나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50886 [1] 전라남도 광양시 다압면 금천리 2367 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.03.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 다압면 금천리 소재 ""염창마을"" 내[일련번호 1), 3), 4)]에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 산간 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사로서 주거나지(일부 현황도로)임.
일련번호 3) 사다리 완경사로서 단독주택 부지로 이용 중임.
일련번호 4) 부정형 완경사로서 주거나지(일부 현황도로)임.

인접 도로상태

일련번호 1), 3) 북서측에 노폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접함.
일련번호 4) 남서측에 노폭 약 3m 시멘트 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>임.
일련번호 4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 1), 4) 일부는 현황 도로로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 목조 슬레이트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅, 회벽 마감 등,
내벽 : 도배, 벽지 등 마감,
창호 : 목재창임.

이용상태

일련번호 2-가) 주택임.

설비내역

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부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 슬레이트지붕 단층, 주택, 약 25.4㎡임.
제시외건물 ㄴ) 블록조 슬레이트지붕 단층, 창고, 약 5.6㎡임.
제시외건물 ㄷ) 블록조 슬레이트지붕 단층, 화장실등, 약 9.0㎡임.
제시외건물 ㄹ) 목조 슬레이트지붕 단층, 창고,보일러실, 약 8.4㎡임.

공부와의 차이

- 일련번호 2-가)는 공부 및 제시목록상 ""금천리 2367""지상에 소재하나 현황은 ""금천리 2366""지상에 소재함.
- 일련번호 2-나), 2-다)는 공부 및 제시목록상 ""금천리 2367""지상에 소재하나 현황은 소재불명임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경50886 (1)

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 전라남도 광양시 다압면 금천리 2367

용도: 단독주택

감정가: 60,008,800원

1.3. 면적 정보

토지면적: 849.00㎡ (약 256.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.30㎡ (약 17.33평)

건물 제시외면적: 48.40㎡ (약 14.64평)

건물(주택)은 목조 슬레이트 단층 건물이며, 제시외 건물로는 조적조 슬레이트지붕 단층 주택(약 25.4㎡), 블록조 슬레이트지붕 단층 창고(약 5.6㎡), 블록조 슬레이트지붕 단층 화장실 등(약 9.0㎡), 목조 슬레이트지붕 단층 창고 및 보일러실(약 8.4㎡)이 있습니다.

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 기타 (일괄매각, 제시외 건물 포함, 수목 포함)

특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 광양시 다압면 금천리 소재 "염창마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 산간 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지 일련번호 1)은 부정형 완경사로 주거나지(일부 현황 도로) 상태입니다.

토지 일련번호 3)은 사다리형 완경사로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

토지 일련번호 4)는 부정형 완경사로 주거나지(일부 현황 도로) 상태입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 보전관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당합니다.

2.4. 도로상태

일련번호 1), 3) 토지는 북서측으로 노폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호 4) 토지는 남서측으로 노폭 약 3m의 시멘트 포장도로가 통과하고 있습니다.

2.5. 공부와의 차이 및 기타

토지 일련번호 1), 4)는 일부 현황 도로로 이용 중입니다.

건물(2-가)은 공부상 금천리 2367번지에 소재하나, 현황은 금천리 2366번지 지상에 소재합니다.

건물(2-나), (2-다)는 공부 및 현황상 소재 불명입니다.

임대관계는 미상입니다.

주변 지역인 광양시 다압면은 수자원 보호 및 농업 활동이 중요한 지역이며, 일부 지역은 공장 설립 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 유남우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1991-12-02

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 1991년부터 거주 이력이 있어 권리 분석 시 중요하게 고려해야 합니다.

3.2. 토지 등기부 요약

소유권 이전 및 상속 등기 이력이 다수 확인되며, 가압류 및 강제경매, 임의경매 개시 결정 등의 권리들이 등기되어 있습니다. 등기부채권 총액은 56,334,927원입니다.

등기부상 갑26 (2020-02-07, 국민건강보험공단) 및 갑30 (2025-02-13, 주식회사레드로빈) 등기 등이 말소기준권리로 보입니다.

3.3. 건물 등기부 요약

건물 등기부 또한 소유권 보존 및 이전, 가압류, 강제경매, 임의경매 등기 이력이 확인됩니다. 건물 등기부상 갑28 (2025-02-13, 주식회사레드로빈) 등기가 말소기준권리로 보입니다.

3.4. 물건명세서 참고사항

* 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함.

* 목록 2(건물)는 목록 3(토지) 지상에 소재하며, 부속건물 일부는 멸실 또는 소재불명.

* 목록 1(대지) 일부는 현황 도로로 이용 중이며, 이동 가능한 견사 1개 소재.

