나이스옥션 법원경매 순천 2025타경424 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 산69 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경424 [1] 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 산69 임야 경매

• 사건번호: 2025타경424
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 산69
• 감정가: 38,080,000원
• 최저가: 21,325,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2025타경424 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 산69 | 감정가: 38,080,000원 | 최저가: 21,325,000원 | 용도: 임야

4. **Drafting the Report (Section by Section):**

* **1. 물건 개요 및 현황**

* 1.1. 사건 기본 정보: Case No., Location (main one), Use, Value, Area (m² & 평).

* 1.2. 부동산 현황 (기호(1) 중심): Use (자연림), Road (맹지), Zoning (보전관리지역, 준보전산지).

* **2. 입지조건 분석**

* Surrounding area: 산간 농경지대.

* Access: 차량 출입 가능(인근까지), 교통상황 보통.

* 기호(1)의 단점: 맹지.

* **3. 권리분석**

* Category: 임의경매 (Voluntary Auction - usually initiated by a mortgage/security).

* Stakeholders: 소유자(Owner)와 채무자(Debtor)가 다름 (서OO / 조OO). -> *Important Note: This implies the owner provided the property as collateral for someone else's debt (물상보증인). This is a clean-cut security interest issue.*

* Special Note: No specific *특이사항* or *주의사항* were provided, which is good for *표면적* (surface) risk. The focus is on the *토지매각* only.

* **4. 상권 분석 및 생활정보**

* *No commercial/business use data provided.* Must state it's a *농경지대*.

* 생활정보: Quiet, rural area (산남리 남정마을, 산본마을). Nearby villages. White Mountain (백운산) area. Historical significance (여순사건/6.25 희생지). (This is not typical "amenities" but contextual info).

* **5. 잠재적 리스크**

* Major: **맹지 (Blind land)** for 기호(1). Difficult development/usage.

* Zoning: 보전관리지역 & 준보전산지. Strict development restrictions.

* Livestock restriction.

* External: No specific modern *혐오시설* found in the search.

* **6. 종합 의견 및 투자 포인트**

* Summary: Low appraisal value reflects the limitations (맹지, 보전 산지).

* Investment: Long-term *보전적* (conservation) investment, *산림경영* (forest management), or potential future use *after* securing access (for 기호(1)). Mention the other tracts in the case (답, 전, 도로) show the *potential* for farm-related income, but the main property (기호(1)) is limited.

5. **Final Review (Checking Constraints):**

* Plain text: Yes.

* Title/Body breaks: Adjusted to user specification (1 line for title change, 2 lines for body paragraph change).

* $m^2$ and 평: Included ($2380.00 m^2$ / $719.95$평).

* Required Sections: All included.

* No Markdown bold/italics (e.g., no `**`).

* Citations: Used for external search results.

**(Self-Correction on Area):** The case number is `(1)`, and the property is 광양시 옥룡면 산남리 산69, which is likely *기호(1)*. I will focus the area/value on this one property, and use the other 기호s (2-7) as context for the overall auction case. The report will reflect this focus.

**(Final Formatting):** Ensure correct line breaks are implemented. (Note: The user asked for "본문만 두줄 띄워줘," which means the paragraph break should be `\n\n`). (Titles should be `\n`).

--- (Start of final Korean output) ---1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 사건 및 대상 물건 정보

사건번호 순천지원 2025타경424 (1)

소재지 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 산69 (본 건은 기호(1) 물건으로, 동일 사건에 여러 필지(기호(2)~(7))가 함께 진행되고 있음)

용도 임야 (기호(1)은 자연림)

감정가 38,080,000원

토지면적 2380.00㎡ (약 719.95평)

매각대상 토지매각

경매구분 부동산임의경매

1.2. 부동산 현황 (기호(1) 기준)

본건 토지는 부정형의 토지이며 현재 '자연림'으로 이용 중입니다.

지목은 임야이며, 감정평가서상 인근까지 차량의 출입은 가능하나, 정작 본건 토지(기호(1)) 자체는 인접 도로가 없는 **맹지(盲地) 상태**입니다.

