나이스옥션 법원경매 순천 2023타경2586 [1] 전라남도 구례군 산동면 관산리 산72-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2023타경2586 [1] 전라남도 구례군 산동면 관산리 산72-1 임야 경매

• 사건번호: 2023타경2586
• 주소: 전라남도 구례군 산동면 관산리 산72-1
• 용도: 임야

순천지원 경매4계 2023타경2586 | 소재지: 전라남도 구례군 산동면 관산리 산72-1 | 감정가: 3,546,039,400원 | 최저가: 1,985,782,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2023타경2586 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2023타경2586 (1)

물건 소재지: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 산78-2

용도: 임야

감정가: 3,546,039,400원

토지면적: 625,247.00㎡ (약 189,143평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 망OOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각, 탑정리 산17-1(목록 50) 지상 건물 매각 제외

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 구례군 산동면 좌사리, 지리산 자락에 위치하고 있으며, 주변은 전형적인 산간지대와 농경지대로 이루어져 있습니다. 아름다운 지리산의 자연환경을 배경으로 하고 있으며, 특히 봄철 산수유꽃으로 유명한 산동면 내에 자리하고 있습니다. 가까운 곳에 지리산 온천 관광지구가 있어 관련 시설들이 분포하고 있습니다.

1.3. 교통 상황

기호1 토지는 아스팔트 포장 2차로에 직접 접해 차량 접근이 무난합니다. 그러나 기호3, 54번 토지의 경우 차량 접근은 가능하나 노폭이 협소한 편입니다. 산간 지역의 특성상 대중교통 이용 여건은 다소 불편할 수 있습니다.

1.4. 토지 이용 현황 및 상태

본건 토지는 부정형의 자연림 및 휴경지로 이용되고 있으며, 일부 지번에는 관리 상태가 불량한 밤나무, 산수유나무 등의 과수가 식재되어 있습니다. 제시외 건물(총 30.80㎡)이 기호50번, 66번 지상에 소재하고 있으며, 이는 공부에 등재되지 않은 건물입니다. 토지 평가 시 자생하는 자연림은 토지와 일체로 평가되었습니다.

1.5. 인접 도로 상태

기호1 토지는 아스팔트 포장 2차로에 접하고 있으며, 기호3, 54, 66번 토지는 콘크리트 포장 임로가 개설되어 있습니다. 이 외 대부분의 토지는 맹지에 해당하여 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다양한 용도지역 및 지구, 구역으로 지정되어 있으며, 여러 제한 사항이 존재합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

기호1 토지는 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구), 지구단위계획구역, 소로1류, 지방2급하천, 체육시설, 가축사육제한구역, 준보전산지, 온천지구 등으로 지정되어 있습니다.

대부분의 토지는 계획관리지역에 속해 있으며, 체육시설, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 지정된 필지가 다수입니다. 일부 토지는 농림지역, 임업진흥촉진지역, 임업용산지 등으로도 지정되어 있어, 토지 이용에 있어 복합적인 검토가 요구됩니다.

1.7. 건물 현황

본건은 토지 매각 대상이나, 제시외 건물 30.80㎡가 존재합니다. 이 건물들은 공부 미등재 상태이며, 기호 ㄱ, ㄴ은 조립식판넬조 판넬지붕 단층 구조로 사무소 및 숙소로 이용되었던 것으로 보입니다. 기호 ㄷ은 목조 슬레이트지붕 단층 구조로 주택 및 헛간 등으로 이용되었던 것으로 추정됩니다. 장기간 공실 상태로 관리 상태가 불량한 것으로 평가되었습니다.