* 목록 4(대지) 일부는 현황 도로로 이용 중.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당 사항 없음 (권리분석상 매각으로 소멸될 것으로 예상됨)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 광양시 다압면 금천리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변은 단독주택과 농경지, 임야로 둘러싸여 있습니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 인접해 있지 않아 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

최근 광양 지역 전반의 아파트 매매가는 상승세를 보이고 있으나, 이는 주로 시내 중심부의 신축 아파트 단지에 해당하며, 본건과 같은 농촌 지역의 단독주택과는 시세 연관성이 낮습니다.

4.2. 유사 물건 시세 현황

본건과 직접적으로 비교할 만한 유사 단지 내 매물 정보는 부족합니다. 다만, 주변 토지 거래 사례를 살펴보면, 임야나 답 등 농경지의 경우 평당 수만 원에서 10만 원 내외의 시세를 형성하고 있습니다 (예: 금천리 임야 8,331㎡가 2,520만 원, 금천리 답 2,632㎡가 2억 원). 본건 토지(849㎡)의 경우, 주거나지로 이용되는 점을 감안하더라도, 감정가 6천만원대는 다소 낮은 편으로 보입니다.

주변의 단독주택 신축 사례(예: 신원리 572㎡ 토지에 63.5㎡ 건물 매매가 3500만 원)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 토지 가치 대비 저평가되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

다압면 소재지 인근으로 소규모 상점, 농협, 우체국 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 대형마트, 병원, 문화시설 등은 차량 이동이 필수적이며, 광양 시내까지 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 다압초등학교, 다압중학교 등 교육 시설이 있으나, 거리는 확인이 필요합니다.

5.3. 주변환경

본건은 백운산 자락과 섬진강이 가까운 지역으로, 자연환경이 우수하여 전원생활이나 주말주택으로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (유남우)

가장 큰 리스크는 보증금 0원, 차임 0원에 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 1991년부터 거주하고 있어 법적으로 대항력이 인정될 가능성이 높으며, 매수인에게 보증금 인수 의무가 발생할 수 있습니다.

비록 보증금이 0원이지만, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 건물 위치 불일치 및 소재 불명

주요 건물(2-가)의 공부상 소재지와 현황 소재지가 다르고, 일부 제시외 건물(2-나, 2-다)은 소재 불명 또는 멸실 상태로 확인되었습니다. 이는 권리 관계 및 실제 건물 확인에 혼란을 야기할 수 있으며, 명도 및 인테리어 시 추가적인 고려가 필요합니다.

6.3. 토지 일부 도로 이용

토지 일부가 현황 도로로 이용 중인 점은 실제 사용 가능한 토지 면적을 감소시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 인근 가능성

광양시 다압면 및 인근 지역에서는 폐기물 처리 시설, 소각장 등 혐오 시설 설치 관련 주민 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본건과 직접적인 관련성은 낮으나, 향후 지역 개발 계획 및 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 다압면의 조용하고 자연 친화적인 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적과 제시외 건물을 포함하여 활용 가치가 있으며, 아름다운 자연환경을 배경으로 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 매력적일 수 있습니다.

그러나 30년 이상 거주한 것으로 추정되는 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 명도 과정에서 법적 절차 및 비용이 발생할 수 있으며, 이로 인해 낙찰 후에도 상당한 부담이 따를 수 있습니다. 또한, 건물 위치 불일치 및 일부 제시외 건물의 소재 불명 등은 물건의 명확한 상태 파악을 어렵게 합니다.

감정가가 6천만원대로 비교적 낮게 책정된 점은 토지 가치 대비 저평가되었을 가능성을 시사하나, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적 입지 : 백운산과 섬진강 인근의 쾌적한 전원생활 환경.

* 넓은 토지 면적 : 849㎡(약 257평)의 넓은 토지를 활용할 수 있는 장점.

* 낮은 감정가 : 주변 시세 대비 저평가되었을 가능성을 가진 감정가.

* 공유물 분할 목적 경매 : 공유물 분할을 위한 경매 특성상, 명확한 목적을 가진 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재, 건물 위치 불일치 및 소재 불명, 토지 일부의 도로 이용 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다.

특히, 30년 이상 거주한 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금이 0원임에도 불구하고 명도 과정에서 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 유사한 조건의 물건 정보가 부족하며, 해당 지역의 단독주택 거래 사례 또한 제한적입니다.

다만, 감정가 60,008,800원을 기준으로, 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

본 물건의 최저 입찰가는 감정가의 80%인 약 48,000,000원 수준으로 예상됩니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 명도 비용 및 제반 부대 비용을 포함하여 실제 투자 가치를 면밀히 검토한 후, 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

주의사항 : 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 검색된 자료를 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 변동될 수 있습니다. 특히, 임차인과의 명도 협상 결과에 따라 실제 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.