나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51099 [1] 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 106동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2025.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학교 북서측 인근에 위치한 금광1차아파트
106동 5층 503호로서, 주위는 학교, 체육시설, 관광서, 아파트 단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 일반적인 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 14층 건 중 106동 5층 503호로서,
외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샤시임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 난방설비, 엘리베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 직사각형으로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 북측으로 진출입로 개설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 광로2류(폭 50m~70m)(2017-12-14)(접합), 중로1류(폭 20m~
25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(광
양중진초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51099 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1663 금광1차아파트 106동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 81,000,000원

토지면적: 28.83㎡ (약 8.72평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물대장 상 정보

단지명: 금광1차아파트

사용승인일: 1998년 09월 01일

총 세대수: 1110세대

총 동수: 12동

해당 동 층수: 14층

도로명 주소: 전라남도 광양시 공영로 10 (중동)

본건: 106동 5층 503호

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 광양중동중학교 북서측 인근에 위치한 금광1차아파트 106동 5층 503호로서, 주위에는 학교, 체육시설, 관공서, 아파트 단지 등이 소재합니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 남측 및 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 광로2류, 중로1류, 중로2류의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(광양중진초등학교)으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 2월 20일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (채권액 111,576,486원)입니다.

현재 소유권자는 2020년 12월 8일 매매를 통해 소유권을 이전받은 권희채입니다.

임차인 김종태 씨는 2022년 1월 24일 전입 및 확정일자를 받았으나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 배당신고일자는 2024년 1월 24일입니다.

본 건은 임차인 인수 보증금이 없는 물건으로, 총 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

등기부등본 상 주택임차권 (김종태, 106,000,000원)은 말소 예정 등기사항입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 전용 아파트 단지 내에 위치하여, 직접적인 상권 형성보다는 아파트 단지 자체의 주거 가치와 주변 지역의 생활 편의성이 상권의 핵심이라 할 수 있습니다.

단지 주변에는 학교, 체육시설, 관공서 등이 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 정류장이 인근에 있습니다.

교육: 광양중동중학교가 북서측에 인접해 있으며, 광양중진초등학교와 관련된 보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등이 마련되어 있습니다.

단지 정보: 금광1차 아파트는 1998년 준공되어 연식이 20년 이상 되었으며, 총 1110세대로 구성되어 있습니다. 주차는 지상 3대, 지하 32대 (총 360대) 수용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

체납관리비: 현황조사서 상 2025년 3월 기준 체납관리비 867,660원이 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경, 공동담보: 본 건과 관련된 HUG의 인수조건 변경 또는 공동담보 사항은 추가적인 확인이 필요하며, 경매 절차 진행 시 변동 가능성이 있습니다.

건물 노후화: 1998년 준공으로 건축된 지 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 금광1차 아파트 106동 503호로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 및 교육 환경은 양호한 편이나, 1998년 준공으로 인해 건물 연식이 다소 오래되었습니다.

권리분석 결과, 임차인 김종태 씨는 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 없습니다.

다만, 867,660원의 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.

HUG 관련 특이사항 및 공동담보 정보는 경매 진행 과정에서 명확히 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

감정가 8,100만원으로 비교적 소액으로 내 집 마련 또는 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

광양시의 지역 개발 가능성과 더불어 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

꾸준한 전월세 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 6월 11일 7,300만원 (16층), 2026년 7월 9일 7,400만원 (7층)에 거래된 사례가 있습니다. 2026년 7월 4일 4층이 10,300만원에 거래되었으나, 이는 법인 거래 등 특수한 경우일 수 있습니다.

2024년 9월 전세 보증금은 7,800만원에서 8,300만원 사이로 형성되어 있어, 본 건의 실질적인 가치는 감정가인 8,100만원 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

인수해야 할 임차 보증금은 없으나, 체납 관리비 867,660원을 고려해야 합니다.

종합적인 시세 및 권리 분석, 관리비 인수 등을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 78,000,000원에서 83,000,000원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.