1.8. 권리분석

본건은 순천지원 2023타경2586 (1)호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소유자 및 채무자는 사망자이며, 채권자는 주OOOOOOOOOO입니다. '중복사건'이라는 특이사항이 있으며, '일괄매각' 대상이지만 '탑정리 산17-1(목록 50) 지상 건물'은 매각에서 제외됩니다. 강제경매 개시 결정에 따른 권리 변동 내역을 면밀히 확인해야 하며, 통상적으로 낙찰 시 모든 등기된 권리는 소멸하나, 인수되는 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는지에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.9. 상권분석

물건 소재지는 구례군 산동면으로, 전형적인 농산간 복합 지역입니다. 주변은 산림과 농경지가 주를 이루고 있으며, 관광지구(지리산온천관광지구)가 인접해 있습니다. 지리산온천랜드와 같은 관광 시설이 있었으나, 현재 운영난으로 인해 휴업 상태가 지속되어 관광 상권의 활력은 침체된 상황입니다. 지역 주민을 위한 일부 편의시설은 존재할 수 있으나, 도심형 상권의 특징과는 거리가 있습니다. 지역 특성을 활용한 관광, 휴양, 임업 관련 잠재력은 존재합니다.

1.10. 생활정보

전라남도 구례군 산동면은 지리산의 맑은 자연환경 속에 자리 잡고 있어 조용하고 쾌적한 생활이 가능합니다. 수락폭포, 지리산둘레길 등 관광 명소가 인근에 위치하고 있습니다. 다만, 산간 지역의 특성상 주요 생활 편의시설(병원, 대형마트 등)은 차량으로 이동해야 하는 불편함이 있을 수 있습니다. 대중교통 이용 또한 다소 제한적일 것으로 예상됩니다.

1.11. 잠재적 리스크

1. 맹지 및 협소한 도로: 상당수 필지가 맹지이거나 접근 도로의 폭이 협소하여 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

2. 접근성 및 편의시설 부족: 대중교통 이용이 불편하고, 차량 접근 시에도 일부 구간의 노폭 협소로 어려움이 예상됩니다. 생활 편의시설 접근성 또한 떨어집니다.

3. 복합적인 토지이용 규제: 계획관리지역, 관광지구, 온천지구, 준보전산지, 가축사육제한구역 등 다수의 법규 및 제한 사항이 존재하여 개발 행위 시 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

4. 제시외 건물 및 과수: 공부 미등재 건물과 관리 상태가 불량한 과수 등이 소재하며, 이와 관련된 권리 관계 및 철거, 관리 등에 대한 추가적인 확인과 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 관광 상권 침체: 인근의 지리산온천관광단지 및 시설들이 경영난으로 운영이 중단되거나 침체된 상황으로, 관광 활성화를 통한 주변 가치 상승을 기대하기 어려운 측면이 있습니다.

6. 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지와 직접적으로 인접하거나 가까운 곳에 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았습니다. 그러나 넓은 산간 지역의 특성상 원거리에 관련 시설이 존재할 가능성을 배제할 수는 없으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.

1.12. 종합 의견

본건은 전라남도 구례군 산동면의 광대한 임야 물건으로, 지리산의 수려한 자연환경 속에 위치하고 있습니다. 풍부한 산림 자원과 농경지, 과수 등이 혼재되어 있으며, 관광지구 및 온천지구로 지정된 지역과 인접해 있어 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 하지만 맹지 및 협소한 도로, 복합적인 토지이용 규제, 제시외 건물 소재, 그리고 침체된 관광 상권 등은 투자 시 신중한 검토를 요구하는 요인입니다. 토지 자체의 개발보다는 자연 친화적인 활용이나 지역 특색을 살린 사업 모델을 고려해야 할 것입니다. 권리 관계 및 법규 제한 사항을 철저히 분석한 후 접근하는 것이 중요합니다.

1.13. 투자 포인트

1. 지리산 국립공원 인접 및 자연경관: 수려한 자연환경과 지리산이라는 큰 가치를 품고 있습니다.

2. 관광 잠재력: 지리산온천관광지구와 인접해 있으며, 산동면의 산수유 특화 지역으로 봄철 관광객 유치가 가능합니다. (단, 관광 시설 활성화 여부 확인 필요)

3. 넓은 토지 면적: 62만㎡ 이상의 광대한 면적으로, 전원주택 단지, 휴양 시설, 친환경 농업, 임업 등 다양한 용도로 개발 및 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4. 계획관리지역 비중: 토지의 상당 부분이 계획관리지역에 속해 있어 상대적으로 개발 용이성이 높습니다.

5. 지역 특화 사업 연계: 구례군의 산수유 축제 등 지역 특화 자원을 활용한 사업과 연계하여 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매4계