 건물 지분 형태로 매각됩니다.

주요 특징으로는 차량 접근이 어렵고 맹지인 토지, 경사로를 이용하는 불편한 접근성, 지적 경계 불분명 및 타인 건물 침범 추정, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등이 있습니다. 특히 토지 경계 문제와 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 재산권 행사에 있어 상당한 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

전반적으로 물건의 가치가 낮게 평가되는 여러 요인(지분 매각, 접근성, 토지 경계 문제, 건물 노후화 등)을 가지고 있어, 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가액: 3천만원대의 낮은 감정가액으로 진입이 비교적 용이할 수 있습니다.

* 지역적 잠재력(제한적): 여수시의 일부 지역 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 구체적인 투자 목적 설정 필요: 본 물건은 단순 시세 차익보다는 특정 목적(예: 기존 공유자와의 협의를 통한 단독 소유권 확보, 특수 목적 투자 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각, 열악한 접근성, 토지 경계 불분명 및 타인 건물 침범 추정, 대항력 있는 임차인 존재 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성 또한 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가액(34,709,950원)을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 감정가액: 34,709,950원

* 예상 입찰가 범위: 25,000,000원 ~ 32,000,000원

위 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 유사 물건 시세 조사, 공유자 의사 타진 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 토지 경계 문제 해결을 위한 추가 비용과 명도에 소요될 시간 및 비용을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.