나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51320 [1] 전라남도 순천시 조례동 1800 송촌프라임 104동 5층502호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51320 [1] 전라남도 순천시 조례동 1800 송촌프라임 104동 5층502호 아파트 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매2계 2025타경51320 | 소재지: 전라남도 순천시 조례동 1800 송촌프라임 104동 5층502호 | 감정가: 194,000,000원 | 최저가: 194,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 순천지원 2025타경51320 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 1800 송촌프라임 104동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 194,000,000원

토지면적: 44.30㎡

건물면적: 84.62㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 전라남도 순천시 조례동 소재 "왕지초등학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 소규모 상가 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황: 본건 단지 내 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통임.

건물의 구조 및 이용상태: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 16층 건물 내 5층 502호(계단식, 남동향). 아파트로 이용 중. 급배수/위생/소화전/승강기/도시가스 개별난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태: 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 단지 남동측으로 접하고 있는 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 연결된 진출입로 개설됨.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류 접함. 상대보호구역 등.

2. 컨설팅 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지: 본 물건은 순천시 조례동의 주거 밀집 지역에 위치하며, "왕지초등학교" 인근에 있어 학군이 양호하고 주거 환경이 안정적임. 주위로 아파트 단지와 생활 편의시설을 제공하는 소규모 상가 등이 고루 분포되어 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됨.

교통 및 접근성: 단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치해 대중교통 이용이 보통 수준임. 주요 도로(왕복 4차선)와의 접근성이 확보되어 있어 자가용 이용 시 순천 시내 및 인근 지역 이동이 편리함.

지역의 특성: 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 주거 환경의 밀도 및 계획적 관리가 이루어지는 지역임. 교육환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있음.

2.2. 권리 분석

경매구분 및 특이사항: 부동산강제경매 사건으로, 채권자의 강제집행에 의해 진행되는 물건임.

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되어, 낙찰 후 토지 지분에 대한 추가적인 분쟁이나 리스크는 적을 것으로 판단됨.

소유자/채무자/채권자: 소유자와 채무자가 동일한 김OO이며, 채권자는 한OOOOOOO임. 이는 일반적인 강제경매의 형태이며, 권리 관계는 등기부등본 확인이 필수적이나, 제공된 정보 내에서는 복잡한 권리 관계가 드러나지 않음.

주의사항: 특이사항 및 주의사항이 별도로 기재되지 않았으나, 매각물건명세서 및 현황조사서 등을 통해 정확한 임차인 현황 및 기타 권리관계를 확인해야 함. (임대관계는 현재 '미상'으로 기재됨).

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 주거지대 내의 아파트 단지로서, 대규모 상권보다는 단지 주변 소규모 상가 및 근린생활시설을 주로 이용하는 생활 상권이 형성되어 있음.

생활 정보: 인근에 "왕지초등학교"가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 아파트 부지 이용에 적합한 제반 설비(급배수, 승강기, 개별난방 등)가 잘 갖춰져 있어 기본적인 주거 편의성은 양호함.

2.4. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 임대관계가 '미상'이므로, 실제 거주하고 있는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있음. 이에 대한 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필요함.

물리적 리스크: 제시외면적이 0.00㎡으로 공부와의 차이는 없는 것으로 보이나, 현장 방문을 통해 건물의 관리 상태, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 확인해야 함.

규제적 리스크: 토지이용계획 상 '상대보호구역'으로 지정되어 있어, 향후 주변 개발 시 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음을 인지해야 함.

2.5. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트이며, 초등학교 인근의 입지 조건과 제3종일반주거지역의 용도지역 특성상 실거주 및 투자 가치가 양호하다고 판단됨. 다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 중요하며, 감정가(194,000,000원)를 기준으로 시장 가격 및 주변 시세와의 비교를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 필수적임.

2.6. 투자 포인트

실수요자 관점: 왕지초등학교 인근의 우수한 학군과 양호한 주거 환경을 갖추고 있어 실수요자에게 매력적인 물건임. 남동향 계단식 구조로 채광 및 통풍이 양호할 것으로 예상됨.

투자자 관점: 건물 면적 84.62㎡의 중소형 아파트로, 순천 지역의 주택 시장 상황 및 전월세 수요를 고려하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음.

최종 점검 사항: 임차인 현황 파악, 정확한 시세 조사, 명도 계획 수립 후 입찰가 결정 필요.

법원 정보

순천지원 경매2계