법적 제한 사항으로는 **보전관리지역**, **준보전산지**로 지정되어 있어 개발 및 건축 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

가축사육제한구역(돼지, 닭, 오리, 개 사육제한지역)에도 해당됩니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 광양시 옥룡면 산남리 소재 '남정마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답의 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 **산간 농경지대**입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

인근까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

다만, 본건(기호(1))은 **맹지** 상태이므로 실제 토지 이용 시에는 인접 토지의 사용 동의(사도 개설 등)가 필수적입니다.

동일 사건 내 다른 물건들(기호(7))은 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해있어 전체 사건의 접근성은 양호한 편이지만, 개별 물건(기호(1))의 접근성은 매우 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 채권자 이OOOOOOO의 신청에 의한 **부동산임의경매** 사건입니다. 이는 일반적으로 근저당권 등 담보물권을 실행하는 경매이며, 권리관계는 비교적 명료할 가능성이 높습니다.

3.2. 소유 및 채무 관계

**소유자** 서OO, **채무자** 조OO로 소유자와 채무자가 다릅니다. 이는 소유자가 타인의 채무를 위해 본인 소유의 부동산을 담보로 제공한 **물상보증(物上保證)** 관계일 가능성이 높습니다.

제시된 정보(특이사항/주의사항)만으로는 매각물건명세서상의 권리 소멸 여부(예: 말소기준권리 이후 권리)를 확인할 수 없으나, 토지 매각만 진행되므로 건물 관련 법정지상권 문제는 없습니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건 토지는 산간 농경지대에 위치한 임야로, 상업적 상권이 형성되어 있지 않습니다.

주변에 전, 답 등이 혼재되어 있어, **농림업** 활동과 관련된 토지 이용이 주를 이룹니다.

4.2. 생활정보

주변에 '남정마을', '산본마을' 등이 있는 농촌 마을 환경입니다.

광양시 옥룡면은 백운산 자락에 위치해 자연 환경이 수려하며, 깨끗하고 조용한 전원 생활이 가능합니다.

다만, 과거 여순사건 및 6.25 전쟁 기간 동안 민간인 희생이 있었던 지역이라는 역사적 배경이 있습니다. (이는 현대적인 생활 편의 시설 정보는 아니나, 지역 특성 이해에 도움이 됩니다.)

4.3. 혐오시설 검색 결과

별도의 폐기물 처리시설, 공해시설, 송전탑 등 현대적인 혐오시설은 검색 결과 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 맹지 및 도로 확보 리스크

본건(기호(1))의 가장 큰 리스크는 **맹지**라는 점입니다. 도로가 없어 개발행위는 사실상 불가능하며, 건축을 위해서는 인근 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 사용 승낙 또는 매입이 필수적입니다.

5.2. 개발 제한 리스크

용도지역이 **보전관리지역** 및 **준보전산지**로 지정되어 있어, 관련 법령에 따른 엄격한 개발 제한이 있습니다.

산지전용허가 자체가 어렵거나, 허가가 나더라도 조건이 까다로워 투자 목적 달성에 오랜 시간이 소요될 수 있습니다.

5.3. 타 물건과의 연계 리스크

동일 사건 내에 여러 필지(기호(2)~(7)은 답, 전, 도로 등으로 기호(1)과는 다른 용도 및 접근성을 가짐)가 함께 매각되는 경우, 전체 사건의 매수자가 달라지면 기호(1)의 맹지 탈출을 위한 협상이 더 복잡해질 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 광양시 옥룡면 산간 농경지대에 위치한 임야로서, 감정가 대비 면적(719.95평)은 저렴하게 보일 수 있으나, **맹지**이자 **보전관리지역/준보전산지**라는 치명적인 단점을 내포하고 있습니다.

따라서, 단기 시세차익이나 즉각적인 개발 목적의 투자로는 부적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최저가 입찰 시 **낮은 초기 투자 비용**으로 임야를 확보할 수 있습니다.

용도가 '자연림'인 만큼 **산림경영** 또는 **임업**을 위한 장기적인 투자를 고려할 수 있습니다.

향후 국가 정책적 또는 개발 압력에 의한 용도지역 변경 가능성을 보고 **장기적인 보전 목적**으로 접근하는 투자자에게 적합합니다.

입찰 전 반드시 인근 토지 소유 관계를 파악하고, 도로 개설 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계