나이스옥션 법원경매 순천 2025타경425 [1] 전라남도 구례군 산동면 원촌리 239 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-19

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경425 [1] 전라남도 구례군 산동면 원촌리 239 단독주택 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매2계 2025타경425 | 소재지: 전라남도 구례군 산동면 원촌리 239 | 감정가: 91,903,200원 | 최저가: 64,332,000원 | 용도: 단독주택

1. 순천지원 2025타경425 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경425 (1)

소재지: 전라남도 구례군 산동면 원촌리 239

용도: 단독주택

감정가: 91,903,200원

토지면적: 362.00㎡ (약 109.5평)

토지 지분율: 36200

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.60㎡ (약 25.6평)

건물 지분율: 8460

건물 제시외면적: 56.60㎡ (약 17.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 구OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함, 제시외 비닐하우스 매각 제외

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 구례군 산동면 원촌리 소재 "산동면사무소" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 면소재지 내 노선상가지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 면소재지에 위치하여 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

1.3. 권리분석

가장 중요하게 확인해야 할 권리사항은 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권은 타인의 토지에 건물이나 수목 등이 존재할 때, 토지 소유권이 경매 등으로 변경되더라도 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 이는 낙찰자가 토지를 자유롭게 사용하거나 처분하는 데 제약을 줄 수 있으므로, 법정지상권의 성립 여부, 효력 범위, 그리고 해결 방안에 대한 면밀하고 심층적인 법률적 검토가 필수적입니다. 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이라는 점에서 채무 불이행으로 인한 임의경매로 추정됩니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 산동면 원촌리는 면단위 지역으로, 노선상가지대에 자리하여 지역 주민들을 대상으로 하는 기본적인 상업 활동이 이루어지는 곳입니다. 단독주택과 근린생활시설이 함께 있는 복합적인 성격을 띠며, 지역 내 소규모 상점이나 생활 편의 시설을 이용하기에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 주변 지역이 '개발진흥지구(산동지구)'로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 상권의 변화 가능성도 염두에 둘 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 구례군 산동면사무소 인근에 자리하여 행정 업무 처리 및 생활 편의 시설 이용에 편리함이 있습니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재합니다. 또한, "원촌초등학교"와 인접하여 해당 초등학교와 관련된 '상대보호구역'으로 지정되어 있습니다. 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과에서는 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통한 꼼꼼한 주변 환경 조사가 권장됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'입니다. 이로 인해 토지 사용 및 재산권 행사에 중대한 제약이 발생할 수 있으며, 명도 과정에서 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '소로1류(폭 10m~12m)(저촉)', '가축사육제한구역', '상대보호구역', '역사문화환경보존지역' 등 다양한 도시계획 및 법규의 적용을 받으므로, 향후 건축이나 개발 시 제한이 따를 수 있습니다. 공부상 건물 현황과의 차이점 및 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 구례군 산동면의 면소재지에 위치한 단독주택으로, 특히 '법정지상권'이라는 중대한 권리적 쟁점을 안고 있습니다. 법정지상권 문제에 대한 명확한 이해와 해결 방안 없이는 투자를 신중하게 접근해야 합니다. 만약 법정지상권 문제를 해결할 수 있거나 이에 대한 전문적 지식을 갖춘 투자자라면, 상대적으로 낮은 진입 가격으로 기회를 얻을 수 있을 것입니다. 지방 소도시의 한적한 주거 환경을 선호하거나, 지역 사회 내에서 소규모 사업(예: 귀농·귀촌 주택, 지역 특산물 판매 등)을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

법정지상권 문제를 철저히 분석하고 해결 가능성을 확인한다면, 권리 관계가 복잡하여 저평가된 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

'개발진흥지구(산동지구)'로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

지리산온천관광지구와 연계된 '관광ㆍ휴양개발진흥지구' 지정 사례를 볼 때, 해당 지역의 관광 활성화 정책 수혜 가능성도 간과할 수 없습니다.

본건의 감정가는 91,903,200원이지만, 권리 관계 해결 여부와 시장 상황에 따라 실제 투자 가치는 크게 달라질 수 있으므로, 면밀한 시세 조사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매2계