나이스옥션 법원경매 순천 2025타경377 [1] 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 석현동 소재 ""순천향림중학교"" 서측에 위치하는 구분건물로서, 주위는
다세대주택 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른
제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

기호(1-가)~(19-머) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물로서,

외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 타일붙임 및 개별인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-가)~(16-너) : 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
기호(17-더)~(19-머) : 공부상 사무소이나, 다세대주택으로 이용중인 것으로
탐문조사 되었음.

설비내역

통상적인 위생시설 및 급배수시설, 소화전시설, 도시가스 보일러시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

기호(17-더)~(19-머) : 공부상 '사무소'이나, 현황 '다세대주택' 으로 이용중인 것으로
탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음, 특별매각조 건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함), 토지 별도등기에 대한 말소동의서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경377 (1)

소재지: 전라남도 순천시 석현동 197-7 2층201호

용도: 도시형생활주택 (현황 다세대주택으로 이용 중)

감정가: 63,900,000원

토지면적: 10.25㎡ (약 3.1평)

토지지분: 10.25㎡ (약 3.1평)

건물면적: 24.20㎡ (약 7.3평)

건물지분: 24.2㎡ (약 7.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 여수엑스포새마을금고

건축물 정보: 철근콘크리트구조 6층 건물 (2015년 3월 16일 사용승인), 본건은 2층 201호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 전라남도 순천시 석현동 소재 "순천향림중학교" 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 소재하는 주거지대로서 전반적인 환경은 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 9월 24일 접수된 공화새마을금고 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1): 2015-09-24

* 근저당 (을1, 말소기준권리): 2015-09-24, 공화새마을금고, 585,000,000원

* 주택임차권 (을2, 임다빈): 2025-03-12 접수 (전입 2024-03-06, 확정 2024-03-06), 금액 50,000,000원. 본 임차권은 말소 예정입니다.

* 임의경매 (갑2): 2025-03-18, 여수엑스포새마을금고

* 가압류 (갑3, 임다빈): 2025-05-09

* 압류 (갑4, 순천시): 2025-05-15

등기부채권 총액: 685,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 임 (임다빈)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입일자/확정일자: 2024-03-06

* 배당신고일자: 2025-03-12

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 여부는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

특이사항:

* 공동담보, 공유자우선매수신고, 별도등기 (토지 별도등기에 대한 말소동의서가 제출되어 말소될 예정입니다.)

* 전세사기 피해자 임차인 우선매수권 있음. 특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함).

4. 상권 및 시세 분석

비교 대상 물건 정보: 제공된 최근 매매 정보는 "순천산이고운더테라스"(906번지, 연립주택, 2019년 건축)에 대한 것으로, 본건(197-7번지, 도시형생활주택, 2015년 건축)과는 소재지, 건축 연도, 주택 유형 및 면적이 다릅니다. 따라서 해당 정보는 참고용으로만 활용 가능합니다.

최근 매매 사례 (순천산이고운더테라스, 84.98㎡, 약 25.7평 기준):

* 2026년 3월 거래: 23,500만원 (3층) - 평당 약 914만원

* 2024년 8월 거래: 37,000만원 (1층) - 평당 약 1,440만원

본건 면적(7.3평)에 간접 적용 시 시세 추정:

* 하단 추정: 약 6,672만원 (914만원/평 * 7.3평)

* 상단 추정: 약 10,512만원 (1440만원/평 * 7.3평)

감정가(63,900,000원)는 주변 시세 추정 범위의 하단에 위치합니다.

5. 생활정보

주변 시설: "순천향림중학교" 서측에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 점포 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려할 때, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인 임 의 대항력은 없으나, 전세사기 피해 임차인으로서 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 임차인의 우선매수권 행사 가능성은 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있습니다.

별도등기: 토지 별도등기에 대한 말소 동의서가 제출되었으나, 최종 말소 여부 및 절차는 확인이 필요합니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효가 될 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 가축사육제한, 높이 제한, 상대보호구역 등의 규제가 있습니다.

건물 이용상태: 공부상 사무소로 되어 있으나 다세대주택으로 이용 중인 호실이 탐문 조사되었습니다. 본건 201호의 실제 이용 상태는 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 석현동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 감정가는 63,900,000원입니다. 권리 분석상 인수되는 임차보증금이 없고 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 별도등기에 대한 말소 동의서가 제출된 점은 긍정적입니다. 주변 시세 정보를 간접적으로 비교했을 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 낙찰 가능성이 있습니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사 및 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소액 투자 목적에 적합합니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부채가 없습니다.

* 감정가가 낮아 소액 투자가 가능합니다.

* 지역 내 주거 수요가 있는 주거지대에 위치합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 63,900,000원

주변 시세 추정 범위 (간접 비교): 약 6,672만원 ~ 10,512만원 (7.3평 기준)

인수되는 임차 보증금: 0원

고려사항: 공유자 우선매수권, 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사 가능성.

보수적 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서의 낙찰 가능성을 고려합니다.

제안 입찰가: 60,000,000원 ~ 65,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.