나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50299 [1] 전라남도 여수시 군자동 66-1 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50299 [1] 전라남도 여수시 군자동 66-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매8계 2025타경50299 | 소재지: 전라남도 여수시 군자동 66-1 | 감정가: 34,709,950원 | 최저가: 19,438,000원 | 용도: 단독주택

1. 순천지원 2025타경50299 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경50299 (1)

소재지: 전라남도 여수시 군자동 66-1

용도: 단독주택

감정가: 34,709,950원

토지면적: 823.00㎡ (약 249.00평)

토지 지분율: 26333.33

건물면적: 58.15㎡ (약 17.59평)

건물 지분율: 1938.1394999999998

건물 제시외면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

매각대상: 토지/건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 서OO

채무자: 서OO

채권자: 현OOOOOOOO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

주의사항: 1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각 2.특별매각조건(공유자 박효심, 서정범의 우선매수권 행사는 1회에 한함)

2. 입지조건

위치: 전라남도 여수시 군자동 소재 여수공업고등학교 서측 인근입니다.

주변 환경: 본건은 고지대의 기존 주택지대에 위치하고 있습니다.

교통: 간선도로 접근성이 불편하며, 차량 접근이 불가하고 전반적인 도로 교통 사정이 좋지 않아 접근성이 매우 낮은 편입니다.

지형: 기호1 토지는 사다리형 경사지, 기호2 토지는 부정형 경사지입니다.

도로: 지적상 맹지이며, 현 성격 미상의 소폭 급경사지 통로(계단식 포함)를 통해서만 도보로 출입이 가능합니다.

지역 지구: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수공업고등학교, 종고중학교), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 순천지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다 (사건번호: 2025타경50299).

매각 대상은 토지 및 건물의 지분으로, 공유자우선매수 신고가 접수되어 있습니다. 이는 낙찰 후에도 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미하며, 해당 권리 행사는 1회에 한합니다.

본 건은 일괄매각으로 진행되며, 공부상 면적 외 제시외 건물(변소 등)도 매각에 포함됩니다.

소유자 겸 채무자는 서OO님이며, 채권자는 현OOOOOOOO님입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 여수공업고등학교 인근의 고지대 주택가에 위치하고 있습니다.

차량 접근이 어렵고 지적상 맹지인 점, 경사로로만 출입이 가능한 점 등을 고려할 때, 일반적인 상권의 형성은 기대하기 어렵습니다.

인근 학교 학생이나 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 정도가 존재할 것으로 예상됩니다.

활발한 상업 활동이나 경제적 파급 효과를 기대할 수 있는 지역은 아닙니다.

5. 생활정보

건물은 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 주택으로, 내부 벽지는 몰탈 위 페인팅으로 마감되어 있으며, 창호는 알미늄샷시로 되어 있습니다. 급배수 설비가 구비되어 있으며, 일반건축물대장상 일반주택 57.15㎡와 변소 1㎡로 구성되어 있습니다.

주변에 여수공업고등학교와 종고중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

본 지역은 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 주변의 역사적, 문화적 가치를 존중하는 개발 및 이용이 요구될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 전체 소유권이 아닌 지분만 매각되므로, 건물 및 토지에 대한 완전한 처분이나 이용에 제약이 따릅니다. 향후 다른 공유자와의 협의 및 갈등 가능성이 존재합니다.

도로 접근성 및 맹지: 지적상 맹지이며 차량 진입이 불가하고 경사로를 통해서만 출입이 가능하여 실질적인 이용 편의성이 매우 낮습니다. 이는 향후 재산 가치 상승에 큰 걸림돌이 됩니다.

경계 불분명 및 타인 점유 추정: 지적 경계가 불분명하고 일부 타인 소유 건물이 점유하고 있을 가능성이 제기되어, 향후 측량 및 법적 분쟁의 소지가 매우 높습니다.

공유자 우선매수: 경매 절차에서 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 되더라도 소유권을 확보하지 못할 위험이 있습니다.

열악한 기반 시설: 전반적인 도로 및 접근성이 매우 좋지 않아 생활 편의성과 더불어 향후 개발 가능성에도 부정적인 영향을 미칩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 접근성, 도로 현황, 지분 매각, 타인 점유 추정 등 다수의 심각한 문제점을 안고 있습니다. 특히 지적상 맹지이며 경사지인 맹지 상태, 그리고 공부상과의 차이(타인 소유 건물 점유 추정)는 명확한 해결이 요구되는 부분입니다. 또한 공유자 우선매수 조건은 낙찰의 효력 자체를 불확실하게 만듭니다. 따라서 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요하며, 법률적, 현장 실사 등 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 혐오시설은 검색 결과상 직접적으로 확인되지 않았으나, 낙후된 지역의 특성상 기타 민원 발생 소지는 충분히 존재할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

매우 낮은 감정가: 34,709,950원으로 제시된 감정가는 토지 및 건물 면적을 고려했을 때 매우 낮은 수준입니다. 이는 잠재적인 시세차익의 가능성을 열어두지만, 앞서 언급된 각종 리스크 요인으로 인해 쉽게 실현되기 어렵습니다.

법적 리스크 감수 능력: 지분 매각, 맹지, 경계 불분명, 타인 점유 추정 등 복잡한 법적, 물리적 문제를 해결할 수 있는 전문성과 경험을 가진 투자자에게는 도전적인 기회가 될 수 있습니다.

향후 도로 개설 또는 토지 분할 협의 시 가치 상승: 만약 향후 도로 개설이 이루어지거나, 다른 공유자와의 원만하게 토지 분할 또는 매수 협의가 성사된다면 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 현재로서는 매우 불확실하고 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

법원 정보

순천지원 경매8계